בחודש ספטמבר 2006 עמדה ריבית בנק ישראל על רמה של 5.5% (ריבית הפריים היתה 7%).
בחודש יולי 2013 עומדת ריבית בנק ישראל על 1.25%.
מעטים רצו לקנות ב 2006 דירת 2 חדרים ברמת גן ב 500,000 ₪, ואילו היום קונים רבים קופצים על "מציאות" ב 1,100,000 – 1,000,000 ₪ (אותה דירה בדיוק).
על מנת לרכוש דירה בישראל של קיץ 2013, אדם צעיר צריך להתרחק מתל אביב.
זה אומר להתנהל נכון כלכלית, לדחות סיפוקים, לחסוך ולהתפשר על מיקום גיאוגרפי.
רוכש אחראי הוא זה אשר מבין את ההבדל בין צריך, רוצה ויכול.
לא ניתן להשוות בין מספר המשכורות שנדרשות לרכישת דירה בישראל לעומת אירופה, מכיוון שקצב הריבוי הטבעי בישראל גבוה פי 2 מאשר באירופה.
עליית מחירי הדירות במרכז הארץ השליכה והקרינה על המחירים בערי הלוויין ובפריפריה, והובילה למצב שבני המקום הצעירים בפריפריה כבר אינם יכולים לרכוש דירה בעיר הולדתם.
לחסרי ההון העצמי המינימאלי הנדרש, יש דרך נוספת "לייצר עוד כסף" והיא לקיחת הלוואה על חשבון הכספים שנצברו בקופת הגמל או בקרן הפנסיה, של הקונה עצמו או של הוריו. דרך זו נקראת "מסלול עוקף הגבלות בנק ישראל", ומדובר בעצם על "פרצה" המאפשרת לקנות דירה ברמות המחירים הנוכחיות.
כאמור, מחירי הדירות בארץ מאוד גבוהים ביחס לרמות השכר ועולה השאלה לגבי יכולת הרוכשים להחזיר את הלוואות הענק שלקחו (זוגות צעירים שצריכים בהמשך גם לגדל ילדים). אצל אלה שקיבלו סיוע כספי מההורים, עולה השאלה לגבי היכולת של ההורים לממן את תוחלת החיים הארוכה שלהם (במיוחד אם הם עוזרים לכל ילדיהם ברכישת דירה).
ריבית נמוכה במשק משפיעה קודם כל על שוק הנדל"ן.
ריבית גבוהה יכולה "לנצח" ביקוש. הכל עניין של מינון ושיעור העלייה בריבית.
האם התחזית להעלאת הריבית בשנים 2014-2015 (ההעלאה תתחיל בארה"ב בשל האינפלציה), תשנה את חוקי המשחק ותגרום לירידת מחירים בשוק הדיור ?
בהנחה שהריבית תעלה אך תישאר נמוכה ברמה היסטורית, השוק יגיב בצורה מתונה.
במידה והריבית תעלה בצורה משמעותית (מה שאינו סביר), תגובת השוק תהיה יותר חדה.
הריבית משפיעה על שני צדדים שונים של הכסף, צד הזכות וצד החובה: בצד הזכות יש את הריבית שמציעים הפיקדונות הבנקאיים השונים, ובצד החובה יש את הריבית על הלוואות המשכנתא.
העלאה משמעותית של הריבית תשפיע בעיקר על שתי קבוצות:
משקיעים פנסיונרים יעדיפו להשקיע בפיקדון בנקאי על פני ניהול השכרה של דירת השקעה.
זוגות צעירים שרכשו דירה עם הלוואות גדולות, יגלו שההחזר החודשי מתייקר מעבר ליכולתם.
מבחינת קבוצת המשקיעים – אצל משקיעים שעדיין לא רכשו דירה, חלקם לא ירכשו, ואצל משקיעים שרכשו דירה, חלקם ימכרו.
מבחינת קבוצת הרוכשים למגורים – אצל אלה שרכשו עם הלוואת משכנתא גדולה, חלקם לא יצליחו לעמוד בהחזר תשלומי המשכנתא ויאלצו למכור את הדירה ולרכוש דירה זולה יותר. אצל אלה שנותרו עם יתרת הלוואת משכנתא קטנה, הם יאלצו לקצץ בהוצאות החודשיות האחרות על מנת שיוכלו לשלם את התוספת בהחזר החודשי.
מספר היבטים:
במדינת ישראל ישנו ביקוש אמיתי למגורים ולכן אנשים לא ממהרים להחליף דירה בפיקדון בנקאי.
במידה ויזמים יצמצמו רכישת קרקעות לבנייה חדשה, מחירי הדירות לא ירדו למרות העלאת הריבית.
בדירות השקעה בפריפריה, יכולה להיות ירידה בביקוש אולם אלו דירות זולות כך שלא צפויה ירידה גדולה במחיריהן.
כ 70% מאזרחי המדינה הינם בעלים של דירות כך שירידה במחירי הדירות תוביל לפגיעה בפעילות המשק, מה שיגרום להורדת הריבית לצורך צמיחה…
דירה היא נכס ואפיק השקעה לעשרות שנים, ואין זה נבון למהר ולמכור בכל שינוי נקודתי של גובה הריבית במשק. יהיו עוד הרבה העלאות והורדות ריבית ב 30 השנים הבאות.
מה לעשות כעת ?
אם הנכם רוכשים למגורים אישיים, קנייה כיום תחסוך לכם תשלומי דמי שכירות. מעבר לכך, אתם רוכשים בית למשפחה שלכם כדי לגדל בו את ילדיכם. בית זהו מקום יציב וקבוע.
אם אתם שוקלים רכישת דירה להשקעה, אל תשכחו שתמשיכו לקבל דמי שכירות גם אם תהיה ירידה על הנייר בשווי הנכס.
במידה ופחות משקיעים ירכשו דירות, יהיו פחות דירות להשכרה בשוק כך שדמי השכירות יעלו. עלייה בתשואה תגרום למשקיעים חדשים להיכנס לשוק ועודף ביקוש יעלה את מחירי הדירות…
צפי לירידה של אחוזים בודדים במחירי הדירות אינו מצדיק שינוי בתוכניות שלכם.
נקודה אחרונה למחשבה – ישראלים רבים רכשו לאחרונה או רוכשים בימים אלה בתים בחו"ל ובעיקר בארה"ב, ונכון להיום מחירי הנדל"ן שם עולים. בתוך מספר שנים הם ימכרו את הבתים ברווח ויחזירו את הכסף לישראל. רבים מהם ירצו לקנות דירות בארץ ויוסיפו לביקוש הקיים.
במילים אחרות, למרות שהריבית תעלה, יגיע מקור חדש של ביקוש שלא ייתן למחירי הדירות לרדת…
