בשוק הדיור נהוג לחלק את הרוכשים ל 3 קבוצות: רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים.
סוגי משקיעים בנדל"ן למגורים – בעיני רבים, קבוצת המשקיעים הינה קבוצה בעלת מאפיינים דומים, אולם במציאות אין הדבר כך.
סוגי משקיעים בנדל"ן למגורים
נהוג לחלק את קבוצת המשקיעים לתתי קבוצות, כאשר החלוקה באה לידי ביטוי במספר גורמים.
בואו ניקח 10 דוגמאות בסיסיות של מאפייני משקיעים:
1. משקיע אשר רוכש דירה אחת, ללא משכנתא, סמוך לאזור מגוריו.
2. משקיע אשר רוכש דירה אחת, עם משכנתא, בסמוך לעיר מגוריו.
3. משקיע אשר רוכש דירה אחת, ללא משכנתא, רחוק מעיר מגוריו.
4. משקיע אשר רוכש דירה אחת, עם משכנתא, רחוק מעיר מגוריו.
5. משקיע אשר רוכש 2 או 3 דירות, ללא משכנתא, רחוק מעיר מגוריו.
6. משקיע אשר רוכש 2 או 3 דירות, עם משכנתא, רחוק מעיר מגוריו.
7. משקיע אשר רוכש דירה משופצת, על מנת שלא להתנהל מול שיפוצניקים.
8. משקיע אשר רוכש דירה שאינה משופצת, כדי להשביחה בעצמו.
9. משקיע אשר רוכש דירה כדי להשכיר אותה להרבה שנים (רוב המשקיעים).
10. משקיע אשר רוכש דירות כדי למכור אותן ברווח בהזדמנות הראשונה (המקצוענים-הסדרתיים).
סוגי משקיעים בנדל"ן למגורים
אנו יכולים לראות כי ישנם משקיעים יותר סולידיים וישנם משקיעים יותר מקצועיים.
ישנם משקיעים שמרנים שרוכשים דירה במרכז הארץ (כנכס מניב) בתשואה של עד 4%, ישנם לוקחי סיכון-מול-סיכוי לתשואה גבוהה יותר בפריפריה (כ 5%) וישנם המהמרים שרוכשים דירות מחולקות (או שמחלקים בעצמם באופן לא חוקי) בתשואה של 6% ויותר.
למי שלא מבין אז ההבדל בין תשואה של 3% לבין תשואה של 6% הוא לא 3% אלא 100% (פי 2). על דירה של 2,000,000 ₪, מדובר על הכנסה משכירות של 60,000 ₪ בשנה לעומת 120,000 ₪.
סוגי משקיעים בנדל"ן למגורים – יש משקיעים מקצועיים שעזבו את מקום עבודתם, וכל עיסוקם זה בעשייה בתחום.
המשקיע הסולידי יקנה דירה יחסית משופצת במיקום טוב, יקבל תשואה נמוכה ויתגאה בעצמו שגם הוא עשה צעד בשוק הנדל"ן. את הכסף הוא צבר בדרך של חסכונות, פיצויי פרישה מעבודה או ירושה. דירה זו נוחה לטיפול, השוכרים שלה נורמטיביים והמרחק מבית המשקיע לדירה המושכרת אינו עולה על 20 דקות נסיעה.
להבדיל, משקיע סדרתי ומקצועי, יקנה כמה שיותר דירות זולות, בבנייני שיכון במקומות רחוקים, ייקח מימון מקסימאלי וימכור ברגע שימצא את הקונה שישאיר לו רווח בכיס מהעסקה.
בעוד שהמשקיע "הבונקר" יקנה דירה "סולידית" במקום "סולידי" עם מינימום הלוואות, המשקיע "המהמר" יקנה דירה ישנה ולא משופצת בעיר רחוקה, עם מקסימום מינוף ומינימום הון עצמי, גם אם מדובר בשעבוד דירת המגורים האישית שלו לטובת הבנק המלווה.
המאפיינים השונים של המשקיעים תלויים בעיקר באופי שלהם ובמטרות שלהם.
משקיע סולידי רוצה להגן על ערך כספו, בעוד שמשקיע "רעב" רוצה להרוויח כסף מהעסקה.
הראשון ייתן הנחה לשוכר שנראה לו "איכותי", והשני יילחם על כל רבע אחוז נוסף בשורת התשואה השנתית.
הסולידי ישפץ את הדירה "ברוחב לב" גם אם הדבר אינו כלכלי, והשני ייחשב כל שקל של השקעה בדירה ביחס לשבריר דמי השכירות הנוספים שיתקבלו.
עוד על סוגי משקיעים בנדל"ן למגורים
ישנם משקיעים שיש בבעלותם דירת מגורים נקייה מחובות. עד תחילת נובמבר 2012, הם היו משעבדים את הדירה הקיימת לבנק ולוקחים הלוואה במלוא גובה דירת ההשקעה. אולם, מאז הוגבל המימון לדירה שניה ויותר למקסימום של 50%, כבר לא ניתן לרכוש את כל דירת ההשקעה מכספי ההלוואה כנגד שיעבוד הדירה הקיימת.
רוב המשקיעים בישראל מחזיקים בדירת השקעה אחת המיועדת להשכרה, והם מחזיקים בדירה שנים רבות ומתחזקים אותה "לא בכייף". בשלב מסוים חלקם "מתעייפים" מהטיפול השוטף בקלקולים ומהחלפת שוכרים, והם מוכרים את הדירה (מחזירים את הכסף לפיקדון בבנק או עבור עזרה לילדיהם).
פחות מ 10% מהמשקיעים הם "מכורים" לנדל"ן. הם פשוט נהנים מהעשייה של קניית דירה, השכרתה, השבחתה, מכירתה וכך הלאה. "הטיפוסים" האלה פשוט אוהבים את ההתעסקות הזאת, והם תמיד מתרגשים מחדש לראות דירה "מעניינת" אשר מוצעת למכירה.
שוקלים רכישת דירה להשקעה?
חובה להתייעץ עם מומחה לעניין דירות השקעה, בישראל ובחו"ל.
