אנו כעת בשנת 2019 וזה מה שכתבתי לפני 5 שנים לעניין תחזית שוק הנדל"ן לשנת 2014, אגלה לכם סוד קטן מהשטח: משקיעים לא ממש רוצים למכור דירות.
למה ? בשל מספר סיבות וביניהן:
לא שווה להם לשים את הכסף בבנק. אין שום אלטרנטיבת חסכון ראויה. שוק המניות יקר ומסוכן.
הם לא מאמינים שמחירי הדירות ירדו בחדות, אם בכלל, ואפילו בטוחים שבעוד 10 שנים השווי יעלה עוד יותר.
הם מאמינים שיום אחד הבנין הישן ייהרס, והם יזכו לקבל דירה חדשה ומרווחת יותר.
יוצא שהמשקיעים מאמינים שערך הדירה יעלה בטווח הארוך וממשיכים להחזיק בה, מה שגורם להיצע נמוך בשוק הדירות הישנות, שבינתיים מושכרות.
בנוגע לתחזית שוק הנדל"ן לשנת 2014, מי כן מוכר דירות ? מי שזו דירת מגורים עבורו והוא מעוניין לרכוש דירה גדולה יותר (משפר דיור).
מי שבאמת רוצה למכור את דירתו, יצטרך להוריד את המחיר המבוקש שהוא דורש עליה, במידה והמחיר גבוה מידי ביחס למחיר הסגירה, וכן יהיה עליו לקחת בחשבון שייקח לו זמן לא קצר על מנת למצוא קונה שיהיה מוכן לשלם לו את המחיר שהוא דורש.
אצל יזמים המשווקים דירות חדשות, בנתח שוק זה, המהווה 20-25% מסך העסקאות, יש מרחב תמרון גדול יותר בנוגע למחיר בפועל וזאת בדרך של הטבות, כגון: סבסוד משכנתא, שדרוג מפרט טכני, תשלום 20% בחוזה ואת יתרת ה 80% במסירה ועוד.
תחזית שוק הנדל"ן לשנת 2014
בואו ואגלה לכם עוד סוד קטן מהשטח: אנשים רוצים לקנות דירות.
למה ? בשל מספר סיבות וביניהן:
האוכלוסיה ממשיכה לגדול, משפחות צעירות מתרחבות וחלק מהזוגות ממשיכים להתגרש (שתי דירות במקום אחת).
ההצעות לפתרונות ממשלתיים, הן להשכרה והן למכירה, אינן אמורות לצאת לבנייה בפועל מחר.
אנשים, ובמיוחד בעלי משפחות, פשוט התעייפו מלגור בשכירות.
דירות למגורי משפחות בטווחי מחיר של 1,500,000 – 900,000 ₪ ימשיכו להיות מוצר מבוקש ויימכרו יחסית בקלות, במשולש שבין חיפה, מודיעין ובאר שבע.
דירות להשקעה בטווחים של 400,000-600,000 ₪ ימשיכו להיות מבוקשות בקרב משקיעים "קטנים" בעלי הון עצמי של 200,000-300,000 ₪, וכן בקרב זוגות נשואים טריים מהמגזר החרדי, אשר רוכשים דירה ראשונה עם הון עצמי של 25-30%.
חלק מהמשקיעים מתלבטים האם להשקיע בדירה או במניות בבורסה, ולדעתי התשובה כיום, בינואר 2014, היא אחת: להשקיע בדירה.
מדדי המניות בארץ ובעולם עומדים על רמות שיא היסטוריות, בשל הריבית האפסית אשר אינה מעודדת אלטרנטיבות. מבחינת מחזורים עסקיים של גאות ושפל, הסיכוי לירידות בשווקי ההון עולה על הסיכוי לעליות משמעותיות לטווח ארוך. לעומת זאת, רכישת דירה מהווה "כדור שינה" ומעניקה ביטחון כלכלי שאין שני לו בהרגשה.
לדירות קטנות תמיד יהיה ביקוש חזק מצד שוכרים (בגילאי 25-29, שיעור הגברים הרווקים עומד על כ – 70%), וגם במקרה של ירידת שווי "על הנייר", עדיין הדירה ממשיכה לייצר הכנסה שוטפת מדמי השכירות.
חומר למחשבה לגבי תחזית שוק הנדל"ן לשנת 2014
מחוץ למדינת ישראל חיים כ 7,500,000 יהודים ברחבי העולם, חלקם בערים גדולות באירופה בסמוך למהגרים מוסלמים. בלשון עדינה, ילדי היהודים מסתובבים ברחובות לא ידידותיים.
כעת תארו לעצמכם ש 50,000-200,000 משפחות יהודיות יחליטו לעלות לישראל, נניח בעקבות גל אנטישמיות, משבר כלכלי או שיקולי מס.
אני משאיר לכם לחשב לבד בעצמכם מה יקרה למחירי הדירות בשל לחץ כזה של ביקוש.
