דור העתיד זקוק לדירות

כדי למצוא את התשובה לשאלת כיוון מחירי הדירות, יש להסתכל על כמות הילדים במדינתנו

1,600,000 תלמידים לומדים בבתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים ותיכונים ועוד 400,000 בגני הילדים.
2 מיליון – זהו גודל הביקוש העתידי לדירות מגורים בישראל.
הילדים האלה יגדלו ויצטרכו מקום עצמאי לגור בו.

קבלנים לא רצים לקנות כל קרקע שהמדינה משווקת במכרז, מה שמוביל לצמצום התחלות בנייה. יש קשיי מימון ליזמים, מה שאומר תחזית להיצע נמוך בעתיד הבינוני. תוכניות לבניית מעונות לסטודנטים בקושי מתקדמות, מה ששולח אותם לשכור דירות פרטיות. אין מספיק פועלי בניין, מה שמעלה את עלויות הבנייה של דירות חדשות.
אין למשקיעי נדל"ן אלטרנטיבה אחרת לכספם, למרות שיעורי מס הרכישה הגבוהים.
כל עוד הביקוש (ביקוש אמיתי) גדול מן ההיצע, לא רק שמחירי הדירות לא ירדו אלא הם גם יעלו.
שיעור המשקיעים מתוך כלל הרוכשים, אשר ירד בתחילת 2011, חוזר לעלות שוב.

מחקר שנעשה לגבי מחירי הדירות בישראל ב 50 השנים האחרונות, גילה כי ירידות מחירים היו רק ב 6 שנים, בעיקר בתחילת שנות ה 2000, בתקופת האינתיפאדה והפיגועים. המחקר מצביע על עלייה במחירי הדירות בישראל ב 44 מתוך 50 השנים האחרונות (מאז שנת 1962). יש לציין שבחלק מהשנים במחצית הראשונה של שנות ה 80, מחירי הדירות אמנם עלו, אולם פחות מקצב עליית ההיפר-אינפלציה. כנ"ל גם בשנים 1974-1975 לאחר מלחמת יום הכיפורים.

ככל שמחירי הדירות יעלו כך גם תתייקר השכירות, מכיוון שמשקיעי נדל"ן מחפשים תשואה על כספם. ככה זה בהשקעות בנדל"ן. לקנות אגרת חוב בשוק ההון זה קל, מהיר ונזיל, אבל אין דבר יותר בטוח מקירות ובלוקים. אגרת חוב יכולה להפוך לנייר זול, ולכן הטיפול בהשכרת דירה אינו קל (וטוב שכך, אחרת כולם היו הופכים למשקיעי נדל"ן).
משקיעים רבים חוזרים לבאר שבע – בירת ההשקעה הישראלית – עם קו רכבת מהיר לתל אביב ועם תוכניות רבות שהאחרונה שבהן הינה הקמת קומפלקס של 22 אולמות קולנוע ו 2 אולמות תיאטרון.
בשורה התחתונה, השקעה ברכישת דירה מוכיחה את עצמה לאורך הזמן.

סקר אחרון מצביע על עלייה בביקושים לדירות. הציבור חוזר לשוק, כל עוד שיעורי הריבית נמוכים וככל שיורדות הציפיות לירידות מחירים. אולם, עליות מחירים משמעותיות לא יגיעו, כל עוד המשבר הכלכלי העולמי מקיף אותנו. פיטורים במשק הישראלי (או קיצוץ במשכורות) יחלישו את כוח הקניה של הציבור. יוקר מחיה בשילוב של מיתון, עלולים להוביל למצב שלזוגות צעירים (בעיקר עם ילדים) יהיה קשה לשלם את המשכנתאות הגדולות שלוו.

מחוסר ברירה, לקח הציבור בחודשים האחרונים הלוואות משכנתא בהיקפים גבוהים.
נראה שרמת הריבית הנמוכה אכן מחממת את שוק הדיור. אמנם לא מדובר בהתחדשות עליית מחירי הדירות, אולם הכיוון הוא לשם.
אחת הברירות שנותרה לזוגות הצעירים היא האופציה של להשכיר ולשכור.
נניח שיש לזוג סכום של 500,000 ₪ והוא מעוניין לגור בדירה שעולה 1,200,000 ₪.
האפשרות הראשונה היא לרכוש דירה, תוך לקיחת הלוואת משכנתא של 700,000 ₪, לפחות (מכיוון שיש הוצאות נלוות שנוספות למחיר הדירה).
האפשרות השניה היא לקנות דירה בפריפריה במחיר של 500,000 ₪ ולהשכירה ב 2,000-2,300 ₪ בחודש. ההכנסה מדמי השכירות תקזז חלק מדמי השכירות בסך 4,000 ₪ שנדרשים לשלם עבור הדירה ששווייה 1,200,000 ₪.
למגורים בשכירות יש יתרונות (בעל הבית משלם עבור ביטוח ותיקונים בדירה ובבנין, אפשר לעבור במקרה של שינוי אזור עבודה) וחסרונות (בעל הבית יכול להעלות את דמי השכירות או למכור את הדירה, אי נוחות במעבר בין דירות במיוחד כשיש ילדים).

גם תוספת קומות (דירות חדשות) לפי תמ"א 38 (חיזוק בפני רעידת אדמה) לא תעזור לזוגות צעירים, מכיוון שמדובר בדירות יקרות במרכז הארץ (מן הסתם, הדירות הגבוהות בבניין הן גם היותר יקרות).
הגבלת משקיעי הנדל"ן לעד 50% משכנתא, לעומת עד 75% לחסרי דירה, תוביל לתחרות דווקא בשוק הדירות הזולות ולעליית מחירים בעיקר בנתח שוק זה. הדירות הללו הן הדירות היחידות שהאוכלוסיות החלשות (בעלות הכנסה נמוכה) יכולות לרכוש.
זוגות צעירים צריכים "להתעורר" ולחזור לחשיבה שהיתה נהוגה אצל הוריהם בזמנו, ולהתחיל עם דירת 3 חדרים יד שניה, בבניין ותיק. לאחר 10-15 שנים יהיה ניתן להתקדם לדירת 4 חדרים עם מעלית וחניה.

אודות העורך

צביקה דורון - יועץ נדל"ן

שמי צביקה דורון, בן 49, בעל השכלה משפטית (עו"ד משנת 1995 אולם איני עוסק בעריכת דין), מחזיק ברישיון נדל"ן ממשרד המשפטים משנת 1997, ובעל ניסיון אישי רב בנדל"ן למגורים ולהשקעה. למידע נוסף...

אין תגובות עדיין

הצטרף לדיון


6 − שלוש =