מחאת הצעירים בקיץ 2011, באה בעקבות קושי בהשגת דיור, בקניה ובשכירות, במחיר ראוי.
מחסור בהיצע דירות במהלך השנים 1997-2006 בשילוב עם ריבית שפל בשנים 2008-2009, גרמו לזינוק חריג במחירי הדירות, אשר נמשך עד לחודש 3/2011.
קבוצות רכישה רכשו קרקעות במחירים גבוהים ללא היסוס, ומוכרים פרטיים הקפיצו את מחירי הדירות בלוחות האינטרנט החינמיים כאילו מדובר במוצר יומיומי הנמכר בשוק.
משקיעים וזוגות צעירים לקחו הלוואות בריבית זולה, בסכומים גבוהים ומינוף גבוה.
מהרבעון השני של שנת 2011, בשל הגדלת היצע הדירות, העלאת הריבית, הטלת מגבלות על הלוואות המשכנתא ומיסוי דירות להשקעה, עליות המחירים פסקו, התייצבו וחלה ירידה מתונה במחירים, תוך ירידה חדה בכמות העסקאות, במיוחד מצד משקיעי נדל"ן אשר הירידה בתשואה על ההשכרה גרמה להם לשבת בצד, כדי לעצור ולחשוב מחדש על כדאיות הרכישה.
סך העסקאות בדצמבר 2011 היה נמוך ב 25% מהתקופה המקבילה ב 2010 (7,400 דירות לעומת 9,880), כאשר מספר הדירות שנרכשו להשקעה ירד ב 41% (1,924 לעומת 3,260 דירות). משקל המשקיעים בנדל"ן בשוק הדירות ירד מ 33% ל 26%.
לאחרונה אנו עדים להמשך עליית מחירי השכירות, לאחר שחלק ממשקיעי הנדל"ן מימשו רווחים ומכרו דירות להשכרה, בשל הטבת מס השבח הזמניות. הירידה בהיצע הדירות להשכרה והמתנת רוכשים פוטנציאלים על הגדר, מעלה את מחירי דמי השכירות. מחירי השכירות עלו בממוצע ארצי בכ 25% מאז אמצע 2007, עדיין נמוך מקצב עליית מחירי הדירות למכירה.
לאחרונה נרשמה עליה של 30% במכירת דירות על ידי משקיעי נדל"ן בחיפה, ושל 40% בבאר שבע. כ 50% מהמוכרים החזיקו בדירות פחות מ 3 שנים. חלק מהרוכשים הם משקיעים חדשים, אשר עדיין מוצאים בערים אלו תשואות טובות בדירות להשכרה.
מאז אמצע שנת 2007, משקיעי נדל"ן רכשו עשרות אלפי דירות למטרות השכרה, אולם בשנה האחרונה נרשם גידול בכמות מכירת הדירות המניבות (בשל העלאת מיסי הרכישה ובעיקר בשל הטבות מס שבח), מה שגורם להקטנת היצע הדירות ועליות מחירים לשוכרים. מדד שכר הדירה עלה ב 0.5% נוספים בחודש 1/2012 וב 25% מאז קיץ 2007, בשעה שמחירי הדירות למכירה עלו בתקופה זו בכ 60%.
כאמור, בחיפה ובעיקר בבאר שבע, ישנו תהליך של מכירת דירות השקעה, ממשקיעים "ותיקים" (מחציתם רכשו לפני 3 שנים או פחות) שמממשים רווחים, למשקיעים חדשים אשר מחפשים תשואות אלטרנטיביות לפיקדונות הבנקאיים. המשקיעים החדשים גם מבינים שדירות 2-3 חדרים (של פעם), הם מוצר ייחודי שכבר לא מייצרים כיום. בבאר שבע חיים 200,000 תושבים, ומתוכנן בה פארק היי טק. השלמת כביש 6 עד צומת הנגב וחמש רכבות שיגיעו כל שעה לעיר מתל אביב, תוך זמן נסיעה של 52 דקות, ימשיכו לפתות משקיעים להגיע לבאר שבע.
