מומבי – הודו – מבט אופקי מהים
1,200,000,000 בני אדם.
זהו מספר האנשים החיים בהודו – מדינת ענק עם אזורים שב 20 מהם יש יותר תושבים מאשר כל אוכלוסיית מדינת ישראל. בחלק מהאזורים האלה חיים 20 מיליון, 50 מליון וגם 100 מיליון בני אדם.
במדינת ישראל חיים 8,000,000 בני אדם, כאשר רוב המסחר, הבילוי, התעסוקה והכלכלה מתרכזים באזור אחד – תל אביב רבתי. כמעט כולם רוצים לחיות שם, בשכירות או בבעלות.
מי שקונה דירה, במחיר של 1,500,000 ₪ ועם החזר משכנתא חודשי של 6,000 ₪, צריך להביט אחורה אל ההיסטוריה של גובה הריבית במשק: באמצע שנות ה 90 הריבית עמדה על 15% ובתחילת שנות ה 2000 על 8%.
ריבית בנק ישראל עומדת על 1.75% בסוף חודש מרץ 2013, בזמן שהריבית בארה"ב עומדת כבר 5 שנים על 0. כאשר האינפלציה תרים את ראשה בארה"ב, תחל מגמה של העלאת ריבית שם ובכל העולם. הסבירות שהריבית תגיע לרמות של פעם היא קרובה לאפסית, אולם אף אחד לא יודע מה יהיה גובה ההחזר החודשי של המשכנתא שלו בעוד 3 או 4 שנים. למי ששכח, במחירי הדירות הנוכחיים משכנתא הינה עסקה ל 25 שנים. אולי ההגנה בפני קטסטרופה כלכלית למשפחתכם היא לקחת חלק נכבד מהמשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד.
תל אביב – ישראל – מבט אופקי
אחד ההסברים ל"עשור האבוד" של הנדל"ן הישראלי – ירידות מחירים שהיו בין השנים 1997 ל 2007 – הוא שהריבית בפיקדונות בנקאיים (7-8% לשנה) היתה הרבה יותר אטרקטיבית מאשר השכרה של דירה. אולם, כפי שההיסטוריה של השנים האחרונות מלמדת, בלוקים זה לתמיד וריבית בבנק היא זמנית.
כעת כולם במדינה חכמים ומבינים שתל אביב יש רק אחת, ישראל הקטנה היא לא הודו.
הביקוש העצום למגורים, בשכירות או בבעלות, במרכז הארץ, החדיר עמוק למוחם של הקונים שעשור אבוד נוסף כנראה שלא יהיה. כנראה.
הריביות כנראה שלא יגיעו למספרים המטורפים של פעם.
האמון בבורסה אבד. הציבור כבר לא במניית טבע. החסכונות של הציבור הרחב עברו לנדל"ן. נדל"ן זה מקום שהנכד שלך יוכל לגור בו, ועד אז תקבל דמי שכירות חודשיים. הכנסה פאסיבית קוראים לזה בספרים.
מומחים צופים כי בשנה הקרובה מחירי הדירות הולכים להתייצב.
לא לעלות ולא לרדת.
מצד אחד, רמות המחירים מתקרבות לקצה גבול היכולת הכלכלית של הציבור, ומצד שני נמשך ביקוש אמיתי לדיור.
נכון להיום, גודל הביקוש האמיתי גבוה מההיצע. במילים פשוטות, נוצרים יותר משקי בית חדשים מאשר דירות חדשות. לזה יש להוסיף את העולים ותושבי החוץ.
יזמי נדל"ן אינם מעוניינים לבנות בהיקפים גדולים יותר ממה שהם בונים כיום, וזאת כדי למנוע הצפה בלתי מבוקרת שתוביל לקריסתם. גם אם הבנקים יתנו מימון בלתי מוגבל ליזמים וגם אם המדינה תאשר הבאת יותר פועלי בניין מקצועיים, עדיין היזמים רוצים שהעסק שלהם יהיה כלכלי ולא ירכשו קרקעות בהיקף שעלול לפגוע בהכנסתם.
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שואפת מצד אחד לשווק קרקעות שיתנו מענה נאות מצד ההיצע, אולם חוששת מקריסת קבלנים ובנקים מצד שני.
לזוגות הצעירים (רוכשי דירה ראשונה) נמאס לשלם דמי שכירות גבוהים, והם מוכנים לקחת הלוואות משכנתא ל 25 וגם ל 30 שנים, כדי להגיע לבעלות על דירה, גם מחוץ לגבולות של ראשון לציון-פתח תקווה-נתניה. ההורים מוכנים לסייע בהשגת ההון העצמי, גם על חשבון הקטנת החסכונות ששמרו לזקנתם. זוגות צעירים שאינם יכולים לקבל תמיכה כלכלית משפחתית מתאימה, נאלצים להישאר לגור בדירה שכורה במרכז או לקנות ברמלה, אור עקיבא, חיפה, לוד, אשקלון, באר שבע וקרית גת.
לעניין משקיעי נדל"ן קטנים אשר רוכשים דירות בבנייני שיכון ישנים בפריפריה הרחוקה, עליהם לקחת בחשבון את חוסר הנוחות בטיפול בנכס ישן ומרוחק, ואת הסיכון שיש בהשכרת נכס מניב לאוכלוסיה חלשה. כאשר משקיע כזה רוכש נכס, המוכר מעביר אליו בעצם את הסיכון. על מנת שנכס כזה יהיה שווה קניה, התשואה צריכה להיות לפחות 6% בשנה.
המדינה צריכה להודות למשקיעים כאלה, על שהם מאפשרים לאחרים לגור בשכירות ולוקחים עליהם סיכון שהמדינה אינה מוכנה לקחת על עצמה.
משקיעים מתחילים "קלילים" חושבים שעשו את עסקת חייהם, בעוד שמשקיעים "חושבים" נשארים כל הזמן עם ספק בנוגע לכדאיות העסקה. ישנם משקיעים – בוגרים טריים של קורסים להשקעות בנדל"ן, שבשל הונם העצמי הנמוך ממהרים לכל עסקה, רק כדי לחוש "מימוש עצמי".
רכישת דירה להשקעה הינה עסקה לטווח ארוך, ובתנאי השוק של היום אי אפשר להתעשר באופן מיידי. גם אם הדירה תעמוד ריקה תקופה מסוימת וגם אם שיק כלשהו של השוכר יחזור מכיוון שהוא "בין עבודות", עדיין ערכו של חלום שהתגשם (להיות משקיע בנדל"ן) גדול יותר מאשר ערכו של חלום שנשאר על הנייר.
משקיעי נדל"ן כאלה צריכים להרגיש ביטחון רב בעשייתם, ולא להקשיב "לעצות" של אנשים אחרים שלא היה להם את האומץ לעשות צעד שכזה. במשחק הנדל"ן מצליח מי שלא חושש מהקשיים. זקנים מצטערים יותר על דברים שלא עשו מאשר על דברים עשו.
דירת השקעה הינה סוג של חיסכון פנסיוני לגיל הזקנה. אין עשייה שאין בה סיכון, אולם זהו סיכון מחושב, סביר ונכון.
הדור הצעיר של היום יעבוד פחות שנים ויחיה יותר שנים מדור ההורים. אנשים מתחילים לחסוך לפנסיה בגיל 30, למשך כ 30 שנים, היות ורבים נפלטים ממעגל העבודה בסביבות גיל 60 לחייהם. דירת השקעה תעניק בשנות הפנסיה תוספת הכנסה חודשית שוטפת מדמי השכירות, ולאחר 120 היא תעבור לילדים בירושה ותאפשר להם נקודת זינוק כלכלית טובה יותר.
