בשנת 2007, מחירי הנדל"ן בישראל היו נמוכים יחסית למחירי הנדל"ן בערי צרפת, אנגליה וארה"ב. צרפתים, אנגלים ואמריקנים עם כיסים מלאים ביורו, סטרלינג ודולרים, קנו דירות בתל אביב ובערי החוף. להתעשר מנדל"ן – כיום, בתחילת 2020, שוק הדיור בישראל נמצא עדיין במגמה של מחירים חזקים. משקיעי הנדל"ן זוכים לביקושים יציבים בשכירות.
סביבת ריבית נמוכה הינה עובדה.
כספי החסכונות שלנו נשחקים משנה לשנה. תוסיפו לזה את יוקר המחיה ותקבלו בישראל דור חדש שמשלם אלפי שקלים בחודש על שכירות, לכם המשקיעים.
אם המצב הכלכלי באירופה או בסין יחמיר, הריבית העולמית תמשיך להיות נמוכה גם בעתיד, מה שימנע ממחירי הדירות בישראל לרדת.
להתעשר מנדל"ן – ריבית נמוכה הינה דלק למדורת עליית המחירים בשוק הדיור. הלהבות הגבוהות עוד לא אמרו את מילתן האחרונה. אם לפני 10 שנים אנשים לא האמינו שדירת 4 חדרים ברמת גן תעלה אי פעם מעל למיליון שקל, היום אומרים את אותו הדבר על רף 3 מיליון השקלים.
ימים יגידו.
להתעשר מנדל"ן
משקיעים סדרתיים רכשו מספר דירות להשקעה במינוף גבוה, אחת למספר שנים.
משקיע סדרתי זהו אדם שחי בלחץ קבוע.
כל בוקר הוא אומר מחדש תודה, אם הטלפון לא מצלצל בקשר לקלקול כלשהו באחת הדירות (אסלה נוזלת, מזגן לא מקרר, דוד מים לא מחמם, לחץ מים חלש בברז, רטיבות בתקרה, קצר בשקע חשמל, פיצוץ בצנרת מים ועוד רשימת תקלות פוטנציאליות ארוכה).
במקרה של מיתון, אבטלה ופיטורים, רבים מהזוגות הצעירים בעלי הדירות יאלצו למכור את הדירה שבבעלותם, לסגור את המשכנתא ולגור בשכירות אצל אותם משקיעים סדרתיים, שתורמים לשוק הדיור את מה שהמדינה לא תורמת – דירות בשכר דירה לחסרי דירה.
בשביל להתעשר מנדל"ן, צריך לקנות דירה להשקעה ואחרי מספר שנים לקנות עוד דירה.
אולם, כבר לא יהיה ניתן להתעשר ללא הון עצמי גבוה, מה שמוציא משוק המשקיעים אנשים עם הון עצמי נמוך. יש לציין, שההלוואה שניתן לקבל מהבנק למשכנתאות, הינה עד 50% מהערכת השמאי של הבנק ולא מסכום הקנייה כפי שרשום בהסכם המכר (שלרוב גבוה יותר מהערכת השמאי).
כדי להתעשר מהשקעות בנדל"ן צריך לקנות בזול, מה שלא קיים כיום. אולם, החזקת דירה להשקעה מעניקה יציבות, במובן של עליית ערך שנתית ממוצעת בגובה 3% עם תשואה שנתית ממוצעת של 3%, וביחד 6% בשנה.
עוד על להתעשר מנדל"ן
לעניין השקעות בנדל"ן, כדי להתעשר מנדל"ן צריך כאמור הון עצמי "מסוים".
משקיעים מתחילים-צעירים אינם מגיעים לסף הכניסה, מכיוון שמחירי הדירות הגבוהים בשילוב הגבלת המימון, משאירים אותם מחוץ למשחק, וזאת למרות הריבית הנמוכה שמורידה את עלויות ההלוואות.
תנאי השוק החדשים יגרמו לכך שמשקיעים "צעירים" יחפשו לרכוש דירות זולות בפריפריה, כאלו שדורשות הון עצמי של כ 200,000 ₪. בשוק הזה תתנהל "מלחמה" קשה, מכיוון שאין אף שוק אחר שפתוח בפניהם.
בואו נשחק במשחק "בכאילו" – אם המדינה לא היתה מתערבת נגד משקיעי הנדל"ן והיתה נותנת לכוחות השוק לפעול, עודף דירות להשקעה היה מוביל לירידה במחירי השכירות ואז פחות משקיעים היו רוכשים דירות כי התשואה היתה יורדת. אחר כך היו פחות דירות להשכרה, דמי השכירות היו עולים (וגם התשואה), ואז שוב היו חוזרים המשקיעים…
רבים בציבור חוששים שכספם נשחק ולכן עבור חלקם רכישת דירה שניה אינה תמיד שיקול רצון להתעשר מהר, אלא כאפיק השקעה עם ביטחון לשנות הפנסיה. הם לא רוכשים דירה להשכרה מאהבת מרדכי (טיפול בקלקולים) אלא משנאת המן (חשש שכספם יהיה חשוף להפסדי שוק ההון).
מחירי הדירות הגבוהים והעובדה שהציבור מתקרב לקצה גבול היכולת הכלכלית שלו, עלולים לגרום לקבלנים להאט את קצב רכישת הקרקעות, מה שיוביל בעתיד להיצע נמוך (מחסור בדירות ביחס לגידול האוכלוסייה) ולמחירים עוד יותר גבוהים מול הביקוש החזק. זהו מצב בעייתי מאוד לדור הצעיר הגדל בארץ.
איפה כדאי לקנות היום? חשוב להתייעץ עם מומחה בעל ניסיון לפני בניית תכנית עבודה.
אני ממליץ לקרוא את זה:
