כיום ב 2019, אנו מוצאים את עצמנו מדברים על עליות המחירים הקשורות לדירות מגורים, אשר אירעו ב 11 השנים האחרונות. אולם, בשביל להבין את המגמה ארוכת הטווח, עלינו להביט לאחור. בזמן הקמת המדינה היו בישראל כ 800,000 תושבים, ואילו כיום ישנם כ 9 מיליון, כלומר יותר מפי 10. נתון זה מניע משקיעי נדל"ן להבין את גודל הביקוש העתידי לדירות מגורים.
חלק מאיתנו עדיין זוכר את הביקוש לדירות מצד כ 1,000,000 העולים בתחילת שנות ה 90. לאחר מכן היו כ 10 שנים של עצירה וירידה במחירים, עד לשנת 2007, אז החלו המחירים לעלות במרכז הארץ. שנתיים לאחר מכן, בשנת 2009, הצטרפה גם הפריפריה למגמת העליות.
הן לגבי דירות למכירה והן לגבי דירות להשכרה, קיימים בישראל "מעגלי השקעה".
תל אביב היא נקודת המוצא ויחד עם גבעתיים ורמת גן, אלו נחשבות למעגל הראשון.
מחולון ועד רמת השרון ופתח תקווה נחשבות למעגל השני, מרחובות ועד כפר סבא למעגל השלישי, מאשדוד ועד חדרה למעגל הרביעי, וכך הלאה.
כפי שזורקים אבן למים ונוצרים סביב מקום הנפילה מעגלי גלים קטנים, כך גם המחירים החלו לעלות ב 2007 בתל אביב, ומשם המשיכו לעבר המעגלים הקרובים ואחר כך לרחוקים.
באופן כללי ניתן לומר שככל שהמעגל יותר רחוק, מחירי הדירות בו הם נמוכים יותר. מצד שני התשואה השנתית שם תהיה גבוהה יותר (פרמיית סיכון).
בתחילת שנות ה 50 היתה תקופה קשה בארץ, הידועה כתקופת הצנע.
ראש הממשלה, דוד בן גוריון ושר האספקה והקיצוב, דב יוסף, הנהיגו חלוקת מוצרים בכמות מוגבלת, היות ועולים רבים הגיעו לארץ והמצב הכלכלי דרש צמצום. ניצולי השואה והעולים מארצות ערב ומרכז אסיה, הוסיפו מאות אלפי תושבים למדינה החדשה. תוך 18 חודשים מיום הקמת המדינה, הגיעו כ 650,000 עולים לארץ, כאשר רובם צעירים ורווקים או בעלי משפחות קטנות.
בשנות ה 60 היתה שוב תקופה קשה. בתקופת המיתון שהחל ב 1965, היה קושי לרכוש דירות, וקבלנים בנו בעיקר בנייני שיכון עם דירות קטנות עבור משרד השיכון.
לאחר מלחמת ששת הימים (5-10/6/1967), המורל הציבורי השתפר, הצמיחה הכלכלית הואצה ואנשים הרגישו ביטחון לרכוש דירה למגורי בני משפחתם, כאשר דירת 3 חדרים היתה הנפוצה ביותר עבור משפחות.
בשנות ה 70, לאחר מלחמת יום כיפור (19 ימים ב 6-24/10/1973), שוב השוק קיבל ביטחון, והדירה הפופולרית למגורים היתה דירת 3 – 2.5 חדרים (עם החדרים המרווחים של אז).
שנות השמונים ידעו שוב מיתון, שהחל בשנת 1984 ונמשך כ 7 שנים עד העלייה הגדולה מברית המועצות. לאנשים רבים לא היו מספיק אמצעים (תקופת האינפלציה) ולא ביטחון כלכלי לרכוש דירות, והיו קבלנים אשר פשטו את הרגל.
העלייה הגדולה שהחלה בשנת 1990 הביאה ביקושי ענק והחלו להיבנות עשרות אלפי דירות בשנה עבור מיליון העולים. אריאל שרון, שהיה שר הבינוי והשיכון, סיפק תמריצים שונים והטבות לזירוז הבנייה.
היסטוריית שוק הדירות עם מבט לעתיד
ניתן לראות שהיו מספר לא מועט של משברים כלכליים עם ירידות מחירים מתונות, ותוך כדי אותם משברים, ארציים או עולמיים, אוכלוסיית המדינה לא עצרה אלא הלכה וגדלה. למרות המשברים, תמיד המחירים עלו לשיא חדש.
המחזוריות תמיד היתה ותמיד תהיה, אולם מספר התושבים בישראל ימשיך לעלות, הן בשל הריבוי הטבעי הגבוה (בערך פי 4 לידות לעומת פטירות) והן בשל העולים החדשים ושיעור הגירושין (כל זוג שמתגרש צריך 2 דירות, בקניה או בשכירות).
ניתן להעריך, במבט ארוך טווח, שמחירי הדירות ימשיכו לעלות גם בעתיד בשל הביקוש הטבעי מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור. כמה יעלו ? בראייה של עשרות שנים, מדברים על קצב עליה שנתי ממוצע של 2.5-3% בשווי הנכס, ובנוסף תשואה שנתית של 3-4% מהשכרת הנכס.
למרות שהממשלה רוצה להגדיל בתקופה הקרובה את ההיצע של הדירות החדשות, יזמים וקבלנים שמתפרנסים מנדל"ן, צועדים יותר לאט. מחירי הקרקעות הפרטיות במרכז הארץ רק עולים, בשל תוכנית מחיר למשתכן. הבנקים מקשים על מימון פרויקטים, והמחסור בפועלי בניין מוביל לעליות במחירים, לירידה באיכות הבנייה ולעיתים לאיחורים במסירת הדירות החדשות. בנוסף, אין מספיק תשתיות, בעיקר של תחבורה, מה שיחזיק את מחירי הדירות במרכז הארץ ברמות גבוהות גם בעתיד.
190,000 תינוקות נולדו ב 12 החודשים האחרונים. כ 25,000 עולים חדשים הגיעו, ולמעלה מ 12,000 זוגות התגרשו. זאת בשעה שהקרקע הפנויה לבנייה במטרופולין תל אביב הולכת ואוזלת. הרכבת התחתית (הקו האדום) תעלה את מחירי הדירות בגוש דן עוד יותר.
מתלבטים בנוגע לרכישת דירה להשקעה, בישראל או בחו"ל?
צלצלו אלי כעת 0544314232 צביקה דורון
אני ממליץ על שני המאמרים הבאים:
