בחודש האחרון של שנת 2011 נרכשו 7,420 דירות, כלומר ירידה של 26% מחודש המקביל שנה קודם לכן. הירידה הינה בדירות חדשות בעיקר. חשוב לשים לב שמחירי הדירות בפועל לא יורדים ביחס ישר לירידה בהיקף העסקאות.
כמות משקיעי הנדל"ן פוחתת ובחודש האחרון של שנת 2011 נקנו 40% פחות דירות השקעה מאשר בחודש המקביל שנה קודם לכן. בכל שנת 2011, משקיעים בנדל"ן מכרו 14,200 דירות השקעה, כאשר רבות מהדירות נרכשו על ידי משקיעי נדל"ן אחרים – חדשים. בסוף שנת 2011, שיעורם של המשקיעים בנדל"ן בשוק הנדל"ן ירד ל 26%, לאחר שעמד על 33% בסוף 2010.
הממשלה, באמצעות בנק ישראל ומשרד האוצר, מבקשת "להרחיק" את רוכשי הדירות להשקעה, כדי שצעירים וזוגות צעירים יקנו דירות במחיר יותר סביר ועם פחות "תחרות" מול המוכרים. הקשחת ההוראות בתחום מס השבח (מכירה כל 8 שנים) ומס הרכישה (העלאת שיעורו), מצמצמים כאמור את שיעורם של רוכשי הדירות להשקעה בשוק ב 7%.
אולם, משקיעים בנדל"ן הרי קונים בעיקר דירות השקעה יחסית זולות, בטווחים של 300,000 ₪ ועד 1,000,000 ש"ח, ובכך הם בעצם "מורידים" את המחיר הממוצע של הדירות בארץ, ובכך מסייעים לממשלה להשיג את מטרתה.
חשוב לציין שאת רוב דירות ההשקעה הנרכשות על ידי משקיעי נדל"ן, הזוגות הצעירים לא היו קונים למגורים האישיים של משפחתם. דירות להשקעה במרכז המבוקש במחירים הנעים בטווחים של 600,000-1,000,000 ₪, לא עומדות על המדף יותר מידי זמן וממשיכות להיות מבוקשות. משקיעי נדל"ן "עניים יותר" חוזרים להשקיע בחיפה המתפתחת, וקונים דירות השקעה במחירים הנעים בטווח של 250,000-600,000 ₪.
כמעט שנה שלמה חלפה מאז החל הקיפאון הנוכחי בשוק הדירות, כאשר בנק ישראל עמד להגביל את שיעור הלוואה בריבית פריים ל 1/3 מהסך הכולל של ההלוואה. מאז, לרוכשי הדירות הרבה יותר קשה לממן רכישת דירה למגורים או דירות להשקעה, בשל הדרישה של מינימום 40% הון עצמי.
פרסומים רשמיים מציגים תמונה לפיה בחודש ספטמבר 2011 נרשמה ירידה במחירים של דירות, לראשונה מזה שנתיים וחצי, לאחר שמחודש ינואר 2009 ועד אוגוסט 2011, המחירים של דירות בישראל עלו בממוצע בקרוב ל 40%. נכון לסוף 2011, עמד מחירה החציוני של דירה בישראל על 895,000 ₪.
הציבור בעצמו מבולבל, כאשר בשטח מדברים מצד אחד על התעוררות בביקוש, בשעה שמצד שני קיימים לחצים מנוגדים שמושכים לכיוון של ירידות מחירים. אנשים שואלים את עצמם באם ירידת המחירים זמנית, לאור הקיטון בהתחלות בנייה מצד יזמים וקבלנים. ב 2011 היצע הדירות החדשות עלה ב 30% ואילו היקף העסקאות ירד ב 16%. מכאן שכוחות מנוגדים בצורת היצע מוגדל והתעוררות חוזרת בביקושים, לא מוסיפים לאי הוודאות לגבי כיוון מחירי הדיור.
עם 2,120,000 משקי בית בישראל ומספר דומה של דירות ובתים, כדי לשמור על איזון במחירים, על ההיצע של בנייה חדשה להדביק את הכמות השנתית של 40,000 משקי הבית החדשים.
תמ"א 38 יכולה להוסיף להיצע הדירות החדשות, ואזורי ביקוש חזקים כמו הוד השרון, רעננה והרצליה מציעים ליזמים תוספת של 2.5 קומות על גגות בניינים ישנים. בשל מחירי הדירות הגבוהים בערים הללו, תהיה להרבה קבלנים כדאיות כלכלית להיכנס לענף.
לשם קניית דירות להשקעה או למגורים, אנשים ימשיכו להזדקק למשכנתאות כאשר גובה ההלוואה הממוצעת למטרת מגורים עומדת על 550,000 ₪, לעומת 520,000 ₪ בדירות השקעה. ברכישה למטרות מגורים, ההחזר החודשי של ההלוואה עומד בממוצע על 33% מההכנסה המשותפת של הלווים.
דבר "מוזר" קורה בארץ בנושא הדיור.
חלק מהציבור רוצה שהמחירים ירדו וחלק ממש אינו רוצה בכך.
ברוב המשפחות המורחבות, לחלק מבני המשפחה יש דירה בבעלות וחלק גר בשכירות (לרוב הצעירים), לכן יש בעצם "שונות במטרות", היות ולא ניתן להוריד מחירים בצורה סלקטיבית.
הממשלה גם לא רוצה בירידה חדה של מחירי הדירות, כדי לא לפגוע בבנקים למשכנתאות, ביזמים ובספקים שלהם, ולכן "המטרה" היא ירידת מחירים בגובה 10% בממוצע, לשם התייצבותם.
מי שתמיד מחכה לירידות מחירים אלה הם משקיעי הנדל"ן החדשים, המחכים להיכנס לשוק הדירות להשקעה, במחיר נמוך ככל שניתן. רבים מביניהם סיימו קורסים שונים בנושא השקעות בנדל"ן ומחכים ליישם בשטח את נושאי הלימוד. חלקם בעלי דירה משלהם, והם מוכנים לשעבד אותה לבנק כדי לקנות דירה אחרת במימון מלא של 100%, כלומר מחצית מהמימון יבוא מהדירה הישנה ומחצית משעבוד הדירה החדשה.
יש לציין כי מספר משקיעי הנדל"ן בשוק ירד גם בשל ירידת התשואה השנתית על ההשכרה, בעיקר בשל עליית מחירי הדירות יותר מאשר מחירי ההשכרה, בכ 18%.
הפריפריה היתה רוצה להיות "התשובה" לפתרון מצוקת הדיור, אולם מכרזים למכירת קרקעות מציגים חוסר ענין רב, למשל, באופקים הוגשו הצעות מחיר ל 2 מגרשים בלבד מתוך 9, ובטירת הכרמל מכרז ל 190 דירות לא קיבל אף הצעה. אולי הזינוק במחירי הבנזין מרחיק זוגות צעירים מלקנות דירות בפריפריה, ומשאיר אותם קרוב לעבודתם ובני משפחתם – בעיקר במרכז הארץ.
להזכירכם שעליות מחירי הדירות משנת 2007, החלו בעצם במרכז הארץ ומשם המשיכו לפריפריה, משנת 2009. כעת נראה שהירידות מתחילות בפריפריה – בעיקר עקב עודף מלאי קרקעות, ואמורות להגיע למרכז במתינות, היות ויש במרכז ביקוש גבוה מול מלאי קרקעות יחסית מצומצם.
יושבי הגדר שממתינים לירידות מחירים חדות, ואולי לשווא, גרים בדירות השקעה בשכירות, ומכאן הציפייה שמחירי השכירות ימשיכו לעלות, במעט, וזאת בהתאם להיקף שיווק הדירות החדשות. 77,000 דירות חדשות בתהליכי בניה, עשויות למתן את עליית מחירי שכר הדירה.
כרבע מסך משקי הבית גרים בשכירות, כלומר 530,000 משקי בית. "העניים" שבהם חסרי יכולת לקנות דירה, ו"האמידים" שבהם שוכרים מסיבות אחרות לרבות שימוש אחר בכספם כמו קניית מספר דירות לצורך השקעה בתשואה עודפת. חלק מהשוכרים הינם בעצמם בעלי דירה, אולם הם לא גרים בה מסיבות שונות כמו גודל הדירה, מיקום מקום העבודה, קרבה למשפחה ועוד.
