נדל"ן מסחרי – חנויות

נדל"ן מסחרי – חנויות:
חלי וחני הן חברות ילדות.
חלי רווקה, וחני גרושה עם שני ילדים.
שתיהן בשנות ה 40 לחייהן, והן מנהלות ביחד עסק של בגדי נשים.
כיום ב 2021, הן מנהלות בהצלחה רבה חנות במרכז תל אביב (משלמות דמי שכירות חודשיים), ובימים אלה שוקלות לפתוח חנות נוספת.
חלי בעד פתיחת חנות בקניון, ואילו חני מעדיפה חנות נוספת ברחוב ראשי.
חני ביקשה מחלי להכין תוכנית עסקית לאפשרות של פתיחת חנות בקניון.

חלי בדקה את תחום הנדל"ן המסחרי – חנויות בשטח, ומצאה את הנתונים הבאים:

1. ישנם למעלה מ 4.5 מיליון מ"ר שטחי מסחר בקניונים סגורים (Mall), ו 5 מיליון מ"ר שטחי מסחר בקניונים פתוחים (Power Center).
2. דמי השכירות החודשיים בקניונים סגורים מצליחים, נעים בסביבות 500 ₪ ויותר למ"ר, תלוי בשטח החנות ומיקומה.
3. חנויות קטנות בקניונים מובילים, יכולות לשלם גם 1,000 ₪ ויותר ₪ למ"ר לחודש.
4. בקניון עזריאלי תל אביב משלמים מ 350 ועד 950 ₪ למ"ר לחודש, עם דמי ניהול של כ 80 ₪ למ"ר לחודש לחנויות "רגילות" וכ 60 ש"ח למ"ר לחנויות "עוגן".
5. בדיזנגוף סנטר תל אביב משלמים מ 350 ₪ למ"ר (בקומות העליונות) ועד 1,000 ₪ למ"ר בחודש (דמי הניהול עומדים על כ 65 ₪ למ"ר לחודש).
6. בקניון רמת אביב משלמים מ 550 ועד 1,000 ₪ למ"ר בחודש (דמי הניהול הינם כ 80 ₪ למ"ר בחודש).
7. בקניון איילון משלמים כ 550 ₪ למ"ר בחודש (דמי ניהול כ 65 ש"מ למ"ר).
8. דמי הניהול החודשיים למ"ר בקניון גבעתיים עומדים על כ 80 ₪ למ"ר.
9. על חנות בשטח של 40 מ"ר, לפי 600 ₪ למ"ר, תשולם שכירות חודשית של 24,000 ₪.
10. בקניונים ניתן לשכור שטחי מעבר כדוכני מכירה. דוכן ממוצע בשטח של כ 12 מ"ר, ישלם דמי שכירות חודשיים של כ 10,000 ₪.
11. ההוצאות הכוללות על שכירות של חנות, מורכבות מדמי שכירות, ארנונה ודמי ניהול.
12. על מנת שיהיה כלכלי לשכור חנות בקניון, ההוצאות הכוללות על שכירות צריכות להיות פחות מ 1/5 מגובה הפדיון החודשי. כל תוספת של 1 ₪ למ"ר בדמי הניהול בקניון, דורשת מהחנות להגדיל את הפדיון החודשי בכ 7 ₪ למ"ר.
13. בקניונים מצליחים יש תפוסה של 100%, ורשימת המתנה ארוכה. חלק מהממתינים מוכנים לשלם "דמי פינוי" גבוהים תמורת קבלת שטח באופן מיידי, גם אם השוכר הנכנס מתכוון לשפץ מחדש את החנות לצרכיו.
14. בקניון מוביל לא ניתן לשכור חנות במיקום טוב בשטח יחסית קטן של 20 מ"ר.

נדל"ן מסחרי – חנויות:
שכירות של חנות בקניון סגור ומצליח (תנועת קונים חזקה) בשטח של כ 40 מ"ר, דורשת תשלום דמי שכירות של כ 24,000 ₪ (לפי 600 ₪ למ"ר) ובנוסף דמי ניהול בסך של כ 3,000 ₪ (לפי 75 ₪ למ"ר), כלומר הוצאה חודשית של 27,000 ₪ לחודש.

