הורדה עקיפה של מחירי הדירות

יזמים וקבלנים טוענים שניתן להוזיל את מחירי הדירות החדשות על ידי הוזלת עלות הבניה, בדרך של תיעוש. בנייה מודרנית מתקדמת, תוכל לדבריהם לחסוך בזמן הבניה ובכוח האדם ובכך להוזיל את מחירי הדירות עד 12%. תיעוש הבנייה יחסוך עלות כח אדם זר ועלות חומרים כגון מלט וברזל.
עלות העבודות הרטובות הינה יקרה – טייחים, בנאים, טפסנים, רצפים, ברזלנים – ובנייה מתועשת תחסוך גם מעלויות אלה.
לטענת היזמים, לא ניתן להאשים בעליית מחירי הדירות רק את הריבית הנמוכה ואת ההלוואות הנדיבות שנלקחו בריבית צמודה לפריים, עד אשר הוטלו מגבלות של מסלולי המימון (רק 1/3 בפריים) וההון העצמי בגובה 40%, הנדרש לצורך לקיחת הלוואת משכנתא.
היזמים מאשימים את התנהלות הממשלה וחוקיה בעלויות הבנייה שלהם.

על מנת לסייע לרוכשי הדירות הצעירים, הממשלה החליטה לסבסד חלק מהלוואות המשכנתא שלהם.
הקריטריונים הנדרשים כוללים בין היתר את מספר הילדים ומשך הנישואים, שירות צבאי, מספר האחים ועוד. הסבסוד יינתן רק לחסרי דירה הרוכשים דירה ראשונה מיום 1/1/2012. הזכאים יוכלו לקבל חלק קטן מהמשכנתא בריבית מופחתת בגובה 3% בלבד.

נתונים חדשים לגבי מכרזי משרד הבינוי והשיכון (בנייה ציבורית) בשנת 2011 מצביעים על ירידה של כ 20% מכמות הדירות שנמכרו בשנת 2010, כאשר בערים רמת בית שמש, יבנה, קרית גת, אשקלון ומודיעין נמכרו הכי הרבה דירות במסגרת מכרזי משרד השיכון. משרד השיכון שיווק כ 4,000 דירות בשנת 2011 לעומת כ 4,800 בשנת 2010. דחייה של שיווק מייקרת דירה בממוצע בכ 15,000 ₪.

בשנת 2011 סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן עלה ב 5.1% והוא מהווה 25% מסך המדד. האינפלציה הסתכמה בעלייה של 2.2%, כאשר סעיף הדיור אחראי לעלייה של 1.2% מתוך האינפלציה.
ההערכה לשנת 2012 מדברת על עלייה בסעיף הדיור, בדירות להשכרה, בשל הביקוש לדירות בשכירות מצד קונים פוטנציאלים אשר כיום ממתינים לרכישה.

העלייה במחירי הדירות למכירה משתקפת בשתי החלטות ממשלה:

1. העלאת הפטור ממס רכישה לדירה ראשונה ל 1,420,000 ₪, והעלאת מדרגות מס הרכישה לדירות השקעה (דירה שניה ויותר) כאשר מס בגובה 5% ישולם עד לסכום רכישה של 1,050,000 ₪, במקום 1,000,000 ₪ (עלייה של 50,000 ₪ או 5%).
2. העלאת הפטור ממס על השכרת דירה מ 4,790 ₪ בחודש בשנת 2011, ל 4,910 ₪ לחודש בשנת 2012.

החלטות אלו מצביעות על כך שהממשלה מודעת להתייקרות, הן בדירות למכירה והן בדירות להשכרה, ובאה להקל על רוב הציבור. העלאת הפטור על דירה ראשונה מ 1,350,000 בסכום של 70,000 ₪ מבטאת את השינוי ברמות המחירים בשוק.
העלאת המיסוי על משקיעי נדל"ן אשר רוכשים דירות להשכרה, באה להקטין את הביקוש מצד קבוצה זו, ובכך למתן את רמות המחירים. מצד שני, מדרגת המס הראשונה בגובה 5% הועלתה מ 1,000,000 ₪ ל 1,050,000 ₪, מה שמאפשר למשקיע לרכוש דירת השקעה בסכום גבוה יותר במדרגת המס התחתונה. מעל סכום זה המס יהיה 6% ומעל 3,160,000 ₪ 7% (במקום 3,000,000 ₪).