קוני הדירות בפריפריה הם אנשים פחות אמידים, לעומת משקיעי המרכז האמידים אשר ממשיכים להחזיק בדירות ההשקעה בעיר תל אביב וסביבתה, למרות התשואה הנמוכה של כ 3%.
זוגות צעירים יוצאים מחוץ לתל אביב ואזור המרכז, ורוכשים דירות ברמלה, חדרה, יבנה, אשקלון, אור עקיבא ועוד אזורים ב"מעגל השלישי והרביעי". כבישים חדשים, כדוגמת 431, ומחלפים של כביש 6, משפיעים על שיקולי הרכישה.
במהלך חצי השנה האחרונה מחירי הדירות ירדו בכ 7%, גם בשל יציאת משקיעי נדל"ן מצד הקונים. הירידה בהיקף העסקאות משאירה הרבה רוכשים פוטנציאלים בעמדת "היכון".
ב 3 השנים האחרונות שווקו קרקעות לכ 100,000 יחידות דיור, אולם המחנק אשראי ליזמים בהווה עלול להוביל את השוק בחזרה למגמת עליית מחירים. מצד שני, יזמים רוכשים כיום קרקעות במחירים נמוכים יותר, מה שיוזיל את המחיר הסופי של הדירה החדשה.
ירידת מחירים דרסטית לא תגיע, כל עוד רמת האבטלה יחסית נמוכה וכל עוד הריבית במשק אינה גבוהה.
בשוק הדירות למכירה אין "רגיעה" כל עוד גדר הממתינים לקנייה כבדה, וחלקם יורד ממנה לאט לאט ורוכש דירה, אם למגורים ואם להשקעה. לאחרונה חלה עליה בקרב הישראלים אשר שוקלים לרכוש דירה בחודשים הקרובים, לרמה של 9.8%.
נראה כי לממשלה יש "יעד" לגרום להורדת מחירי הדירות בשיעור של 10%, ולא יותר, על מנת שלא לפגוע במשק, בבנקים ובאלה שכבר רכשו דירות.
לאחרונה הוריד בנק ישראל את הריבית במשק, ורבים שואלים את עצמם באם הצעד יגרום לעליית מחירי הדירות כפי שהיה בשנת 2009, אז הורדה הריבית לרמת שפל של 0.5%, לעומת הרמה הנוכחית של 2.5%. בנק ישראל טוען שהורדת הריבית באה בשל המשבר באירופה והחשש ממיתון, אולם הבנק מדגיש כי לדעתו מחירי הדירות לא יעלו בשל הורדת הריבית. לדעת הבנק, הגבלות המשכנתא – הון עצמי של 40% וריבית פריים עד 1/3 מסך ההלוואה – יש בכוחם כדי לנטרל את השפעת ההורדה של הריבית.
לדעתו של הנגיד פישר הורדות הריבית האחרונות (בשל ההאטה במשק) לא יגרמו לעליות מחירי הדירות, וזאת כי הגבלות המשכנתא מחלישות את הקשר שבין גובה הריבית למחירי הדירות.
עליית מחיר הנפט בעולם תשפיע על עלויות בניית דירות חדשות, בסדר גודל של 2-6%, וקרוב לוודאי שהקבלנים יצטרכו לספוג חלק מההוצאות הללו. מדובר על התייקרות חומרי הגלם כמו ברזל, פחם, מלט וטיט וכן על התייקרות עלויות ההובלה שלהם. ישנה עליה גם במחירי החשמל. מה שגורם לחשש לא פחות גדול הוא נושא עצירת האשראי הבנקאי ליזמים, מה שעלול לגרום למחסור של דירות חדשות בעתיד וזאת בשל צמצום היקפי הבנייה.
למרות החששות של התחייבות לטווח ארוך, נראה שחלק מהציבור חוזר לשוק, ובחודש 12/2011 חלה עליה של 12% בהיקף המשכנתאות, לרמה של 3.3 מיליארד₪.
