כיום בסוף שנת 2016, עירית חוגגת את יום הולדתה ה 54 במסעדת יוקרה בתל אביב, אולם היא עדיין משלמת תשלומי משכנתא עבור דירת המגורים בעיר רחובות, בה הינה מתגוררת עם בעלה. בתה השנייה בת ה 30 גרה איתם.
אחיה, ראובן, מספר על בנו בן ה 33, הגר בדירה שכורה בראשון לציון, עם חברתו מזה שנתיים.
בן דודם ירון, בן ה 50, גר עם אשתו וילדיהם בדירת גג שכורה ומרווחת בראשון לציון. הם מעולם לא רכשו דירה, וכעת גובר בהם החשש כיצד ישלמו בעתיד את שכר הדירה, לאחר שיפרשו ממעגל העבודה.
השיחה נעה סביב הנושא של תזמון רכישת דירה, בשלבי החיים השונים.
היות ושוק העבודה הולך ונסגר בפני עובדים ככל שגילם עולה, עלינו לשקול רכישת דירה בהקדם האפשרי, על מנת שנוכל לשלם את החזרי המשכנתא מתוך המשכורות שלנו, כל עוד אנו עובדים.
אדם אשר ירכוש דירה בגיל 45 עם משכנתא ל 25 שנים, מסתכן בכך שיהיה מחוץ למעגל העבודה לפני תום שנות ההחזר (גיל 70).
יותר מכך, ככל שתוחלת החיים עולה, גדלות גם ההוצאות הסיעודיות, ומשמעות הדבר היא שאנשים ישאירו פחות ירושות, היות והם יוציאו את כספם על עצמם. במצב של חוסר בירושה או ירושה קטנה, יהיו לצאצאים פחות מקורות להסתמך עליהם כהון עצמי.
כשמדובר בנדל"ן, השאיפה העיקרית של כל אדם היא להגיע לגיל הזקנה, כשבבעלותו דירת מגורים נטולת משכנתא.
ניקח דוגמא:
אם פעם זוג בשנות ה 50 לחייו היה מקבל ירושה וסוגר באמצעותה את חובו לבנק למשכנתאות ואף מסייע לילדיו ברכישת דירות, כיום הורי הזוג נמצאים במוסדות עצמאיים או סיעודיים במשך יותר שנים. משמעות הדבר היא שכאשר הירושה פוחתת או שלא נשארת ירושה בכלל, יתרחשו שני דברים: הראשון, הזוג בני ה 50 יצטרכו לשלם את החזרי המשכנתא ממקורותיו שלו, והשני, שלילדיהם יהיה הרבה יותר קשה לבנות את ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירת מגורים ראשונה.
יכול להיווצר מצב בו בני הזוג בשנות ה 50 יצטרכו לשלם את החזרי המשכנתא החודשיים, שלא מתוך משכורות שוטפות מעבודה אלא מתוך קצבת הפנסיה, שכידוע היא נמוכה יותר.
לגישה זו ישנם שני היבטים:
מצד אחד, רצוי לרכוש את הדירה בגיל מוקדם ככל האפשר, על מנת להחזיר את תשלומי הלוואת המשכנתא במהלך שנות העבודה. למשל, לקחת הלוואה בגיל 25 למשך 30 שנים.
מצד שני, לבני ובנות ה 25 אין עדיין את ההון העצמי הדרוש לשם קניית דירה. על דירה בשווי 1,000,000 ₪ נדרש הון עצמי של כ 300,000 ₪, לשם קבלת הלוואה בגובה 700,000 ₪. בהנחה שאנו מתעלמים ממקורות כספיים חיצוניים כמו ירושה או סיוע מהורים, ישנה סבירות נמוכה שאדם מתחת לגיל 35 יוכל לחסוך סכום ראשוני של 500,000 ₪.
הסיכון לגבי רכישת דירה בגיל 40 הוא שהלוואת משכנתא של 25 שנים, אשר תסתיים בגיל 65, לא תוכל להיות משולמת במלואה, במידה ואותו לווה יפוטר מעבודתו נניח בגיל 57 או שיפתח עסק עצמאי שייכשל (והרבה עסקים קטנים חדשים אינם מצליחים לשרוד את השנתיים הראשונות).
איך עלול להשפיע המצב הכלכלי בעולם על שוק הנדל"ן בישראל ?
המצב הכלכלי כיום באירופה בעייתי והריבית אפסית בהתאם. משקיעי נדל"ן אשר מתעניינים בהשקעות בנדל"ן בישראל, מבינים שכל החששות משליכים על מחירי המניות, מה שמשאיר את ההשקעה בדירה כאלטרנטיבה הסולידית והבטוחה ביותר.
לענין דירות למכירה ודירות להשכרה, רכישת דירת מגורים בפריפריה, תקצר את מספר שנות ההחזר של הלוואת המשכנתא, היות ומחיר הדירה נמוך יותר.
בהנחת הון עצמי של 300,000 ₪, על דירת 4 חדרים בעפולה או אשקלון בשווי של 1,000,000 ₪, תילקח משכנתא של 700,000 ₪, ומכאן שתקופת ההחזר תהיה קצרה יותר. זאת בהשוואה לדירה בשווי של 1,700,000 ₪ (עם הון עצמי של 600,000 ₪), עם החזר משכנתא של 1,100,000 ₪.
אם זוג מוכר דירת 2 חדרים בגוש דן בשווי 1,000,000 ₪, ורוכש דירת 4 חדרים בפריפריה באותו המחיר, אין כאן שום רווח כספי בשל עלויות רכישת ואחזקת שני כלי הרכב.
יכול להיות שאיכות החיים של הילדים תעלה (עוד חדרים בבית), אולם הם יראו את הוריהם פחות, בשל הפסד זמן בפקקים. ההורים גם יצטרכו לעבוד יותר, על מנת לממן את ההוצאות הנוספות.
כדי להעביר זוגות צעירים ויחידים אל הפריפריה, יש ליצור מרכזי תעסוקה ותרבות, אולם אז הביקוש יעלה ואיתו גם המחירים. הפריפריה זולה כי היא פריפריה, וכאשר היא תפסיק להיות פריפריה, אז היא לא תהיה זולה יותר.
