כיום באמצע 2021, ניתן לראות שבשנים האחרונות מחירי המכירה של הדירות "רצו מהר יותר" מאשר מחירי דמי השכירות, והתוצאה היתה ירידה בתשואות של דירות להשכרה. הקשר שבין מחירי הדירות וגובה דמי השכירות – ברמה הכלכלית התיאורטית, על מנת שרמות המחירים יחזרו למצב "נורמלי", צריך לקרות אחד מן השניים: שמחירי הדירות ירדו או שמחירי השכירות יעלו.
אולם, בעולם האמיתי המשוואה אינה חייבת להתיישר על מנת שעדיין יהיה כדאי להשקיע בדירות כנכסים מניבים. הקשר שבין מחירי הדירות וגובה דמי השכירות – משקיעי נדל"ן טוענים שגם בתשואה סבירה (להבדיל מגבוהה), עדיף לרכוש דירה להשכרה, גם בשל היציבות שיש בבעלות על דירה וגם בשל עליית הערך של הנכס, בטווח הארוך.
הקשר שבין מחירי הדירות וגובה דמי השכירות
אם עד לפני מספר שנים ניתן היה לקבל תשואה שנתית של 5-6% על השכרת דירה מניבה, כיום ירדה התשואה מדמי השכירות לאזור ה 3-4% ובתל אביב גם פחות. הסיבה כאמור היא שלא היתה התאמה ברמות עליות המחירים של הקניה וההשכרה. הדירות למכירה עלו יותר, באופן יחסי.
היבט נוסף הוא שלקיחת משכנתא מאפשרת למי שיש לו הון עצמי של 300,000 ש"ח, לקחת משכנתא בגובה שבין 200,000 ש"ח ועד 900,000 ש"ח (עד 75% מימון), ולקנות בטווח המחירים הזה כל דירה שירצה. מצד שני, משקיע רווק שיש לו הכנסה של 8,000 ש"ח בחודש, צריך לקחת בחשבון שהבנק יבקש ממנו החזר חודשי של עד 30% מהכנסתו, לעתים מבלי להתחשב בדמי השכירות שדירת ההשקעה תניב לו.
עוד על הקשר שבין מחירי הדירות וגובה דמי השכירות
ככל שמחירי הדירות עולים, כך המשקיע מקבל עליית ערך אשר מהווה פיצוי על ירית התשואה מדמי השכירות.
ניקח דוגמא: אם שווי דירה בתל אביב עלה בחצי מיליון שקל והתשואה מדמי שכירות ירדה מ 3% ל 2.5%, המשקיע שרכש את הדירה להשקעה "סופר" את הכסף בסיום העסקה כלומר לאחר מכירת הדירה, ומחשב את הרווח המצטבר שלו.
רוצים לדעת איך לייצר עסקה טובה? חשוב להתייעץ עם מומחה להשבחת עסקאות לפני רכישת דירה להשקעה!
אני ממליץ לקרוא את זה:
