כיום בתחילת 2021, יש להבין שלהבדיל מקניה של דירת יד שניה, במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן (יזם), יש לתת תשומת לב להיבטים נוספים. בעיקרון, ניתן לקנות דירה חדשה שהיא כבר בנויה או דירה שעדיין אינה בנויה (“קניה על הנייר”). ברכישת דירה חדשה מקבלן, הרוכש מקבל אחריות של מספר שנים על ליקויים שונים (רטיבות, ריצוף, סדקים וכו’).
לפני רכישת דירה חדשה מקבלן, מומלץ לא למהר לחתום על זיכרון דברים (עם הקבלן או משרד המכירות) אלא להתייעץ עם עורך דין מטעמך (לקבלן יש עו”ד מטעמו). זה ממש לא אומר שהקבלן לא בסדר כלפי הקונה, אלא שיש להבין את המשמעויות של הסעיפים השונים. מה שקובע את איכות הבנייה בסופו של דבר הוא השם הטוב והניסיון של הקבלן, ולא אם מדובר בקבלן קטן או בחברת ענק.
בדירה שהיא כבר בנויה, ניתן לראות את גודל הסלון והחדרים, את הנוף (במידה והאזור מסביב כבר בנוי ושלא עומדים מגרשים ריקים בסביבה), את הריצוף וכו’.
בדירה שאינה בנויה, לעתים קשה לדמיין מתוך תוכנית הדירה והמפרט הטכני כיצד ייראה הבנין (חיצונית, לובי, אזור חניה) או איך תיראה באמת הדירה.
רכישת דירה חדשה מקבלן
היתרון של רכישה מוקדמת על הנייר (לוודא שיש היתר בנייה), הוא לרוב המחיר הנמוך יותר (הקבלן כבר מקבל מקדמה ובכך מקטין את עליות המימון של ההלוואה שלקח מהבנק). ברוב המקרים, המחיר של דירה חדשה לאכלוס מיידי יהיה גבוה יותר, מאשר מחיר של דירה שמועד אכלוסה הוא לטווח של שנה או שנתיים ואף יותר. בדירה המוצעת לכניסה מיידית, יש חסכון לרוכש בכך שאינו צריך לגור במקום חלופי אחר עד לסיום הבנייה ובכך חוסך לעצמו עלות אלטרנטיבית של דמי שכירות.
בהנחת דמי שכירות ממוצעים של 60,000 ₪ בשנה, ניתן לחשב שהמתנה של 24 חודשים תעלה בשכר דירה בגובה 120,000 ₪. בנוסף, יש לקחת בחשבון מצב של איחור במסירת הדירה, כאשר ברוב החוזים ישנו סעיף המאפשר ליזם לאחר במסירה במשך מספר חודשים (לרוב חודשיים) מבלי לשלם פיצוי על כך. יתרון נוסף של רכישה על הנייר הוא היכולת לבצע שינויים מסוימים בקירות הפנימיים (העשויים לרוב מגבס), במיקום ארונות המטבח ועוד.
ישנם הבדלים משמעותיים ברכישת דירה חדשה הנמצאת בבנין אחד (לרוב לא מגדל) אשר מוקם במקום מבנה ישן (שנהרס) באזור של מרכז עיר ותיקה, לבין דירה חדשה הנמצאת בבנין (או במגדל דירות) של שכונה חדשה (אשר נבנית לרוב ע”י חברות בנייה גדולות).
במקרה הראשון, מדובר על אזור שהפיתוח שלו הסתיים לפני שנים רבות, ובמקרה השני מדובר על מתחם חדש שעדיין נמצא בהליכי פיתוח, הן מבחינת מבני ציבור (בית ספר יסודי ותיכון, גני ילדים, בית כנסת, מרפאה ועוד) והן מבחינת הסביבה הכללית (כבישים, גני משחקים, מרכז קניות וכו’).
לבניין יחיד חדש הנמצא באזור הוותיק של העיר, יש ביקוש רב, במיוחד אם הוא נמצא ברחוב קטן ושקט בקרבת מרכז העיר. הדירות הללו מבוקשות ביותר בשל הקירבה שלהן למרכזים שכבר קיימים (ואשר אליהם הרוכשים הפוטנציאלים רגילים) כגון: בנקים, דואר, חנויות, בתי ספר, בתי קפה, תחנת מוניות, מכולת, ירקן ועוד. היות ואין הרבה דירות כאלה למכירה, מחירי הדירות גבוהים במיוחד והסיכוי נמוך ביותר שדירה כזו לא תמצא קונה לפני סיום הבנייה.
במקרה של מתחמים חדשים וגדולים המכילים לעיתים עשרות בניינים עם מאות ואף אלפי דירות, לרוב מדובר במשפחות צעירות המעוניינות לרכוש דירות מרווחות בנות 6 – 4 חדרים, גם מכיוון שאזורים אלה לרוב מאופיינים במפגשים של הורים וילדים בגינות שעשועים בשעות אחר הצהרים.
עוד על רכישת דירה חדשה מקבלן
בשל קצב הגידול השנתי של משקי הבית והריבוי הטבעי, רמת הביקוש לדירות בישראל עומדת על למעלה מ 55,000 דירות חדשות בשנה.
ישנן ערים בהן נמכר מספר גדול של דירות חדשות, : נתניה, חריש, פתח תקווה, עפולה, רחובות, ראש העין, אשדוד, קריית גת, אשקלון, באר שבע והוד השרון. גורם עיקרי המאפיין את הערים הללו הוא שטחי קרקע פנויים לבנייה להבדיל מערים כמו גבעתיים בה כמעט ואין מגרשים זמינים לבנייה.
נתונים עדכניים מראים שנכון להיום חברות הנדל”ן הגדולות אינן בונות על כל עתודות הקרקע בהן הן מחזיקות. מדובר על פוטנציאל של עשרות אלפי דירות, לבנייה מיידית או בשלב שלפני פיתוח תשתיות או הוצאת היתר בנייה. לחברות השונות ישנם שיקולים כלכליים לגבי קצב בניית ושיווק הפרוייקטים.
יש להבדיל בין בנייה רוויה (בנין עם מספר דירות) לבין בנייה צמודת קרקע (בית פרטי בודד חד משפחתי, דו משפחתי, ארבע משפחתי וכו’).
בבנייה רוויה בדרך כלל הרכוש המשותף שייך לכל הדירות, למעט במקרים בהם הגג שייך לדירות בקומה העליונה. בבנייה צמודת קרקע יש אלמנטים נוספים, כגון: גינה, חומה, שער ועוד.
לרוכש של בית צמוד קרקע יש יותר אפשרויות בחירה, למשל החיפוי החיצוני של הקירות, הגג, הבידוד, מיקום המטבח והסלון ועוד.
מומלץ לקרוא את זה:
