לקנות דירה "רגילה" ולהשכיר אותה, זו עסקה של משקיעים "רגילים".
לקנות דירה ולהשביח אותה, זו עסקה של משקיעים מקצועיים. פוטנציאל השבחה בנדל"ן זה הסוד.
כאשר אנו קונים דירה ומשכירים אותה כפי שהיא (לעיתים השוכר מגיע עם הדירה – שכירות עוברת), אנו מוגדרים כמשקיעים פאסיביים, והתשואה שלנו נמוכה יותר.
כאשר אנו מבצעים השבחה של הדירה שקנינו, אנו מכניסים לעסקה אלמנט אקטיבי של יזמות מסוימת.
השבחת הדירה תעלה את ערך הדירה וגם את דמי השכירות שנקבל.
במקרה זה, אנו מתחילים את העסקה כאקטיביים, ולאחר מכן הופכים למשכירים יחסית פאסיביים אשר מקבלים את השיקים של דמי השכירות (ודואגים לתחזוקה השוטפת).
הנקודה החשובה היא לדעת למצוא את הדירה "הנכונה" – דירה שניתן לבצע בה השבחה בדרך מסוימת.
לפני כניסה לשוק ההשקעות בנדל"ן, עליכם לשאול את עצמכם האם אתם רוצים חיים קלים (דירה קרובה גיאוגרפית ובמצב יחסית טוב), או האם אתם מוכנים להתאמץ ולקנות דירה שדורשת שיפוץ (בשל מצבה במועד הרכישה) וניהול פחות נוח (למשל דירה מרוחקת מהבית שלכם).
פוטנציאל השבחה בנדל"ן – לעיתים נכס משביח את השווי שלו, בשל "השבחה של האזור" בו נמצאת הדירה (מבלי שהבניין עצמו יעבור תהליך השבחה כלשהו).
סוג זה של השבחה יכול למשל לקרות משתי סיבות:
- השבחה "מעשית", כגון: סלילת כביש גישה חדש לשכונה, הקמת מחלף, הקמת תחנת רכבת, הקמת פארק, הקמת מתחם תעסוקה וכו'.
- השבחה "פסיכולוגית" – מצב בו הציבור מתחיל לראות את האזור בצורה אחרת מאשר ראה אותו בעבר. מצב בו קיים שינוי של "סטיגמה". למשל, התחלת כניסה של משפחות ושוכרים צעירים שגורמים לשינוי תדמית. השבחה שכזו קרתה בשכונת גני יער בעיר לוד (מיקום אסטרטגי במרכז הארץ), בשכונת יפו ד' (גבעת התמרים) וכן בשכונות מסוימות בחיפה (למשל שכונת קרית שפרינצק במערב העיר).
פוטנציאל השבחה בנדל"ן זה האוצר שאותו מחפשים אנשים בעלי ידע בנדל"ן. להם לא מספיק לקבל דמי שכירות. להם לא מספיק לשפץ את הדירה. הם מחפשים פוטנציאל השבחה בנדל"ן שיביא להם עוד ערך ועוד רווח. הם רוצים ששווי הדירה יעלה תוך מספר שנים מרגע הקנייה, והם מנסים להבין מראש את פוטנציאל השבחה בנדל"ן באותו אזור. פוטנציאל השבחה בנדל"ן יכול להיות בכל מיני צורות, החל מגורמים הקשורים לשיפוץ הדירה, דרך גורמים הקשורים לבניין ועד לגורמים הקשורים לאזור. החכמה היא לנבא את הדברים מראש. החכמים הגדולים הם אלה שיש להם את הידע לקרוא נכון את התמונה עוד מלפני שהיא צוירה. בדרך כלל אנשים חובבנים קונים את מה שהם רואים בעיניים שלהם ברגע הקנייה. רק מקצוענים יודעים לראות את מה שאנשים רגילים לא יודעים לראות.
רצוי להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה ברמה הארצית, על מנת להחליט היכן כדאי לקנות (להבדיל ממתווך מקומי).
אני ממליץ לקרוא את שני המאמרים הבאים:
