רבים שואלים אותי את השאלה הבאה:
"האם כיום כדאי לקנות או להשקיע בנדל"ן בישראל או בחו"ל?"
ישנם כאן הרבה מאוד היבטים וביניהם: כלכלת המדינה והיבשת בהן נמצא הנכס, מיסוי ופטורים כבעל דירה יחידה או נוספת, סוג המטבע, שער המטבע ומי הבנק המרכזי שמשפיע עליו, פוטנציאל עתידי באזור ההשקעה, דמוגרפיה וגידול אוכלוסייה מקומית וארצית, סוג וגודל הנכס, מבנה ההשקעה, צורת הרישום ומבנה הבעלות על הנכס, תשואות מצטברות, שוק השכירות באזור, תחזית עליית ערך, השקעה ישירה בנכס על שמך או הצטרפות לקבוצת משקיעים במסגרת קרן השקעות, האם חל מס עיזבון, אפשרויות מימון ועוד ועוד.
הדרך לנבא את עתידך הכלכלי היא ליצור אותו.
אז קדימה.
בקצרה ביותר, אלה עיקרי השיקולים:
מה התקציב שלך?
אם התקציב שלך 1,800,000 ש"ח, תקנה דירת 2.5 חדרים מרווחת ושקטה בבניין ישן בגבעתיים, או בסמוך לאחת התחנות של הקו האדום של הרכבת הקלה העתידית. הילדים שלך יברכו אותך בעוד 20 שנים.
אם התקציב שלך 300,000 ש"ח כולל הלוואות, פחות מעניין לקנות דירת שיכון קטנה בטבריה או בערד, ושווה לשקול רכישה בחו"ל.
על מנת להבין אם כדאי לקנות או להשקיע בנדל"ן בישראל או בחו"ל, חייבים להיות בעלי יכולת מעמיקה לראות את התמונה הגדולה.
אולם, וזה חשוב מאוד, יש מאות גופים בישראל אשר מציעים השקעות נדל"ן בחו"ל, ומי שלא מבין בנדלן בחו"ל רצוי שייקח איתו לפגישה יועץ נדל"ן כמלווה אישי, אשר יסביר לו ויגן על האינטרסים שלו.
הצלחה מתרחשת אצל מי שפועל מעבר לאזור הנוחות והפחד.
מה האופי שלך?
יש אנשים שזקוקים תמיד להיות בשליטה, והם לא רוצים "לצאת פראיירים".
לאנשים כאלה אין אמון בחברת ניהול, והם תמיד ספקנים.
הם חשים חוסר שליטה אם הנכס שלהם נמצא בגרמניה או בספרד או בפולין, עם חוזים ומסמכים בשפה שהם לא יודעים לקרוא.
הם בטוחים שמרמים אותם כשאומרים להם שצריך להשקיע 10,000 דולר, לצורך החלפת הגג בבית הפרטי בארה"ב.
הם שואלים את עצמם: "מה יקרה כאשר הגוף המשווק בישראל אולי לא יהיה כאן בעוד 3 שנים?"
לאנשים כאלה מתאים לקנות רק בישראל, והם לעולם לא ישוכנעו לקנות בחו"ל.
אם כן, גם האופי שלכם משפיע על השיקול שלכם אם לקנות או להשקיע בנדל"ן בישראל או בחו"ל.
מצד שני, אפשר לנסות עם נכס אחד זול בחו"ל, ולראות איך זה עובד לפני שממשיכים לנכס הבא.
אולי דווקא תהיה לכם הפתעה נעימה, מצד חברת ניהול מקצועית בחו"ל.
Think big but start small
האם אתה איש ביצוע?
אם אתה מעדיף לבחור בעצמך את השוכרים, לערוך ישירות מולם את החוזה שניסחת היטב בעצמך, לבחור בעצמך בעלי מלאכה, לבצע בידיים שלך תיקונים קלים וכו', אז תקנה בישראל, ועדיף עד שעה נסיעה מביתך.
ניהול עצמי (self management) יעיל יחסוך לך תקופות בהן הנכס יעמוד ריק בין שוכרים (אתה תמצא בעצמך שוכר מהר), יחסוך לך תשלומי עמלות – למתווך/חברת הניהול עבור הכנסת דייר חדש (leasing fee), לעו"ד עבור חידוש הסכם עם דייר ממשיך וכן תשלום שוטף עבור דמי ניהול (management fee).
ניהול עצמי מקצועי, יקרב את התשואה השנתית בישראל לתשואה נטו של נכס בחו"ל, במיוחד במכירה (לדוגמא – כמוכר בחו"ל תשלם עמלת תיווך של 6% בארה"ב עבור מכירת הנכס שלך).
למי שינשום אבק דרכים, יש סיכוי לשאוף אוויר פסגות.
רק משקיע אקטיבי מכיר את כל הפינות והבורות.
אם אתה משקיע פאסיבי, אשר מוכן לשלם דמי ניהול על מנת שמישהו אחר יעשה בשבילך את העבודה, אז השקעה בקריית שמונה או באילת או מעבר לים היא כמעט אותו דבר בשבילך.
מהי מטרת הרכישה?
האם אתם קונים על מנת שאחד הילדים או הנכדים יגור בעתיד בדירה?
אם כן, אז קנו רק בישראל.
האם אתם קונים למטרת השקעה בלבד?
במקרה הזה השיקולים הם קרים, ויש אופציות השקעה גם בישראל וגם בחו"ל.
מה טווח ההשקעה שלכם?
אם אתם קונים לטווח קצר או בינוני (עסקת אקזיט או מניב עד 5 שנים), אתם יכולים לקנות גם בישראל וגם בחו"ל.
אם אתם קונים ל 20 שנים ויותר, עדיף שתקנו בישראל.
כמו כן, בקנייה לטווח ארוך בחו"ל, יש לקחת בחשבון את הנושא של מס עיזבון בהתאם למדינת היעד.
לכן צריך לתכנן את המהלכים מראש, על מנת להבין אם לקנות או להשקיע בנדל"ן בישראל או בחו"ל.
אם אתה רוצה להצליח יותר מאחרים, תהיה מוכן להתאמץ, להקריב ולהסתכן יותר מהם.
משכנתא
אם יש לכם 150,000 – 200,000 ש"ח (הון עצמי כולל הלוואות להון עצמי) ואתם חסרי דירה, תיקנו רק בישראל.
תוכלו לקנות, בפטור ממס רכישה ועם משכנתא של 75%, דירה ב 600,000 עד 800,000 ש"ח.
ברוב המקרים בנק בחו"ל לא ייתן לכם הלוואה לרכישת הנכס הראשון שלכם בחו"ל.
אסור לכם לקנות נדל"ן בחו"ל בשכונות בהן מחיר נכס (בית פרטי צמוד קרקע) עומד על 150,000 ש"ח, מכיוון שערך של נכס כזה לא יעלה.
הדיירים שם מרקע חברתי וכלכלי נמוך, לא בטוח שישלמו לכם דמי שכירות בצורה מסודרת ואתם יכולים למצוא את עצמכם עם הרבה תיקונים שתצטרכו לבצע אחרי שהדיירים יפנו את הנכס, כאשר יפנו. בנוסף, יכול להיות שחברת הניהול תודיע לכם שהיא לא ממשיכה לתת שירותי ניהול, מכיוון שהשכר שלה (10% מדמי השכירות ששולמו בפועל) לא מצדיק את כאב הראש במרדף אחרי גביית דמי השכירות, טענות שווא מצד השוכרים על מצב הנכס, ביטול חוזר של פגישות שנקבעו ועוד.
והכי חשוב – למי תמכרו בעתיד את הנכס הזול הזה? מובטלים לא יקנו, מקומיים לא יקנו ומשקיעים יציעו לכם הצעות מחיר מאוד נמוכות, אם בכלל. אל תתפתו להצעות של נכסים זולים עם תשואות גבוהות, מכיוון שזה רק תיאורטי על הנייר בשכונות הקשות, והתשואה נטו תהיה שונה לחלוטין בפועל.
אני מציע לצאת להשקעה בחו"ל לרכישת בית פרטי עם הון עצמי של לפחות 250,000-300,000 ש"ח (יוצא מן הכלל ומומלץ – דירות יד שנייה טובות בעיר בירה במזרח אירופה שיכולות לעלות גם 200,000 ש"ח), שחלק ממנו או כולו יכול להגיע מהלוואות שתיקחו בישראל. בעלי דירה בישראל יכולים בקלות לקבל הלוואה, בהסתמך על שווי דירתם. יש כיום עסקאות מעניינות בחו"ל בתקציב של 300,000 ש"ח.
Focus on where you want to go, not on what you fear
חומר למחשבה – להשקיע בנדל"ן בישראל או בחו"ל
אל תאמין לאף אחד ולך לראות בעצמך את האזור.
כשאומרים לך שיש הגירה חיובית ושהאוכלוסייה גדלה באזור מסוים בחו"ל, תבדוק שלא מדובר על כניסת מהגרים לא סימפטיים לשכונה (יוביל בהמשך לפשע ואבטלה), או בישראל (כפי שקרה בעיר ערד) אולי מדובר על כניסה מאסיבית של חרדים קיצוניים לשכונה חילונית מסוימת בעיר מסוימת (התוצאה עלולה להיות ריבוי מבני ציבור הקשורים לדת, צמצום קהל השוכרים שלכם כמשקיעים, פחות פוטנציאל לעליית מחירים, חסימת כבישים בשבת, עזיבת דיירים ותיקים וכו').
אתה לא חייב לראות כל בית ובית שמוצע למכירה, אבל רצוי שהעיניים שלך יראו את הסביבה.
לפני קבלת החלטה אם לקנות או להשקיע בנדל"ן בישראל או בחו"ל, צאו ממסך המחשב אל הרחובות באזור היעד, ולפחות פעם אחת בשעות הערב.
ולגבי עיתוי ביצוע הקנייה, בישראל או בחו"ל,
צריך ידע רחב ומעמיק על מנת להבין את עניין התזמון…
יש לכם לפחות 200,000-300,000 ש"ח זמינים ואתם מחפשים עסקה טובה?
תתקשרו אלי כעת 0544314232 צביקה דורון
