מצב שוק הנדל״ן בישראל 2026, לפי מדדי מחירי הדירות: המדד ירד ב־0.6% ביולי–אוגוסט 2026 לעומת יוני–יולי 2026, וב־1.8% לעומת יולי–אוגוסט 2025. הפרסום מ־15 באוקטובר מתייחס לעסקאות יולי–אוגוסט, ולא למחירי עסקאות באוקטובר. הנתונים האלה אינם מציגים את השינוי המצטבר מתחילת 2026. נתוני הדירות החדשות ונתוני יד שנייה המובאים כאן מתייחסים לתקופות שונות.
מהם נתוני מחירי הדירות העדכניים, ולאילו חודשים הם מתייחסים?
כדי לקרוא נכון את הנתונים, הפרידו בין מועד הפרסום לבין תקופת העסקאות. פרסום הלמ״ס מ־15 באוקטובר 2026 מתייחס ליולי–אוגוסט. בטבלה מופיעים בנפרד סוג הדירות, תקופת המדידה ובסיס ההשוואה.
| המדד | תקופת המדידה | בסיס ההשוואה | השינוי |
|---|---|---|---|
| כלל הדירות, חדשות ויד שנייה, בניכוי איכות | יולי–אוגוסט 2026 | יוני–יולי 2026 | ירידה של 0.6% |
| כלל הדירות, בניכוי איכות | יולי–אוגוסט 2026 | יולי–אוגוסט 2025 | ירידה של 1.8% |
| דירות חדשות, כולל עסקאות בסבסוד ממשלתי | יולי–אוגוסט 2026 | יוני–יולי 2026 | ירידה של 0.4% |
| דירות חדשות, כולל עסקאות בסבסוד ממשלתי | יולי–אוגוסט 2026 | יולי–אוגוסט 2025 | ירידה של 0.4% |
| דירות חדשות, בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי | יולי–אוגוסט 2026 | יוני–יולי 2026 | ירידה של 0.8% |
| דירות יד שנייה, בניכוי איכות | הרבעון השני של 2026 | הרבעון הראשון של 2026 | ירידה של 1.2% |
שימו לב שבמדד הדירות החדשות מופיעה אותה ירידה מספרית בהשוואה לתקופה הקודמת ובהשוואה השנתית. אלה שתי השוואות שונות, לא נתון אחד שנכתב פעמיים. לצד זאת, נתוני שלוש התקופות האחרונות במדד מחירי הדירות הם ארעיים, משום שיש עסקאות שבוצעו וטרם דווחו.
בכמה השתנו מחירי הדירות מתחילת 2026?
בנתונים שעליהם מבוססת הסקירה אין שיעור שינוי מצטבר מתחילת 2026. לכן אל תציגו את הירידה השנתית כאילו היא הירידה מאז תחילת השנה: הנתון השנתי משווה את יולי–אוגוסט 2026 ליולי–אוגוסט 2025.
גם השינוי בין יוני–יולי ליולי–אוגוסט אינו תשובה לשאלה הזאת. מדובר בהשוואה בין שתי תקופות דו־חודשיות חופפות, ולא בין תחילת השנה לבין התקופה האחרונה. אין כאן נתון מספרי לשינוי מתחילת השנה.
- כשאתם קוראים ״ירידה שנתית״, חפשו את התקופה המקבילה בשנה הקודמת.
- כשאתם קוראים ״לעומת התקופה הקודמת״, בדקו אם מדובר בתקופה דו־חודשית או ברבעון.
- כשמוצג שינוי ״מתחילת השנה״, בקשו לראות מהו בסיס ההשוואה, ולא רק את האחוז.
איך השתנו מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי?
אם אתם בוחנים רכישה ללא סבסוד ממשלתי, שימו לב למדד הדירות החדשות בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי. הוא ירד ב־0.8% ביולי–אוגוסט 2026 לעומת יוני–יולי 2026, לעומת ירידה של 0.4% במדד כלל הדירות החדשות באותן תקופות.
במקביל, חלקן של העסקאות בסבסוד ממשלתי מתוך עסקאות הדירות החדשות שבחישוב המדד עלה מ־40.0% ביוני–יולי ל־45.8% ביולי–אוגוסט 2026. זהו נתון על הרכב העסקאות בחישוב המדד, ולא שיעור ההנחה בדירות המסובסדות.
הבחינו בין המדד הכולל עסקאות בסבסוד ממשלתי לבין המדד בניכוי עסקאות אלה. אין בנתונים שסופקו שיעור שינוי שנתי לדירות חדשות בניכוי עסקאות בסבסוד ממשלתי, ולכן אין כאן השלמה משוערת שלו.
האם יד שנייה יורדת יותר, ובאילו מחוזות הירידות בולטות?