ב 2019 בעלי הקניונים העלו את דמי הניהול שמשלמים השוכרים, בשיעורים של 6-12%. סיבת ההעלאה הינה בעליית תשומות שירותי הניהול, דהיינו האבטחה והניקיון לרבות עליית שכר המינימום.

למרות ההבדלים הברורים שבין חנות בקניון סגור לבין חנות ברחוב ראשי (חניון, גג מקורה, מיזוג בקיץ, חימום בחורף, תנועת אנשים ערה בחנויות המזון, ביטחון, בתי קולנוע ועוד), חני בדקה אפשרות לשכירת חנות באחד מהרחובות הראשיים, ומצאה את הנתונים הבאים:

1. על חנויות  בשטח 20 מ"ר ברחובות מסחריים כגון פרישמן בתל אביב, משלמים לפחות 7,000 ₪ בחודש, לפי 350 ₪ למ"ר. גם בביאליק ברמת גן משלמים מחירים דומים, בהתאם למיקום ברחוב.
2. שוכרים שעוזבים חנות שעברה שיפוץ יסודי ומושקע, מבקשים "דמי פינוי" מהשוכר הנכנס, עבור ההשקעה שביצעו בחנות (חלון ראווה, ריצוף, תאורה, מערכת חשמל, מדפים, דלפק מכירה, שלט חיצוני, מערכת אזעקה וכו').
3. על חנויות ברחוב אין תשלום דמי ניהול, אלא תשלום סמלי ממוצע של כ 50-100 ₪ בחודש לוועד הבניין.

נדל"ן מסחרי – חנויות:
להבדיל משכירת חנות בקניון שם היחס ברוטו-נטו עומד על כ 35%, בשכירת חנות ברחוב ראשי היחס ברוטו-נטו הוא כמעט 100%.
לדוגמא, מי ששוכר חנות של 100 מ"ר בקניון, מקבל שטח חנות נטו של כ 65 מ"ר, ויתרת ה 35 מ"ר, עליהם הוא משלם דמי שכירות (ודמי ניהול), הם המעברים והשטחים הציבוריים.
בחנות ברחוב, כאשר שטח החנות הוא 20 מ"ר, זה יהיה בערך גם שטח החנות בפועל, פלוס מינוס 1-2 מ"ר.

לבעלי הקניונים לא קל להעלות את שכר הדירה בשל עודף שטחי המסחר וכן התחרות הגוברת בין הקניונים עצמם שנבנים באזורים יחסית סמוכים ובכך בעצם יוצרים קניבליזציה. לפיכך, הנהלות הקניונים בחרו בדרך עוקפת לפצות את עצמם, באמצעות העלאת דמי הניהול.

סיכום נדל"ן מסחרי – חנויות:
בעלי חנויות בקניונים מאוד מוטרדים מהעלייה שחלה בשנים האחרונות בגובה דמי השכירות ודמי הניהול. לעתים בעלת הקניון היא גם בעלת חברת הניהול, כך שלשוכרי החנויות אין יכולת מיקוח לעניין הוצאות (חברת הניהול מרוויחה 15% מסך ההוצאות שלה על בסיס cost+15) וכן לעניין הצפה בשטחי פרסום ודחיסת דוכנים בקומת הקרקע ממש מול פתח החנות שלהם.

דבר נוסף שמטריד בעלי חנויות אופנה בפרט, זה שכיום רוב החנויות בקניון הפיזי הן חנויות אופנה וזה מגביר את התחרות שגם ככה קיימת בשוק, במיוחד מהכיוון של קניות ישירות באינטרנט וכן רכישות של ישראלים בחופשות שלהם בחו"ל.
לדבריהם, בעלי הקניונים נטשו את התמהיל המקורי של סוגי חנויות שונים ורבים, וכיום מגוון המוצרים המוצעים למבקרי הקניונים מצומצם, וכאמור רובו חנויות אופנה.
כעת, מחוסר ברירה, בעלי הקניונים רוצים לשנות שוב את התמהיל ולהכניס לקניונים יותר פנאי כמו חדרי כושר, בתי קולנוע, משרדים, מרפאות, מסעדות ומקומות בילוי, וזאת על חשבון חנויות הביגוד.

לפני קבלת החלטה בנדל"ן חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן מקצועי.

מומלץ לקרוא את אלה:

השקעות נדל”ן במנצ’סטר אנגליה

השקעות נדל”ן באנגליה