תמהיל משכנתא מומלץ בדירות להשקעה

היבטים שונים לגבי תמהיל משכנתא מומלץ ברכישות של דירות להשקעה

משקיעי נדל"ן רוכשים דירה להשקעה ומעוניינים למקסם את הרווח מהעסקה.
אלה אשר רוכשים דירה עם משכנתא (עד 50% מימון), משלמים לאורך חיי ההלוואה הצמדות למדד המחירים לצרכן וריביות. ככל שהעלות הכוללת של החזר ההלוואה תהיה קטנה יותר, כך המשקיע יכניס יותר כסף לכיסו, ובמילים אחרות עם תמהיל משכנתא מומלץ הוא יגדיל את התשואה על ההון העצמי שהשקיע.

בבניית תמהיל משכנתא מומלץ, ישנם 10 כללים בסיסיים שעל משקיעי נדל"ן ליישם:

  1. משקיע צריך להחליט מראש לגבי מטרת הרכישה. אם המטרה היא השכרה לטווח ארוך כנכס מניב, עליו לקחת הלוואת משכנתא לטווח ארוך, ואם מטרת הרכישה היא עסקת אקזיט מהירה של השבחה ומכירה ברווח תוך מספר חודשים, עליו לקחת הלוואת בלון (יחזיר רק ריבית והצמדה ובמכירת הדירה יחזיר את כל סכום קרן ההלוואה בבת אחת).
  2. משקיע רוכש דירה שמכניסה דמי שכירות חודשיים נניח בגובה 2,500 ₪. המשקיע מעוניין להחזיר לבנק המלווה רק 1,500 ₪ בחודש, על מנת להשאיר 1,000 ₪ בכיסו. זאת טעות. בצורה זו החזר ההלוואה יתפרס לאורך שנים רבות יותר וסכום ההחזר הכולל יהיה גבוה יותר. הדבר הנכון לעשות הוא להחזיר 3,000 ₪ בחודש (500 ₪ מהכיס), להקטין את מספר שנות ההחזר וגם להקטין את סך ההחזר הכולל. כמובן שהלווה צריך להציג יכולת החזר לבנק המלווה.
  3. ככל שמספר שנות ההלוואה קטן יותר, הריבית שניתן לקבל מהבנק נמוכה יותר. השילוב של מספר שנים קטן וריביות נמוכות, יביא לחסכון של עשרות אלפי שקלים בהלוואה ממוצעת, מה שיגדיל את התשואה על ההשקעה בשורה התחתונה.
  4. בחודש 5/2011 בנק ישראל הגביל את החלק של מסלול הפריים למקסימום של 1/3 מסך כל ההלוואה. בתמהיל משכנתא מומלץ, על משקיעי הנדל"ן לקחת 1/3 מההלוואה במסלול זה. כיום הריבית נמוכה מאוד ובנוסף ניתן לפרוע מוקדם ללא קנס.
  5. כשאתם לוקחים משכנתא בסכום גבוה, נסו לעשות כל מאמץ כדי לפרוס את התמהיל על פני פחות שנים, ולהחזיר סכום חודשי גבוה יותר. בצורה זו תבטיחו לעצמכם חסכון משמעותי בסכום ההחזר הכולל לתקופת ההלוואה.
  6. במסלול של ריבית קבועה צמודת מדד, יש לשאוף למינימום של שנות החזר. כדאי לקחת מסלול זה לתקופות של עד 10-12 שנים. הריבית תעמוד על כ 2% ואף פחות (נכון לתחילת 2013).
  7. רצוי לשלב בתמהיל מסלול של ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ). במסלול זה הסכום להחזר נשאר קבוע. הריבית ל 20 שנים תעמוד סביב 4.5% ול 15 שנים סביב 4%. במסלול זה יש הגנה בפני אינפלציה עתידית.
  8. המסלול הרביעי בתמהיל המשכנתא המומלץ הוא מסלול ריבית משתנה (צמודה) כל 5 שנים. לתקופה של 20 שנים הריבית עומדת סביב 2.4% ול 15 שנים סביב 2%.
  9. לא להתפתות להצעות של הבנקים להלוואה לתקופה ארוכה במיוחד עם החזר חודשי נמוך. בהלוואה שכזו הלווה ישלם הכי הרבה בסופו של דבר (בשל המדדים והריביות). זהו התמהיל הכי פחות כלכלי, ולווים בעלי הכנסות נמוכות נאלצים להתפשר עליו כתנאי לקבלת ההלוואה.
  10. בכל מסלול אפשר לבחור בשיטת החזר על פי "שפיצר" או על פי "קרן שווה". בשפיצר – כל החזר חודשי מורכב מקרן וריבית, כאשר החלק של הקרן הולך ועולה והחלק של הריבית הולך ויורד. בקרן שווה – בכל חודש מוחזר סכום יחסי שווה של הקרן יחד עם הריבית על יתרת ההלוואה, ולכן גובה ההחזר החודשי הולך ויורד. באותם תנאים של הלוואה, בשיטת הקרן השווה, ההחזר החודשי ההתחלתי יהיה גבוה יותר מאשר לפי שיטת שפיצר.

כאשר אדם רוכש דירה להשקעה ומשכיר אותה בתשואה שנתית של 6%, הוא מקבל בכל חודש מאות שקלים יותר מדמי שכירות מאשר אם התשואה היתה 4%. מאות השקלים הללו מסייעים להגדיל את ההחזר החודשי עבור ההלוואה ובכך מקצרים את מספר שנות ההחזר.
רק משקיעים מקצועיים ומנוסים יודעים כיצד להגדיל את התשואה בדירה להשקעה.

רכישת דירה להשקעה הפכה לה-אפיק השקעה כיום, ובשילוב ריבית משכנתא נמוכה הכדאיות הכלכלית לעסקה עולה. הביקוש למגורים בשכירות חזק מתמיד במיוחד באזור המרכז, מה גם שאין כמעט בנייה חדשה של דירות קטנות. הציבור הרחב לרבות המשקיעים ימשיכו לרכוש דירות עם הלוואות משכנתא, ועליהם ללמוד דבר אחד או שניים על חוקי עולם ההלוואות ועל תמהיל המשכנתא המומלץ.
ידע שווה רווח כספי.

אודות העורך

צביקה דורון - יועץ נדל"ן

שמי צביקה דורון, בן 48, בעל השכלה משפטית (עו"ד משנת 1995 אולם איני עוסק בעריכת דין), מחזיק ברישיון נדל"ן ממשרד המשפטים משנת 1997, ובעל ניסיון אישי רב בנדל"ן למגורים ולהשקעה. למידע נוסף...

אין תגובות עדיין

הצטרף לדיון


חמש × 8 =