בישראל של 2013, כמות היחידים באוכלוסיה הולכת וגדלה.
אנשים מתחתנים בגיל מאוחר יותר, זוגות מתגרשים, אנשים מבוגרים (יחידים או זוגות) עוזבים דירה גדולה וגרים לבד ללא הילדים (מה שנקרא מצמצמי דיור), סטודנטים מבלים שנים במוסדות לימוד, רווקים מבחירה בוחרים שלא לחיות בזוגיות, גרושים מנהלים זוגיות ללא מגורים משותפים ועוד.
הביקוש הגדול מתחנן לדירות קטנות חדשות, אולם כמעט ולא בונים דירות כאלה, ואם בונים אז הן יקרות (למשל בשכונת פלורנטין בתל אביב).
דירה קטנה מתאימה לעולם הנוכחי בו יוקר המחיה גבוה, היות ועולה פחות לקנות את הדירה ועולה פחות לתחזק אותה. אולם, ישנן ערים שמראש מעדיפות דירות גדולות כדי להביא לעיר משפחות, למשל הוד השרון, רעננה, כפר סבא, פתח תקווה, חולון, רחובות ונס ציונה.
בניית דירות קטנות בנות 25-40 מ"ר בסטנדרט בניה נמוך ובמחיר יחסית זול, יאפשרו לצעירים ולסטודנטים לצאת מבית הוריהם ולגור בעצמאות.
בניית כמות גדולה של דירות חדשות בנות 60 מ"ר תאפשר לזוגות צעירים (עם או בלי ילדים) לצאת משוק השכירות ולרכוש דירה משלהם מוקדם יותר. כיום יש מעט דירות חדשות בנות 2.5-3 חדרים, ולכן הביקוש הגבוה לדירות הללו במרכזי הערים הותיקות, מוביל לרמות מחירים מאוד גבוהות.
עליית יוקר המחיה ועלות גידול ילדים, אינה מאפשרת לזוג צעיר ממוצע לקחת משכנתא בגובה של 1,000,000 ₪ לעשרות שנים. מצוקת מחירי הדיור גורמת לכך ששיעור הבעלות על דירות בקרב מעמד הביניים הצעיר הולך ויורד.
יותר מכך, מחירי דיור גבוהים יובילו למצב שבו משפחות לא יוכלו להרשות לעצמן להביא לעולם את מספר הילדים שהן היו רוצות, משיקולים כלכליים.
הדיור הינו המרכיב הכבד בהוצאות המחיה, והורים צעירים כבר לוקחים בחשבון שגם לילדים שלהם יהיה מאוד קשה לרכוש דיור בבוא יומם.
מכאן שדירות חדשות קטנות נראות כפתרון קל לביצוע.
בשנים האחרונות נמכרו פחות דירות חדשות מאשר מספר משקי הבית החדשים שנוצרו, מה שמצביע על הקושי של הזוגות הצעירים לרכוש דירות חדשות ויקרות יחסית (לובי מפואר, מרפסת שמש). הדבר נכון גם לדירות יד שניה בבניינים יותר ותיקים, שגם מחיריהן אינם זולים. במילים פשוטות, הנתון מצביע על כך שהביקוש עולה על ההיצע בר ההשגה.
קצב גידול האוכלוסיה דורש מעל ל 40,000 דירות חדשות בשנה, אולם יזמים לא ממהרים לרכוש קרקעות במחירים גבוהים וגם לא קרקעות בפריפריה (שמשווקות במכרזים על ידי משרד השיכון). ישנה ירידה בהתחלות הבנייה, בין היתר בשל קושי להשיג מימון, יוקר קרקעות ומחסור בעובדי בנין.
במצב זה לא צפויה ירידה במחירי הדירות וגם הריבית הנמוכה תומכת במחירי הדירות כלפי מעלה. אולם, גידול בשיעור האבטלה, באם יקרה, יכול להקטין את הביקוש ביחס ישר לעומק ההאטה שתהיה.
בשביל שמחירי הדירות בישראל ירדו, יש להגדיל את ההיצע במרכז הארץ, אולם לעיתים לעיריות יש אינטרס דווקא בבניית מגדלי משרדים בשל ההכנסות הגבוהות מגביית ארנונה מסחרית יקרה (זאת למרות שהעירייה נותנת פחות שירותים לעסקים מאשר למגדלי מגורים).
חשוב להבין שחוסר בדירות קטנות וזולות במרכז הארץ – לב אזור הביקוש – גורם לעיוות ביחס שבין מחירי השכירות למחירי הקנייה של דירות. בשל גובה מחירי הקנייה, התשואה השנתית האמיתית על השכרת דירה בישראל נמוכה ועומדת על 3-4%, מה שגורם לה להיות חצי מהתשואה הממוצעת הנהוגה במדינות המערב.
על מנת ליישר קו עם שיעור התשואה הנהוג בחו"ל, צריך לקרות מצב שאינו סביר שיקרה והוא ירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות למכירה או עלייה של עשרות אחוזים במחירי השכירות. הסיבה לכך שתרחיש כזה אינו סביר היא קצב הריבוי הטבעי בישראל, הכפול לעומת מדינות המערב.
עוד סיבה לכך שבישראל מחירי הדירות גבוהים היא העובדה שבארצנו יש עיר מרכזית אחת בלבד. הצעירים אינם מוכנים "להתפשר" על מגורים קבועים בעפולה או בטבריה, למרות ששם מחיר דירת 4 חדרים חדישה הינו 1/3 ואף פחות מזו שבתל אביב.
העלייה בתוחלת החיים צריכה לבוא לידי ביטוי גם בתכנון נדלני אסטרטגי, מכיוון "שאין מספיק" זקנים שמתים בגיל מוקדם ומפנים את הדירות שלהם במרכזי הערים הותיקות.
הפתרון צריך להיות בצורת מגדלי מגורים עם דירות קטנות וזולות, בשולי הערים הגדולות. כאמור, המטרה היא שדירות אלו יאפשרו גם לבעלי הון עצמי נמוך והכנסה נמוכה, לגור במרכז העניינים.
