איפה כדאי להשקיע בנדל”ן?

לפני השאלה איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?, ראשית נגדיר מושגים:

סוגי אזורים:

• אזור A - האזור הכי טוב (PRIMARY)
• אזור B – האזור השני הכי טוב (משני / SECONDARY)
• אזור C, אזור D וכך הלאה

סוגי נכסים:

• CLASS A - נכס חדש ומפואר
• CLASS B – נכס בינוני
• CLASS C – נכס ישן
• CLASS D - נכס ישן ומוזנח

כאשר אנו שואלים את עצמנו איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?, אנו בעצם מתכוונים לשאלה הזאת:
"איפה נוכל לקבל תשואה מצטברת טובה הן מהכנסה מדמי שכירות והן מעליית ערך, ובנוסף גם פוטנציאל (נניח לפינוי-בינוי)?"

אז איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?

שתי דוגמאות קיצוניות –

אם נקנה דירה בבניין חדש ברחוב שקט במרכז תל אביב, קרוב לוודאי שהתשואה מדמי שכירות תהיה נמוכה (2-2.5% בשנה), שהנכס יעלה את ערכו לאורך זמן (אין הרבה מוצרים כאלה בארץ ואנשים עשירים תמיד יהיו מוכנים לשלם עבורם) ושהבניין יישאר כפי שהוא גם בעוד 50 שנים (אין סיכוי לפינוי-בינוי).

אם נקנה דירה בבניין מוזנח בשכונת רמת אשכול בעיר לוד (אולי השכונה הכי ענייה במרכז הארץ), קרוב לוודאי שניהול השכרת הדירה יהיה לא פשוט, שהשכונה תעבור פינוי-בינוי (התכנית כבר אושרה בוועדה המחוזית) ושערך הדירה עשוי להכפיל את עצמו.

לכל נכס יש את המחיר שלו

בדוגמה הראשונה דיברנו על נכס מסוג A באזור A, ובדוגמה השנייה דיברנו על נכס מסוג D באזור D.

נניח שיש לאדם סכום של 5,800,000 ש"ח והוא מתלבט בין רכישת דירה אחת חדשה במרכז תל אביב או מספר דירות ברמת אשכול לוד.

מן הסתם הבחירה תלויה במספר גורמים, כגון: מטרת הרכישה, אופי הרוכש, יכולת ניהול הנכס לאורך השנים, האם השימוש למגורים או להשקעה, מה אופק ההשקעה ועוד.

כאשר אנו מנתחים איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?, עלינו לקחת בחשבון עוד משתנים, כמו באיזו קומה נמצאת הדירה מתוך כמה קומות (יש דירות בקומה 4 אחרונה ללא מעלית ועם בעיות של רטיבות בכל חורף), מה איכות השוכרים של נכס כזה וכמה מהר נמצא שוכרים סבירים (כגובה הסיכון כך גובה התשואה מדמי שכירות), האם נוכל לטפל בהשכרה בעצמנו או שנאלץ לשלם למתווכים מקומיים (ברמת אשכול השכונה מעורבת עם רוב ערבי) ועוד.

בנדל"ן אין בהכרח נכון ולא נכון.
לכל נכס המחיר, היתרונות והחסרונות שלו.

ואם מדברים על מרכז הארץ -
האם כדאי לקנות בראש העין למגורים נכס מסוג A (דירה חדשה במגדל חדש) או B (דירה בבניין בן 20 שנים) באזור C (ראש העין נמצאת 28 ק"מ מתל אביב)?
האם כדאי לקנות ביפו להשקעה נכס מסוג B (דירה בבניין בן 20-30 שנים 6-8 קומות עם מעלית) או C (דירה בבניין בן 45-50 שנים 3-4 קומות בלי מעלית) באזור B (יפו קרובה לפלורנטין ולים)?
במקרה של יפו, שנמצאת על הקו האדום של הרכבת הקלה, דווקא לבניין הישן יש פוטנציאל לפינוי-בינוי (למשל בשכונת יפו ד') ולכן הוא עדיף להשקעה (להבדיל ממגורים).
מחירי נכסים בצפון יפו כבר הגיעו לרמות גבוהות כמו תל אביב.

אז מה עושים?

רבים "לא מצליחים" לבחור דירה אחת מתוך מבחר גדול של אפשרויות - להשקיע בארץ או בחו"ל, בדרום הארץ או בצפון, באירופה או בארה"ב, במערב אירופה או במזרח אירופה, בעיר בירה או בעיר נופש, לקנות למגורים דירה חדשה בחריש או יד שנייה בחדרה, דירת 70 מ"ר בקומה 4 ללא מעלית או דירת 58 מ"ר בקומה שנייה באותו מחיר, דירה המיועדת להשכרה לסטודנטים או לצעירים עובדים?

הרבה אנשים (קונים) מבולבלים ותקועים במקום חודשים רבים. הם מתעניינים, מחפשים באינטרנט ומבקרים בנכסים אבל בסופו של יום הם אינם מסוגלים לקבל החלטה איזו דירה לרכוש (למגורים או להשקעה).
הם פשוט לא עוברים לשלב הביצוע.
לכן מי שרוצה להתקדם לעסקה פונה לאדם בעל ניסיון על מנת שיוביל אותו אל המטרה.