האחריות לתיקונים בדירה שכורה תלויה בסיבת התקלה: השוכר אחראי לנזק משימוש בלתי סביר, אלא אם הוסכם אחרת. בשכירות למגורים שעליה חל סעיף 25ח(ב), המשכיר אחראי לליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש כזה. עליו לתקן בזמן סביר ועד 30 ימים מקבלת הדרישה, או עד שלושה ימים אם הפגם אינו מאפשר מגורים סבירים.
עיקרי הדברים
- התחילו מסיבת התקלה ומהפגיעה במגורים, לא מהנחה שכל תיקון הוא באחריות בעל הדירה או השוכר.
- 30 ימים ושלושה ימים הם מועדים מרביים לתיקון שבאחריות המשכיר, לא זמן המתנה קבוע בכל מקרה.
- תעדו את התקלה, את דרישת התיקון ואת קבלתה אצל המשכיר; בקשו מבעל המקצוע להסביר מה גרם לתקלה.
- בדקו בנפרד את התנאים לתיקון ודרישת החזר, לקיזוז הוצאה ולהפחתת שכר דירה.
מי אחראי לתיקונים בדירה שכורה כשיש תקלה במזגן, נזילה או סתימה?
לפי סעיף 25ח בחוק השכירות והשאילה, בנוסח התיקון שמפרסמת הכנסת, השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר, אלא אם הוסכם אחרת. בשכירות למגורים שעליה חל סעיף 25ח(ב), המשכיר אחראי לליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש כזה. לכן כדאי לבקש אבחון לפני שמתווכחים על החשבון.
הטבלה מציעה דרך לבדוק את האחריות במקרים שונים. מועדי המשכיר שבה חלים כשהתיקון באחריותו לפי סעיף 25ח(ב), והם נספרים מקבלת דרישת השוכר. כשהסיבה עדיין לא ברורה, בקשו לברר אותה לפני שקובעים מי משלם.
| סיבת התקלה והשפעתה | מי נושא בתיקון? | מועד טיפול | תיעוד מוצע |
|---|---|---|---|
| בלאי במזגן, בליקוי שאינו קל ערך | המשכיר, אם לא נגרם משימוש בלתי סביר | זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים; אם הפגם אינו מאפשר מגורים סבירים, זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים | אבחון טכנאי ותיאור השפעת התקלה על המגורים |
| נזק במזגן שנגרם משימוש בלתי סביר | השוכר, אלא אם הוסכם אחרת | בדקו את ההסכמות בחוזה | ממצאי הטכנאי והסעיף הרלוונטי בחוזה |
| בלאי בצנרת שגורם לנזילה שאינה קלת ערך | המשכיר, אם לא נגרם משימוש בלתי סביר | זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים; אם הפגם אינו מאפשר מגורים סבירים, זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים | תמונות ואבחון מקור הנזילה |
| רטיבות שמקורה טרם הוברר | בררו את המקור; לפי סעיף 25ח(ב), המשכיר אחראי לליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש בלתי סביר | בתיקון שבאחריות המשכיר: זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים; אם הפגם אינו מאפשר מגורים סבירים, זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים | אבחון מקור הרטיבות ותיעוד החדרים שנפגעו |
| סתימה שמקורה בשימוש בלתי סביר | השוכר, אלא אם הוסכם אחרת | בדקו את ההסכמות בחוזה | בקשו פירוט של הממצא ושל הסיבה שנקבעה |
| סתימה שסיבתה אינה ידועה | בקשו אבחון; אם אינה קלת ערך ולא נגרמה משימוש בלתי סביר, חלה אחריות המשכיר לפי סעיף 25ח(ב) | בתיקון שבאחריות המשכיר: זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים; אם הפגם אינו מאפשר מגורים סבירים, זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים | דוח פתיחת הסתימה, תמונות וחשבונית |
בחוזה המומלץ של עיריית תל אביב־יפו, בעל הדירה מתחייב לתקן על חשבונו תקלות מבלאי סביר במזגנים, בדוד המים ובמערכות האינסטלציה והמים. השוכר מתחייב לתקן תקלות שנגרמו לדירה ולמחובר אליה עקב שימוש לא סביר או רשלני שלו. זהו נוסח מומלץ, ולכן בדקו גם מה כתוב בחוזה שלכם.
לצורך בחירת בעל מקצוע תוכלו להיעזר בעמוד על טכנאי מזגנים, ואם האבחון מצביע על איטום, בעמוד על קבלן איטום. את שאלת האחריות הכספית בדקו בנפרד מהבחירה מי יבצע את העבודה.
תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן, וממתי סופרים?
סעיף 25ח(ב) סופר את הזמן מקבלת דרישת השוכר אצל המשכיר. בליקוי שבאחריותו, התיקון צריך להתבצע בזמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים. אם הפגם אינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, עליו לתקן בזמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים. בשני המצבים, המילים ״זמן סביר״ נשארות חלק מהדרישה.
המבחן שקובע הסעיף לתיקון בתוך שלושה ימים הוא פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה. בהודעה למשכיר תארו מה לא עובד ואיך הדבר משפיע בפועל על השימוש בדירה, במקום להסתפק במילה ״דחוף״.
מה לכתוב למשכיר ואילו מסמכים לשמור?
