שיקולי משקיעים בנדל"ן

תשואה

כיום ב 2019, משקיעים בנדל"ן הם אותם אנשים שאפתניים שבדקו ומצאו כי דירות להשכרה הן המקום הנכון לשים בו את ההון העצמי שלהם. דירה נכונה (ובמצב טוב) בשווי 1,000,000 ₪ המושכרת בכ 3,500 ₪ בחודש (42,000 בשנה), מניבה תשואה שנתית של 4.2%. דירות קטנות בפריפריה יכניסו תשואה של 5% בשנה. דירות בתל אביב יכניסו תשואה של 3% ואף פחות בשנה.
אם פיקדון בנקאי ייתן 0.5% לשנה, ודירת השקעה תניב תשואה של 3-4% ועוד עליית ערך שנתית ממוצעת של 3% ויותר, אז שווה להתאמץ בשביל להכפיל ויותר את הכסף בטווח הארוך.
שום דבר אינו מגיע בקלות בחיים. טיפול בדירה להשקעה דורש מאמץ וזמן, החל משלב הבדיקות והרכישה ועד שלב הטיפול השוטף בהשכרה.
בתחום ההשקעות, דירות למכירה המיועדות והמתאימות לרוב משקיעי נדל"ן, הן לרוב דירות קטנות וישנות.

חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה ברמה הארצית, על מנת להחליט היכן כדאי לקנות (להבדיל ממתווך מקומי).

מימון

להבדיל מנכסים אחרים כגון מניות, ברכישת דירה להשקעה ניתן להסתייע במימון חיצוני, מעבר להון העצמי. נהוג שההון העצמי יעמוד על כ 50% ממחיר הקניה (דירה שניה), אולם יש להביא עוד סכום נוסף עבור ההוצאות הנלוות, כגון: מס רכישה, עו"ד, מתווך (במידה ויש), והכנת הדירה להשכרה (מזגן, שיפוץ, צביעת קירות וכו').
לפיכך, באם הדירה נרכשת במחיר של 800,000 ₪, יש "להכין" הון עצמי של כ 500,000 ₪, שמתוכם 400,000 ₪ יהיו עבור רכישת הדירה (לפני משכנתא של 400,000 ש"ח) וכ 100,000 ₪ עבור ההוצאות הנלוות (כולל שיפוץ).
להבדיל מדירת מגורים בה הנכם גרים ומשלמים את המשכנתא מהמשכורת שלכם, בדירת השקעה (המשועבדת לבנק) השוכרים הם אלה אשר בעצם "משלמים" את החזרי הלוואת המשכנתא.

ניתן להגדיל את ההון העצמי שלכם על ידי שעבוד דירת המגורים שלכם (הלוואה בגובה 50% משווי הדירה). לדוגמא: אם דירת המגורים שלכם שווה 1.5 מיליון עם יתרת משכנתא של 400,000 ש"ח, אתם יכולים לקבל מהבנק עוד 350,000 ש"ח לצורך רכישת דירת ההשקעה (כתוספת להון העצמי שיש לכם). בנוסף, ניתן לקחת עוד משכנתא נפרדת על דירת ההשקעה נוספת (אשר תוחזר מדמי השכירות החודשיים שתקבלו).

מיקום

החכמה היא לא רק לקנות את הדירה, אלא גם לנהל נכון את השכרתה לאורך שנות החזקת הדירה.
דירות בפריפריה הרחוקה (עכו, קריות, טבריה, כרמיאל, קרית שמונה, דימונה, ערד, אילת, ירוחם, מצפה רמון ועוד) קשות יותר לטיפול (למשל הצגת הדירה לשוכרים פוטנציאלים במשך 20 שנים), ויש לקחת זאת בחשבון כאשר התשואה הגבוהה קורצת במסך המחשבון. כמו כל דבר אחר בחיים, יש יתרונות ויש חסרונות לנכסים כאלה.
לגבי תיקון קלקולים במהלך שנות ההשכרה, רצוי וניתן למצוא בעל מלאכה ישר והגון (ויש כאלה בכל עיר בארץ), וניתן גם להיעזר בשוכר לצורך תיאום ביצוע התיקונים.
כמעט בכל עיר בישראל יש מרכז "ותיק" עם חנויות ושירותים (בנק, דואר, סופרמרקט, עירייה, תחבורה ציבורית וכו'), ודירות קרובות לאותו אזור תהיינה תמיד מבוקשות יותר, במיוחד אם הן שקטות (גם אם מדובר בבנין ישן).
בעיר אשר יש בה ביקוש לשכירות ע"י סטודנטים צעירים (אוניברסיטה, מכללה), גם דירות ברחובות ראשיים ובקומות גבוהות הינן אופציה (במיוחד אם הן משופצות).

רצוי להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה ברמה הארצית, על מנת להחליט היכן כדאי לקנות (להבדיל ממתווך מקומי).

פוטנציאל

דירה להשכרה מניבה דמי שכירות. מעבר לכך, היא גם מייצרת רווח הון. דירה שיש לה פוטנציאל השבחה, תביא לעלייה בשווי השוק שלה.
פוטנציאל יכול להיות: (1) חיצוני לבנין ולדירה, כגון דירה בעיר או שכונה "נשכחת" שעוברת תהליך של פיתוח (לרבות בנושאי תחבורה, חינוך, תשתיות ותעסוקה), וגם (2) פנימי לבנין ולדירה, כגון אפשרות לתוספת בנייה (הרחבת הדירה באותו מפלס או מעל הדירה על הגג בדירות המצויות בקומה עליונה), שדרוג הבנין במסגרת תמ"א 38, פינוי-בינוי ועוד.
בתקופות של עליות מחירים, אין הבחנה רבה וכל האזורים והמיקומים עולים (חלק פחות וחלק יותר), אולם בתקופות של התייצבות או ירידות מחירים, הדירות הפחות איכותיות "יסבלו" יותר. לדעתי השכונות הדרומיות של יפו (יפו ד') ישנו את פניהן, לאחר שיתחיל לפעול קו הרכבת הקלה לתל אביב.

תשלומים שוטפים

אחזקת דירה דורשת תשלומים שוטפים, וביניהם: ביטוח, תיקונים, צביעה בזמן החלפת שוכרים ועוד.
כמו כן, במידה והדירה עומדת ריקה בין שוכרים (בפרק הזמן שבין יציאת הדייר הקודם ועד לכניסת הדייר החדש), עדיין חלים תשלומי ארנונה וועד בית בתקופה זו.
אולם, אין להיבהל מהאמור היות ודירה טובה לא תעמוד ריקה, מכיוון שתמיד ירצו לגור בה שוכרים אשר ראו דירות במצב גרוע ממנה.
כל עוד חיים וישנים אנשים בדירות, שוכרים תמיד יהיו (קיים ביקוש תמידי בשל הריבוי הטבעי הגבוה ושיעור הגירושין).

בטיפול בהשכרת דירת מגורים ישנם מספר היבטים:

1. הכנת הדירה להשכרה מבחינת תקינות מערכותיה.
2. פרסום הדירה, ובחירת שוכר ראוי מתוך המתעניינים האחרים.
3. חתימה על חוזה שכירות ומסירת המפתח לשוכר החדש, תמורת קבלת התשלומים והביטחונות.
4. העברת שם המשלם בעירייה, חברת חשמל, מים, גז וכוי' לשם הדייר החדש.
5. בסיום תקופת השכירות, יש לחזור על התהליך עם השוכר הבא.

סחירות

דירות להשכרה, להבדיל מדירות לקניה לצורך מגורים אישיים, צריכות להיות סחירות פעמיים: פעם אחת בקלות ההשכרה ופעם שנייה בקלות המכירה בעתיד.
דירות טובות קל להשכיר וקל למכור במחיר סביר ובמהירות סבירה.
דירה טובה יכולה להיות גם בשכונה לא הכי טובה, כל עוד היא "ראויה": בקומה סבירה, נגישה לשירותים השונים של העיר ובמצב תקין למגורים נוחים.

אז מה קורה בשטח ?

מסתבר שמשקיעי הנדל"ן תמיד מתעניינים וגם קונים, אולם הם לא יודעים היכן הכי כדאי לקנות… לכן רצוי להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה המכיר את השוק ברמה הארצית, להבדיל ממתווך מקומי.
זכרו – אנשים מצטערים על שלא קנו דירה בעבר, אבל אלה שקנו לא מתחרטים על שקנו דירה (גם כאשר הקניה לא הייתה בתחתית רמות המחירים).
רק מי שמסתכן והולך רחוק, מגלה עד כמה רחוק הוא יכול להגיע.

אז איפה לקנות ב 2019?

צביקה דורון יועץ נדל"ן 0544314232 מוזמנים לצלצל כעת

אני ממליץ על המאמר הבא:

אופי של משקיע בנדל"ן