כיום באביב 2018 ניתן לומר שמחירי הדירות במרכז הארץ יהיו יותר יקרים בעוד 20 שנים (גם אם יהיה תיקון זמני מטה במחירים נניח בעוד 5 שנים) מסיבה אחת בסיסית ועקרונית: אין אפשרות לייבא קרקע מחו"ל והקרקע לבנייה עתידית תלך ותאזל.
קצת דירות להרבה ילדים – גם אין אפשרות לסתום את מרכזי הערים הוותיקות במגדלים, בזמן שהרחובות צרים מידי להכיל את תנועת כלי רכב.
פינוי מחנות צה"ל ממרכז הארץ יאפשר בניית עוד 100,000 דירות חדשות על השטחים שיתפנו. כעת בואו ננתח את הנתון הזה ונבדוק האם יש בכוחו להוריד את מחירי הדירות:
הביקוש בשוק עומד על 55,000 יחידות דיור (דירות וצמודי קרקע) חדשות בשנה, לא כולל עולים חדשים שאת מספרם איננו יכולים לצפות מראש.
בשוק קיים מחסור מהעבר של 100,000 דירות, בשל פער משנים קודמות שיש לסגור אותו.
קצת דירות להרבה ילדים – בהנחה אופטימית מאוד שתהליך פינוי הבסיסים ההדרגתי והבנייה החדשה ההדרגתית ייקחו 10 שנים (סביר שייקח הרבה יותר), מדובר על תוספת של 10,000 יחידות דיור חדשות בממוצע לשנה.
האם תוספת זו תשנה את כללי השוק ?
בואו נסדר שוב את המספרים:
- השוק המקומי זקוק ל – 55,000 יחידות דיור חדשות בשנה (ועוד ביקוש מצד עולים חדשים).
- לצורך סגירת הפער מהעבר, יש צורך בעוד 10,000 דירות חדשות בשנה.
- לכל זוג חדש שמתחתן יש סיכוי של 33% להתגרש ולצרוך כפול יחידות דיור.
כדי להתאזן, השוק צריך לפחות 70,000 יחידות דיור חדשות בשנה בממוצע, ואילו בפועל השוק מקבל כ – 45,000 יחידות דיור חדשות בשנה. קצת דירות להרבה ילדים.
המסקנה החד משמעית היא שלא רק שההיצע לא יעלה על הביקוש כדי להוריד מחירים, אלא שבעתיד היותר רחוק נראה מחסור בקרקעות פנויות לבנייה במרכז הארץ (ולא יישארו בסיסים נוספים לפינוי), מה שיוביל למחירים לעלות עוד יותר.
מי שמחפש דירה להשקעה, לא צריך להסתובב בשטח עם מחשבון כדי לחפש תשואה מהשכרה, אלא הוא צריך להבין היכן שווי הדירות יעלה בשנים הבאות.
כיום, פחות כדאי לרכוש להשקעה בפריפריה הרחוקה בשל ירידת התשואות מהשכרה ביחס למרכז הארץ. צמצום הפער הזה דורש שינוי גישה וידע רב לצורך בחירת האזור הראוי לקניית נכס.
חוקי משחק ההשקעות בנדל"ן משתנים לטובת אלה שמבינים את כיוון השוק במבט לעתיד.
קצת דירות להרבה ילדים: הביקוש לשכירות במרכז הארץ הולך ומתחזק. 46% מבני 20-29 שוכרים דירות, ובקרב בני 30-39 עומד המספר על 37%.
חומר למחשבה –
בשנתיים הקרובות (לפחות) נמשיך לראות מחירי נדל"ן גבוהים, גם בשל סביבת הריבית האפסית.
במבט לטווח יותר רחוק, שיעור הגידול באוכלוסיה הינו הפרמטר המרכזי שימשיך לתמוך בעליית המחירים, וספק רב אם נראה ירידות מחירים דרסטיות שאינן תיקונים נקודתיים, אזוריים וזמניים.
מעוניינים לדעת היכן כדאי לקנות דירה להשקעה כיום באביב 2018?
פנו אלי כעת לעצה השווה זהב.
צביקה דורון, מומחה נדל"ן 0544-314232
מומלץ לקרוא גם את זה:
