תמונה האמצעות – google maps
זוג צעיר עומד בפני ההחלטה הבאה: האם לקנות דירה בפריפריה (4 חדרים עם מעלית וחניה ב 800,000 עד 1,000,000 ₪) או לשכור דירה במרכז הארץ ליד העבודה והחברים (3 חדרים ישנה ב 4,000 ₪) ?
רכישת דירה בפריפריה מאפשרת רכישה עם הון עצמי נמוך יותר והלוואת משכנתא נמוכה יותר.
אחד השיקולים בקניית דירה בפריפריה הוא שיקול המרחק, אשר בא לידי ביטוי בזמן הנסיעה ובעלות הדלק.
בהנחה שאחד מבני הזוג ממשיך לעבוד במרכז הארץ ונוסע לעבודה ברכבו הפרטי, עלות נסיעה של 100 ₪ ליום, לפי 22 ימי עבודה בחודש, משמעותה הוצאה של 2,200 ₪ בחודש.
וזה עוד לפני שדיברנו על בלאי המכונית וירידת הערך בשל קילומטראז' גבוה.
אז אם אתם שואלים את עצמכם איפה כדאי לקנות דירה, בשורה התחתונה, עם הוצאה כזו, לא יותר זול לגור בפריפריה.
למי שעדיין תולה תקוות לגור בלב המדינה, נראה ששדה התעופה דב בתל אביב ייהרס ובמקומו ייבנו בעתיד עשרות אלפי יחידות דיור. מדובר על תהליך שייקח שנים לא מעטות, אולם הכיוון הינו לתוספת של דירות מגורים בצפון תל אביב – דירות יקרות שאינן מתאימות לתקציבן של מרבית הזוגות הצעירים.
פינוי שדה התעופה יעלה את ערך הדירות הקיימות הסביבה, משום שדירות אלו סבלו את מפגעי השדה כמו רעש המטוסים.
חברת הבנייה שיכון ובינוי דיווחה על ירידה של 21% בכמות הדירות שמכרה ברחבי ישראל ברבעון הראשון של 2012, לעומת הרבעון הראשון של 2011. לענין איפה כדאי לקנות דירה, מדובר על דירות שנמכרו בפרוייקטים חדשים ברחובות, נתניה, כרכור ואשקלון. נזכיר שהחל מחודש אפריל 2011 החלו מחירי הדירות להתייצב ולרדת בשל מגבלות המשכנתא, המיסוי על דירות השקעה ומחאת האוהלים.
גם לוחות האינטרנט מציגים תמונה של ירידת מחירים רוחבית, כלומר ירידות שאינן מתחשבות בסוגי הדירות. ישנה אווירה בה על מוכרי הדירות להתפשר במחירים. מבחינת איפה כדאי לקנות דירה ומהו סוג הדירה העדיף, ירידות המחירים יותר בולטות בדירות הגדולות במרכז הארץ מאשר בדירות הקטנות במעגלים הקרובים למרכז, היות וכמעט ולא בונים כיום דירות קטנות כך שהן הופכות למוצר מבוקש בעל היצע נמוך יחסית. כנ"ל גם בשוק הדירות להשכרה.
מה אומרים הבנקאים על כיוון מחירי הדירות ?
הבנקים חוזים שתהיה ירידה במחירי הדירות, ובנק אחד אף נוקב בגובה הירידה – 5% במרכז הארץ.
כמו כן, הבנקים צופים כי תנאי הלוואות המשכנתא יוחמרו.
הבנקים חוששים מסבירות (לא נמוכה) להאטה ולירידות מחירים, ולפיכך מקשיחים את תנאי לקיחת המשכנתאות.
הציפייה של הבנקים היא להמשך ירידה בביקושים לדירות גם בפריפריה.
בואו ניתן מבט דמוגראפי על עתיד המדינה, ונראה איך הנתונים עשויים להשפיע על שוק הנדל"ן:
במידה ומספר החרדים והמיעוטים יעלה באוכלוסייה, ביחס לציבור החילוני, יגדל הביקוש לדירות זולות בפריפריה. כיום שיעור החרדים באוכלוסייה עומד על 11% (830,000 איש). החילונים יצטרכו לשלם יותר על דירות בערים ותיקות באזורים חילוניים, מכיוון שביקוש יתר מצד חרדים יעלה את מחירי הדירות הזולות באותו אזור (בית שמש, לוד וטבריה כדוגמא).
שיעור החילונים באוכלוסיה עומד על 33%, שיעור הערבים על 17% ושיעור המגזר הדתי-מסורתי עומד על 18%. השאר הם עובדים זרים (חוקיים ולא חוקיים), מסתננים מאפריקה, בדואים וכו'.
קצב הריבוי במגזרים החרדי והערבי מעלה את צפיפות האוכלוסין, ויביא את ישראל בעתיד לזכות בתואר המדינה הצפופה בעולם המערבי.
מדובר על תחזית ל 3,000,000 תושבים נוספים בישראל, בעוד 18 שנים בלבד. כלומר, כ 166,000 איש בכל שנה, בממוצע רב שנתי.
האם מכירות מסיביות של משקיעים, בשל הפטור ממס שבח על מכירת דירה שניה עד לסוף השנה, יצמצמו את מלאי הדירות להשכרה ויגרמו לעלייה בדמי השכירות ?
התשובה היא, תלוי מי יקנו את אותן דירות.
האם ירכשו את הדירות הללו יותר משקיעים אחרים-חדשים, ואז ההיצע לא ישתנה, או יותר זוגות צעירים, גרושים וחד הוריים למטרת מגורים, ואז פחות שוכרים יחפשו דירות בשכר דירה.
במידה ומשקיעי נדל"ן לא מחדשים חוזי שכירות כדי למכור את הדירה ריקה, אז יש פחות דירות להשכרה בשוק.
לגבי איפה כדאי לקנות דירה, כיום רבים מהמוכרים הם משקיעים בנדל"ן, בעיקר בפריפריה, אולם אין זה אומר שצריך להספיד את תחום ההשקעות בנדל"ן, היות וישנם רבים אשר ממתינים לרכוש דירת השקעה בעיתוי המתאים.
חלק מדירות ההשקעה המוצעות למכירה הן דירות בנות 4 חדרים בתל אביב, אשר ערכן בשוק עלה בשנים האחרונות בכמיליון ₪, מה שמאוד מפתה את הבעלים למכור בפטור.
