בקיץ 2017, מספר משקי הבית במדינת ישראל עומד על כ 2,480,000 משקי בית. מתוכם, כ 1,745,000 הינם בעלי דירה. בשנה האחרונה נוצרו מעל ל 55,000 משקי בית חדשים, וזאת בעיקר כתוצאה מחתונות ומגורים משותפים של זוגות צעירים.
דור זה סובל קשות בשל העלייה בגובה של עשרות אחוזים אשר חלה במחירי הדירות ב 7 השנים האחרונות, והנתונים בשטח מראים שמספר משקי הבית החדשים שאינו יכול לקנות דירה, גבוה מאלה שכן רוכשים דירה.
אם לוקחים בחשבון שלמעלה מ 600,000 דירות בישראל משמשות למגורים בשכירות, שהן כרבע מכלל משקי הבית בארץ,
לא פלא שמשקיעים ממשיכים לרכוש דירות בכל מקום בארץ, למשל בערים לוד וחיפה.
חלק מהמשקיעים הם פנסיונרים שמוצאים בדירת השקעה אפיק חסכון בטוח. בהשקעות בנדל"ן יש סוג של תשובה לאי הוודאות שיש בשוק הפנסיה. פנסיונרים רבים מוצאים את עצמם מחוץ למעגל העבודה בגיל 50-60, כלומר מספר לא קטן של שנים לפני גיל הפרישה הרשמי, והם זקוקים למקור הכנסות נוסף.
עלינו להבין את ההבדל בין כוח הקניה של הציבור במקרה של רכישת דירה לבין כוח הקניה במקרה של מגורים בשכירות. מגורים בדמי שכירות תלויים בהכנסה החודשית השוטפת ולכן יש הגבלה כמה שכר דירה ניתן לשלם בסוף החודש, ואילו במקרה של קניית דירה ניתן להגדיל את גובה הלוואת המשכנתא ולפרוס אותה על פני יותר שנים.
מכאן שיכולת ההחזר של הצעירים מוגבלת במקרה של דמי השכירות, וזה מסביר גם מדוע מחירי הדירות עולים יותר מאשר מחירי השכירות לאורך השנים.
ישנם היבטים נוספים לכך, למשל העובדה שבמקרה של רכישת דירה – הדור הצעיר ממשכן את עצמו לעשרות שנים, מה שישאיר בידיו הכנסה פנויה נמוכה בסוף החודש, ואילו במקרה של מגורים בשכירות, לצעירים יש אפשרות לגור עם עוד שותף או שניים בדירה אחת.
מקור נוסף של ביקוש עתידי לדירות מגורים יגיע מכיוון המגזר הערבי. כיום רק 5% מהערבים גרים בבנייני דירות (בניה רוויה של רבי קומות), לעומת 95% שגרים בבתים צמודי קרקע. צעירים משכילים, שאינם מעוניינים לגור עם כל החמולה המשפחתית, שואפים לגור בדירה עצמאית בערים הגדולות כמו נצרת, אום אל פאחם, טייבה, סכנין ושפרעם.
כמה אלפי דירות ממוסדות להשכרה לטווח ארוך, לא יפילו את השוק הפרטי.
לא יהיה קל למשקיעים המוסדיים להיכנס לתחום של דיור להשכרה לטווח ארוך.
נשאלת השאלה: מדוע שקרן פנסיה תרצה להיכנס למצב של פינוי משפחות שלא שילמו שכר דירה, אם היא יכולה להשקיע את אותו הסכום ברכישת בנין משרדים באחת מבירות אירופה המערבית ?
מכאן, שדירות מוסדיות להשכרה לטווח ארוך אינן "מאיימות" על משקיעי הנדל"ן הפרטיים הקטנים, ואלה ימשיכו לרכוש דירות באמצעות הלוואות משכנתא, אשר ישולמו בעצם על ידי השוכרים.
אני ממליץ לקרוא את זה:
