כיום בסתיו 2021, אני מצרף מאמר שכתבתי לפני 9 שנים: חרם צרכנים – מורידים את מחירי הדירות?
גלי מחאת הדיור של קיץ 2011 הובילו לכך שבמרכז הארץ, שהוא אזור הביקוש, עסקאות נסגרות בהנחות של 5 עד 10 אחוזים מתחת למחיר המבוקש, אולם אין הרבה עסקאות מהסיבה שמוכרי דירות יד שניה זקוקים לכל שקל על מנת לקנות לעצמם דירה אחרת למגוריהם.
שכונות חדשות שלמות ניתן לבנות בפריפריה, אבל לא במרכז תל אביב, רמת גן או גבעתיים. קרקע במקומות האלה הינה מוצר נדיר שאין לו חלופה.
קצב מכירות הדירות החדשות הנוכחי מצביע על אפשרות של עליית מחירים עתידית, כולל הנתון לגבי קצב מכירות של פחות מ 19,200 דירות חדשות בשנה. בנוסף, מלאי הדירות הבלתי מכורות יספיק לתקופה של כ 10 חודשים בלבד, כך שההתמתנות בקצב התחלות הבנייה, מאז אמצע שנת 2011, עלולה להוביל לחידוש עליות מחירי הדירות בעתיד הלא רחוק.
גם הירידה בגובה הריבית על המשכנתאות מהווה תמריץ לחזרת קונים לשוק, במקביל לכך שדמי השכירות נשארים גבוהים. צעירים חסרי דירה, מבינים שרכישת דירה למגורים הינה אלטרנטיבה עדיפה לתשלום דמי שכירות, במידה ויצליחו להתגבר על מגבלת ההון העצמי המינימאלי.
אמנם מחירי הדירות ירדו ב 5-10% מאז קיץ 2011 ואמנם יש יותר שלטי מכירה על מרפסות הדירות (בעיקר דירות בקומות הגבוהות ובאזורים פחות נחשקים), אולם זוגות צעירים כבר אינם מאמינים שהירידות יהיו חדות ושמחירי הדירות יוכלו לחזור לתקופה של 2007.
אין מספיק קרקעות זולות לבנייה במרכז הארץ, כך ששיווק קרקעות בפריפריה לא יוכל להביא לירידות מחירים באזורי הביקוש שבין חדרה לגדרה.
למרות חרם הצרכנים והרצון של הציבור להוריד את מחירי הדירות, לאחרונה נשמעו קולות מצד בנק ישראל (שנה לאחר שמחירי הדירות הפסיקו לעלות), כי יש חשש מחודש מכך שמחירי הדירות יכולים שוב לעלות. נגיד הבנק פישר מתכנן צעדים לריסון המחירים, וביניהם מתן אשראי לבנייה לקבלנים ומגבלות חדשות על הלוואות משכנתא.
צעדים אלה באים בנוסף לצעדי המיסוי של משרד האוצר ולהליכי שיווק הקרקעות מצד משרד השיכון.
לעניין גובה הריבית במשק, כנראה שהיא תישאר ברמה הנוכחית למשך חודשים רבים.
תוכניות לפינוי פינוי הן הפיתרון המשולב לחיזוק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה ולבניית דירות חדשות במרכזי הערים המבוקשות. 2 תוכניות כאלו אושרו, האחת בתל אביב ברחוב לה גווארדיה (3 מגדלי דירות בני 26 קומות), והשניה בבת ים באזור ביל"ו (4 מגדלים בני 31 קומות). מדובר בתוספת של 710 דירות חדשות.
בכל מקרה יהיה מדובר בדירות יקרות, במגדלים עם דמי אחזקה גבוהים.
צעירים זקוקים לדירות יותר קטנות וזולות, אולם מתוך כ 2,000 דירות אשר אושרו לבנייה בתקופה האחרונה בכל הארץ, פחות מ 100 מהן תהיינה דירות בשטח קטן מ 80 מ"ר, מה שיקשה על מצוקת הצעירים עוד יותר.
חרם צרכנים – מורידים את מחירי הדירות?
בפריפריה, בצפון ובדרום, יש גם תוכניות לתוספת יחידות דיור.
בקיבוצי המועצה האזורית גליל עליון, ניתן לרכוש מגרשים לבנייה או בתים צמודי קרקע מוכנים, ובאילת מתכננים לפנות את שדה התעופה, תוך 5 שנים, ולבנות אזור מגורים עם 1,000 דירות חדשות.
ישנן דירות השקעה רבות אשר נרכשו בפריפריה במהלך השנים האחרונות, ובאם חלק מהשקעות הנדל"ן הללו יחזרו לשוק בצורה של מכירה לקראת סוף השנה (תוך ניצול הפטור ממס שבח למכירת 2 דירות), זוגות צעירים יוכלו לנצל זאת ולקנות דירה למגוריהם. זה מה שהממשלה רוצה שיקרה ולכן משרד האוצר קבע את הוראת השעה הזו.
הבעיה היא אחרת. מצד אחד יש את חרם הצרכנים ואת הרצון להוריד את מחירי הדיור, ומצד שני משקיעי הנדל"ן עדיין שוברים את הראש איפה להשקיע את הכסף שיקבלו עבור הדירות שימכרו, ואין להם תשובה לכך. השקעות בנדל"ן מתגלות בסופו של דבר כאפיק לא מאכזב.
חרם הצרכנים והסיסמא של "מורידים את מחירי הדירות" נשמעים גם בנגב ובצפון, כאשר חלק מהמשקיעים בנדל"ן אשר מחזיקים דירות השקעה ליד אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע או ליד הטכניון בחיפה, יכולים למצוא את עצמם בעוד מספר שנים מתקשים להשכיר את דירותיהם במחירים טובים לסטודנטים. זאת בשל תוכנית לבניית חדרי מעונות בקמפוסים או בסמוך להם, אשר יושכרו במחירים הנמוכים ב 50% ממחיר הדירות להשכרה בשוק החופשי (מהסיבה שהקרקע לבניית המעונות תינתן בחינם).
כבר כיום יש מכירות מצד משקיעים של דירות בנשר (שכונת גבעת עמוס), ליד שער הכניסה הדרומי לטכניון, ובשכונות ג' ו – ד' בבאר שבע.
יש לשים לב שהדירות במעונות מיועדות אך ורק לסטודנטים, וזה אינו מונע ממשקיעים לרכוש דירות בבאר שבע ובחיפה באזורים אחרים, היות ויש מגזרים רבים אחרים בערים הללו אשר מחפשים דיור בשכר דירה.
משקיעים אחרים מתכננים לחפש דירות (למטרות השקעה בנדל"ן) בדרום הארץ – בירוחם, בדימונה ובאר שבע, היות ובשנת 1014 אמורה להתאכלס קרית ההדרכה בצומת הנגב, עם מעל ל 11,200 חיילים ומפקדים.
לענין דירות להשכרה לטווח ארוך במחיר מפוקח, הממשלה מנסה לעודד משקיעים המוסדיים (קרנות השתלמות, קופות גמל, קרנות פנסיה וחברות ביטוח) לבנות פרוייקטים לדיור להשכרה, אולם אלה לא נלהבים, הן כי גובה התשואות נמוך ביחס לנדל"ן מניב מסחרי ונדל"ן מניב למשרדים, והן מהחשש להתנהל מול שוכרים פרטיים ובמיוחד מהצורך בפינוי משפחה עם ילדים, במקרה וזו לא תשלם דמי שכירות מסיבות שונות.
כיום בסתיו 2021 מחירי הדירות בשיא כל הזמנים. מעניין להסתכל אחורנית על 2011…
