בואו ניקח מקרה וננתח אותו בצורה הפשוטה ביותר:
אדם שיש ברשותו סכום של 1,000,000 ₪ (פנסיה, ירושה, חסכונות), בודק שתי אפשרויות השקעה:
- הפקדה בבנק בפיקדון שהריבית עליו נמוכה מהאינפלציה.
- רכישת 2 דירות השקעה (באר שבע, חיפה) בעלות כוללת של 500,000 ₪ לדירה.
כעת נסתכל על היבט המיסוי והרווח:
- על הפקדה בפיקדון יש 15% מס, למרות שהריבית נמוכה ממדד המחירים לצרכן, מה שאומר שערך הכסף נשחק. בממוצע ההכנסה החודשית תעמוד על 1,500 ₪, לאחר ניכוי המס.
- על הכנסה משכירות של 4,500 ₪ בחודש (2,250 לדירה), אין תשלום מס.
בשורה התחתונה, הנדל"ן ייתן פי 3 בכל חודש, וזה עוד לפני שדיברנו על עליית שווי הדירה לאורך השנים. כמובן שבפיקדון בנקאי הקרן אינה יכולה לעלות.
הריבית הנמוכה במשק (גם על פיקדונות וגם על הלוואות משכנתא) תמשיך לעודד השקעות בדירות להשכרה על ידי אנשים פרטיים, מכיוון שדירת השקעה הינה גם סוג של השלמת הכנסה בשנות הפנסיה. השקעות בנדל"ן הופכות לדבר לגיטימי בישראל.
זה מסביר מדוע בשיחות הסלון ברחבי הארץ חזר לעלות הנושא של הדירות להשקעה, לאור זה שהבורסה מבחינת הציבור מחוץ לתחום, הפיקדונות בבנקים אפסיים מבחינת הריביות, הפנסיה הולכת ונשחקת והמיתון דופק על דלת (עוד פיטורים בדרך).
יותר מפוטרים = פחות אנשים יקנו דירות וימשיכו לגור בשכר דירה.
גם בזמן מיתון, דירות להשקעה ימשיכו להיות מושכרות, מכיוון שאנשים חייבים מקום להניח בו בלילה את ראשם. הם יחסכו בבילויים וקניות אבל יהיו חייבים לשלם שכירות. הדירות יניבו לבעליהם תשואות שנתיות של 4-5%, ובנוסף יתנו עליית ערך בטווח הארוך.
בישראל יש הרבה מאוד ילדים ביחס לעולם המערבי, ולכן לדירות יהיה תמיד ערך רב, היות ומדובר במוצר מבוקש. ככה תמיד היה בישראל וככה תמיד יהיה כאן.
תוסיפו לשיעור הילודה העתידי גם את 300,000 הסטודנטים הנוכחיים (פחות מעשירית מהם גרים במעונות בקמפוסים), ותבינו את גודל השוק – מאות אלפי שוכרים שמחפשים דירות.
אפשר להמשיך עוד – בואו נוסיף גם את הרווקים ואת הגרושים שמצטרפים לקבוצת השוכרים, והנה יש לנו ביקוש לעוד עשרות אלפי דירות קטנות בדמי שכירות.
ככל שיבנו בתל אביב, גבעתיים רמת גן יותר מגדלי משרדים גבוהים (בין הבורסה לעזריאלי), כך יותר אנשים יהיו מוכנים לשלם שכירות יקרה ובלבד שיוכלו להגיע ברגל לעבודה. צעירים יעדיפו לשלם עוד 1,000 ₪ בחודש לשכר דירה, מאשר להגיע לעבודה מחולון או פתח תקווה באוטובוס.
המשקיעים קיבלו זריקת עידוד גם מביטול הארכת מס השבח ל 8 שנים, וכיום המצב חוזר לקדמותו כך שיהיה ניתן למכור דירה שניה בפטור ממס שבח, אחת ל 4 שנים.
בשל יוקר המחיה, לפחות צעירים תהיה האפשרות לקנות דירה ולכן תמיד יהיו שוכרים לדירות ההשקעה. המצב כיום בישראל הוא שמהכנסה מכובדת של 14,000 – 17,000 ₪ נטו בחודש, אי אפשר גם לגדל ילדים, גם לשלם דמי שכירות וגם לחסוך מאות אלפי שקלים בשביל לקנות דירה. מספרם של הצעירים בעלי הדירות ירד ב 15% מאז 2008.
במחירי הדיור המטורפים של היום, הצעירים בקושי יוכלו לרכוש דירות במעגלים הקרובים לתל אביב כמו חולון והוד השרון (כי גם שם המחירים עולים), ורובם כלל אינו מעלה על הדעת מעבר קבוע לפריפריה הרחוקה. התוצאה היא עשרות אלפי משפחות צעירות שמשלמות אלפי שקלים בכל חודש למשכירים של דירות ההשקעה הללו.
אולי אנשים "יסכימו" לשקול מגורים רחוקים, אם יאפשרו להם תחבורה מהירה וזולה למרכז הארץ, כמו רכבת מהירה ממצפה רמון לתל אביב או סלילת כביש מהיר (עם גשרים) מקרית שמונה לתל אביב.
