אדם קם בוקר אחד ומגלה שחסר לו משהו בחייו. המשהו הזה יכול להיות סוג של עסק, מקור הכנסה, יזמות, יצירתיות ושאיפה להגשים חלום. אז איך קונים דירה להשקעה? דירת השקעה היא חלום של הרבה אנשים. יש בה סוג של ביטחון כלכלי שאין בעסק אחר.
חיפוש דירה להשקעה הינו מסע בין ערים, שכונות ובנינים. טיפול בהשכרת דירת השקעה הינו חוויה של היכרות עם אנשים אחרים.
איך קונים דירות להשקעה? כדי לקנות דירת השקעה צריך הון ראשוני.
מקור ההון העצמי הראשוני יכול להיות חסכון, ירושה או פנסיה. מצד שני, המקור של ההון העצמי יכול להיות "חיצוני" ולהגיע בצורה של הלוואה מבנק בתמורה לשעבוד של נכס קיים (דירת המגורים שלך).
ברגע שיש לנו הון עצמי של נניח 40% משווי הדירה, אנחנו צועדים לקראת השלב הבא והוא גיוס המימון (הון זר). כל בנק למשכנתאות ישמח להלוות כסף (60%), מכיוון שדירה הינה נכס בטוח מבחינת הבנק (להבדיל למשל מהלוואה לפתיחת עסק).
איך כדאי לקנות דירה להשקעה?
ההחלטה הבאה היא היכן לחפש את הדירה ואיזה של סוג דירה לחפש.
נקודת המוצא היא שמיקום הדירה וסוג הדירה תלויים בגודל הכיס של המשקיע.
משקיע עם הון עצמי של 200,000 ₪, יחפש דירה של 500,000 ₪ בפריפריה, ומשקיע עם הון עצמי של 600,000 ₪ יחפש דירה של 1,500,000 ₪ במרכז הארץ.
המשקיע הראשון יחפש דירת 2-3 חדרים בבנין שיכון, והמשקיע השני יחפש דירת 3-4 חדרים בבנין חדיש עם מעלית.
שני המשקיעים יתקלו בסוג שונה של שוכרים. הראשון יעבוד מול אוכלוסיה קשת יום והשני מול משפחות ממעמד הביניים.
קרוב לוודאי שהמשקיע הראשון (בפריפריה) יקבל תשואה גבוהה יותר עבור השקעתו (5% ויותר), בשל הקושי שבטיפול בנכס.
חיפוש של דירת השקעה דורש הרבה ריצות ובדיקות. יש לראות לפחות 10 דירות שונות, ולנהל מו"מ עם 2-3 מוכרים במקביל. כל דירה יש לראות ביום ובערב (כולל את האזור והשכונה), ולבדוק נקודות שונות כמו חניה, מוסדות חינוך, נגישות של תחבורה, מפגעים, תחזוקת הבנין (אם הדירה בקומה עליונה יש לבדוק את מצב הגג) ועוד.
כאשר באים לקנות דירה עולה נושא "מועד קבלת החזקה", כלומר מתי יהיה התשלום האחרון וקבלת המפתח.
אם הדירה פנויה וריקה אז ההליך לוקח בערך חודשיים (עד קבלת אישור מס שבח), ואם הדירה מושכרת אז המועד תלוי בתקופת השכירות (לעיתים יש סעיף בחוזה השכירות המאפשר להודיע לשוכר לעזוב לפני תום תקופת השכירות). אם בעלי הדירה גרים בה (המוכרים), אז ניתן להגיע להסכמה לגבי מועד פינוי הדירה, וזה תלוי לאן הם עוברים והאם כבר רכשו דירה אחרת.
לאחר קבלת המפתח (תמורת תשלום אחרון) והעברת שמות ברשויות (ארנונה, מים, חשמל וגז) על שם הקונה, מגיע השלב של הכנת הדירה להשכרה.
לרוב יש מה לעשות בדירה, החל מהתקנת מזגן וצביעת הקירות ועד לשיפוץ של המטבח וחדר האמבטיה.
לא תמיד שיפוץ נרחב משתלם מבחינה כלכלית.
לעיתים שיפוץ של 50,000 ₪ יעלה את ההכנסה משכירות ב 200 או 300 ₪ בלבד. זה תלוי בסוג השוכרים. שני סטודנטים יעדיפו לשלם על הדירה 1,800 ₪ לחודש ללא שיפוץ, במקום 2,100 ₪ עם שיפוץ. במקרה של משפחה הסיפור הוא שונה, מכיוון שדירה עם חדר רחצה משופץ תכניס שכירות גבוהה יותר ותזרז את משך הזמן הדרוש למציאת שוכר חדש. לאשה חשוב שהמטבח יהיה במצב טוב ושהילדים יתקלחו באמבטיה אסתטית.
לכן, לעניין היקף השיפוץ יש להתאים את סוג הדירה לסוג השוכרים.
גם אופי הסביבה משנה. בתל אביב ניתן להשכיר דירה של 50-60 מ"ר כחלל אחד (דירת סטודיו מעוצבת), אולם בפריפריה ההעדפה תהיה לחלוקה לחדרים (2-3 חדרים).
איך קונים דירה להשקעה? בשורה התחתונה, דירת השקעה היא נכס אשר מייצר הכנסה שוטפת מדמי שכירות ובנוסף משביח את ערכו ושוויו עם השנים. אולם, דירת השקעה דורשת מאמץ בטיפול בה, להבדיל מפיקדון בנקאי חסר סיכון. התשואה המצטברת (שכר דירה פלוס עליית ערך) מדירה להשקעה הינה כפולה ויותר מאשר כסף "ששוכב בבנק".