אל תסיקו מהאחוזים האלה לבדם שדירות יד שנייה יורדות מהר יותר מדירות חדשות. מדד יד שנייה ירד ב־1.2% ברבעון השני של 2026 לעומת הראשון, בעוד נתוני הדירות החדשות בטבלה מתייחסים לתקופות דו־חודשיות אחרות. שימו לב להבדלי הזמן לפני השוואת האחוזים.
לפי פרסום הלמ״ס על דירות יד שנייה, החל מפרסום ספטמבר 2026 המדד הארצי והמחוזי מתפרסם אחת לרבעון, במרץ, ביוני, בספטמבר ובדצמבר. גם בקריאת הנתונים המחוזיים שמרו על ההפרדה בין המדדים:
| המדד והאזור | תקופת המדידה ובסיס ההשוואה | הירידה |
|---|---|---|
| כלל הדירות, מחוז המרכז | יולי–אוגוסט 2026 לעומת יולי–אוגוסט 2025 | 2.7% |
| יד שנייה, מחוז ירושלים | הרבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הראשון | 2.9% |
| יד שנייה, מחוז תל אביב | הרבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הראשון | 2.0% |
במדד כלל הדירות נרשמו ירידות שנתיות בכל המחוזות ביולי–אוגוסט 2026 לעומת התקופה המקבילה ב־2025, והירידה הגדולה ביותר הייתה במחוז המרכז. נתוני ירושלים ותל אביב בטבלה עוסקים ביד שנייה בלבד ובהשוואה רבעונית. אל תשלבו אותם בדירוג אחד עם הנתון השנתי של מחוז המרכז.
מה המדד אומר לכם, ומה הוא לא מאפשר להסיק?
מדד כלל הדירות כולל דירות חדשות ויד שנייה ומוצג בניכוי איכות; גם מדד יד שנייה שנזכר כאן הוא בניכוי איכות. קראו את האחוזים כשינויים במדד המסוים, ואל תחילו אותם אוטומטית על מחיר הדירה שאתם בודקים.
הנתונים בסקירה אינם כוללים סדרת מחירים ממוצעים או פירוט מתודולוגי שלה. אין כאן השוואה מספרית בין מדד המחירים לבין מחיר דירה ממוצע. להרחבת המושג תוכלו לעבור לעמוד מחיר ממוצע של דירה, אך אל תחליפו בין הכותרות כשאתם מתעדים את הנתונים.
כדאי לקנות דירה ב־2026 או להמתין?
הסקירה מציגה את השינויים שנמדדו, לא תחזית למחיר העסקה הבאה שלכם. ב־21 באוקטובר 2026 החליטה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל להשאיר את הריבית ללא שינוי, ברמה של 3.25%. אין בנתונים כאן הצעת משכנתא אישית או חישוב של השינוי בעלות הרכישה שלכם.
במקום להפוך את הירידה במדד להוראת קנייה או המתנה, בנו בדיקה אישית: איזו דירה אתם מחפשים, מה התקציב שלכם, איזו הצעת מימון קיבלתם, ומה תהיה מבחינתכם חלופה סבירה אם לא תקנו כעת. אפשר להיעזר בעמוד הלוואה ואשראי לרכישת דירה כדי להמשיך לבחון את צד המימון, בנפרד מכותרות המחירים.
שאלות נפוצות
האם המדד משקף הטבות מימון ומבצעי קבלנים?
המידע שעליו מבוססת הסקירה אינו מפרט כיצד מטופלות הטבות מימון בחישוב המדד. לכן אין כאן קביעה שהן נכללות במלואן או מוחרגות. כשאתם משווים הצעות, בקשו פירוט של המחיר, תנאי התשלום וההטבות, בלי להניח שהמדד מסכם עבורכם את ההבדלים.
האם ירידת המחירים היא גם ירידה ריאלית?
בנתונים שסופקו אין חישוב של שינוי ריאלי או נתוני אינפלציה לתקופות ההשוואה. לכן הסקירה אינה קובעת מהו השינוי הריאלי, ואין לקרוא את שיעורי הירידה המוצגים כאילו כבר נערך בהם חישוב כזה.
האם הנתונים האחרונים סופיים?
לא. נתוני שלוש התקופות האחרונות במדד מחירי הדירות הם ארעיים בשל עסקאות שבוצעו וטרם דווחו. אם אתם חוזרים לנתון בהמשך, בדקו אותו בפרסום המעודכן ואל תניחו שהמספר שנשמר אצלכם נותר ללא שינוי.
אפשר להסיק מהמדד כמה להציע על דירה מסוימת?
הנתונים כאן אינם מספקים הערכת שווי לנכס מסוים. השתמשו בהם כרקע לבדיקה, ולא כנוסחה להפחתת אחוז קבוע ממחיר מבוקש. את ההצעה שלכם כדאי לבסס על בדיקה נפרדת של הדירה ושל העסקה שאתם שוקלים.
