כידוע, ערך של נכס נדל"ני בא לידי ביטוי ב 3 מישורים:
1. שווי הנכס לאורך עשרות שנים, ביחס למאפיינים הייחודיים שלו.
2. גובה התשואה אשר יכולה להתקבל מהשכרתו (ניתן להשביח נכס ולהגדיל את התשואה).
3. איכות החיים שהנכס מעניק למתגוררים בו (בבעלות או בשכירות).
תשואה כוללת = עליית ערך + דמי שכירות שיכולים להתקבל + איכות חיים
בואו נתחיל מלמטה.
את התשואה הגבוהה ביותר מהשכרה בישראל, ניתן לקבל על דירות 2 חדרים בפריפריה הרחוקה.
ככלל, ככל שהנכס גדול יותר (פיזית) ויקר יותר, כך התשואה על השכרתו נמוכה יותר.
אולם, כאשר מדובר בנכסים מיוחדים במיקומים נדירים למשל בהרצלייה פיתוח, חוקי המשחק אחרים לגמרי.
יש מאות אלפי דירות "רגילות" ברחבי ישראל. אפשר לקחת מחשבון ולחשב על פי סטנדרטים מקובלים, מה גובה התשואה השנתית ובכמה עלה שווי הנכסים ב 20 השנים האחרונות. אבל זה לא המשחק שאתם רוצים לשחק בו. במילה "אתם", הכוונה היא לאנשים שמחפשים חוקים אחרים למשחק החיים. אנשים שהגיעו לשלב ומעמד בחיים, בו הם מרגישים שמגיע להם משהו אחר. המשהו האחר הזה יכול להיות מכונית, חופשות, בן זוג, בית ועוד. העיקר שהמשהו האחר הזה יהיה Something very special to write home about.
בואו נרוץ קדימה 40 שנים.
שכונות חדשות עם דירות, צמודי קרקע, דירות גן ואף פנטהאוסים, יקומו בערים רבות. אולם, שכונה חדשה לא תקום בהרצלייה פיתוח מול הים. שום מדפסת תלת מימד לא תוכל לייצר מגרש פנוי במיקום פנטסטי. ישנם דברים הניתנים לשכפול – ניתן לבנות שכונה חדשה, כמעט בכל מקום בארץ בו ישנה קרקע פנויה, ולבנות בה בנייני דירות וצמודי קרקע. רוב השכונות האלה נראות מאוד דומות, והיום בונים מגדלי דירות גם בערים רחובות, פתח תקווה ובאר שבע. אבל לא על זה אתם מדברים.
נכסי יוקרה במרכז
אתם מדברים על נכס יוקרתי unique, עם מאפיינים נדירים של מיקום, פרטיות, נוף ובעיקר איכות חיים. נכסי יוקרה בהרצליה פיתוח, קיסריה, תל אביב או בראשון לציון הממוקמים על קו חוף הים, מהווים דוגמא לנכסים יוקרתיים המביאים איתם סל אטרקציות ההופכים אותם לייחודיים ובעלי ערך רב בנוף הנדל"ן הישראלי ההולך ומצטמצם.
בנכסים האלה הכללים שונים לגמרי. כאן לא לוקחים מחשבון כדי לחשב תשואה על ידי חלוקת דמי השכירות השנתיים במחיר הקניה של הנכס. כאן פותחים את החלון ורואים ים, בריכה, עצים וחצר ירוקה ומטופחת. כאן אתם יודע בסבירות גבוהה שהשכנים שלכם הם ברמה שלכם.
אנחנו לא מדברים על דירה עם סלון לאירוח המשפחה בערבי שישי סביב שולחן עם 6 כסאות. אנחנו מדברים על סלון לאירוח של עשרות אנשים מצליחים ומרתקים, עם כוסות יין ביד. כשדירות 4 חדרים סטנדרטיות במרכז הארץ נותנות תשואה שנתית של כ – 3% מהשכרה, כל הסיפור של תשואות כבר אינו רלוונטי כאשר מדברים על נכסי יוקרה. אף אחד לא מחפש לזוז ימינה או שמאלה עם עוד 1% בתשואה. אתם אנשים המחפשים את איכות החיים, את הנכס המפנק ואת הכחול / ירוק מול העיניים.