עיריית תל אביב־יפו ממליצה לתעד בכתב הסכמות והחלטות בין הצדדים. גם המועצה הישראלית לצרכנות ממליצה להחתים את בעל הבית על תיעוד מצב הדירה, כולל סדקים, מרצפות שבורות, אינסטלציה, מזגן ושקעי חשמל. כדאי להתחיל בתיעוד כבר במסירה, ולא לחכות לתקלה הראשונה.
כשמופיעה תקלה, אפשר לבנות הודעה קצרה עם הפרטים הבאים:
- מה קרה, היכן ומתי גיליתם את התקלה.
- איך היא פוגעת בשימוש בדירה, בצירוף תמונות או סרטון.
- דרישה מפורשת לתיקון ובקשה לתאם הגעה.
- בקשה לאישור קבלה; שמרו את ההתכתבות ואת התשובה.
אם בעל המקצוע הגיע והתקלה נשארה, שלחו עדכון שמתייחס לדרישה המקורית: מתי הגיע, מה נעשה ומה עדיין לא עובד. לאחר תיקון שמרו אבחון, פירוט עבודה, חשבונית או קבלה ואסמכתת תשלום. בקשו להפריד בתיאור בין סיבת התקלה לבין הפעולה שבוצעה.
מתי אפשר להזמין בעל מקצוע ולדרוש החזר?
לפי סעיף 9(א)(1) בחוק השכירות והשאילה שמפרסמת הכנסת, בהתקיים תנאיו, כשהמשכיר לא תיקן פגם שבאחריותו השוכר יכול לתקן ולדרוש החזר של הוצאות סבירות. הסעיף מתייחס להוצאות סבירות, לא לכל סכום שהשוכר בחר להוציא.
לפני הזמנת תיקון בדקו:
- האם יש בסיס לכך שהתיקון באחריות המשכיר, והאם דרישת התיקון התקבלה אצלו.
- האם המשכיר לא תיקן בהתאם לחובתו, ומה תועד עד עכשיו.
- האם הודעתם לו זמן סביר מראש שאתם מתכוונים לתקן בעצמכם, כנדרש בסעיף 9(ב).
- האם היקף העבודה וההוצאה סבירים, ואילו מסמכים תקבלו מבעל המקצוע.
בתיקון החוק משנת 2017 נמחקה הדרישה שההודעה על הכוונה לתקן תהיה בכתב, אך עדיין כדאי לתעד אותה. סעיף 9(ג) מאפשר תיקון ללא הדרישה וההודעה המוקדמות כשהדחיפות אינה מאפשרת לדרוש מהשוכר להמתין לתיקון בידי המשכיר. אל תסתפקו בתווית ״דחוף״: תעדו מה לא אפשר המתנה.
מה ההבדל בין החזר, קיזוז והפחתת שכר דירה?
דרישת החזר מתייחסת להוצאות סבירות שהוצאתם על תיקון, בכפוף לתנאי סעיף 9. בסיכום החקיקה הרשמי של הכנסת לשנת 2017 מצוין ששוכר רשאי לקזז משכר הדירה עלות תיקון שנועד להתאים את הנכס למוסכם בחוזה. הסיכום אינו מפרט את מלוא תנאי הקיזוז.
לפני קיזוז, אל תסתמכו על הסיכום הזה לבדו. בדקו את התנאים שחלים על המקרה שלכם, ואם יש מחלוקת פנו לייעוץ משפטי לפני שינוי התשלום.
הפחתת שכר דירה לפי סעיף 9(א)(2) מחושבת אחרת: בהתקיים תנאיו, היא נקבעת לפי היחס שבו פחת שווי השכירות בגלל הפגם, כל עוד לא תוקן. היא אינה מחושבת לפי חשבון התיקון. אל תבחרו סכום הפחתה רק מפני שזה הסכום שדרש בעל המקצוע.
שאלות נפוצות
האם ליקוי קל ערך תמיד באחריות השוכר?
סעיף 25ח(ב) מטיל על המשכיר תיקון ליקוי שאינו קל ערך ושלא נגרם משימוש בלתי סביר. סעיף 25ח(א) מטיל על השוכר תיקון ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר, אלא אם הוסכם אחרת. בבירור האחריות לליקוי קל ערך, בדקו את סיבתו ואת ההסכמות בחוזה.
מי אחראי למקרר או למכונת כביסה שנכללו בדירה?
בדקו את החוזה ואת נספח התכולה. בחוזה המומלץ של עיריית תל אביב־יפו האחריות לתיקון פריטי התכולה היא של בעל הדירה, אלא אם נכתב אחרת בנספח התכולה. אל תניחו שהנוסח הזה מופיע גם בחוזה שלכם.
האם סעיף שמטיל את כל התיקונים על השוכר תקף?
אל תסתמכו על הסעיף החוזי לבדו. בדקו אותו מול חלוקת האחריות בסעיף 25ח ומול תחולת הוראות החוק על השכירות שלכם; במקרה של מחלוקת בקשו בדיקה משפטית.
מה עושים אם בעל הדירה לא עונה?
שמרו את דרישת התיקון ואת התיעוד לקבלתה, ושלחו פנייה נוספת שמתייחסת אליה. לפני תיקון עצמאי בדקו את תנאי סעיף 9 ואת חובת ההודעה מראש, או את חריג הדחיפות אם אי אפשר להמתין.