יזמים וקבלנים מנהלים לאחרונה פרסום רב על מבצעי מכירות, וההנחה במחירי הדירות החדשות מסייעת ליזמים לחסוך הוצאות מימון ושיווק. הקבלנים מעדיפים למכור הרבה דירות ומהר במחיר מוזל.
בנקים מעדיפים לתת מימון לבנייה, ליזמים אשר מציגים קצב מכירות סביר.
קבלנים מתמקדים כיום בפרוייקטים עם פחות דירות, בשל חששם מההאטה בשוק, ויזמים הפסיקו לשלם כל מחיר עבור קרקעות לבנייה.
גם הציבור יותר מוגבל כיום בהשגת מימון לרכישת דירה, במיוחד לאור המגבלות של 40% הון עצמי ורק עד 1/3 מההלוואה בריבית פריים. נתון זה מוביל יזמים לבנות דירות בטווח מחירי מכירה של 1-2 מיליון₪.

יש לשים לב לנקודה חשובה, כאשר מדובר על מיעוט עסקאות. כל עסקה יכולה לשנות את תמונת שינויי המחירים. מוכר לחוץ שמוכר בזול או קונה לחוץ שרוכש ביוקר, יכולים לשנות את ממוצע המחירים בשוק באזור מסוים שבו כמות נמוכה של עסקאות.

משקיעי נדל"ן ממשיכים לפזול לכיוון של רכישת דירות להשכרה, אולם לא בכל מחיר. פיקדון בנקאי נותן ריבית נמוכה ובנוסף חל על הריבית מס של 15%, בעוד שהכנסה מדמי שכירות עד לגובה של 4,910 ₪ בחודש, פטורה ממס.
גם משקיעי הנדל"ן וגם הצעירים אינם ממהרים לשלם את המחירים המבוקשים על ידי המוכרים, והדבר בא לידי ביטוי בירידת מחירי הדירות, אולם אין מדובר בירידה דרסטית אלא של אחוזים בודדים, במיוחד כאשר מדובר בדירות יד שניה. זאת לאחר שרוב עליות המחירים החלו בשנת 2008, אולם נעצרו באמצע שנת 2011.

על מנת להגדיל את היצע הדירות למכירה בשוק, משרד האוצר ביצע שינויי מיסוי:

1. הוראת שעה לענין מכירת שתי דירות בפטור מלא ממס שבח עד סוף 2012, בתנאי ששווי הדירה עד 2,200,000 ₪ (מי שמכר דירה לפני כניסת הוראת השעה לתוקף ושילם מס, יוכל לבקש פטור). הפטור יינתן גם לגבי דירות שנתקבלו בירושה, אולם לא יינתן לדירות שניתנו במתנה מחודש 10/2010. ההוראה באה לעודד משקיעי נדל"ן למכור דירות.
2. מחודש 1/2013 יוחמרו תנאי הפטור ממס שבח על מכירת דירה, ובמקום פעם ב 4 שנים הפטור יינתן פעם ב 8 שנים. כלומר, משקיעי נדל"ן יצטרכו לחכות 8 שנים בין מכירה של דירה אחת לשניה. משקיע שימכור דירה לפי הוראת השעה עד לסוף 2012 ותישאר על שמו דירה אחת, תינתן לו האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח עד לסוף שנת 2016, והוא לא יצטרך לחכות 8 שנים. חובה להתייעץ עם עו"ד לפני מכירת דירה.

למרות רצון הממשלה במכירת דירות על ידי משקיעים בנדל"ן, רבים מהם אינם מתכננים למכור את הדירות שבבעלותם, למרות הפטור הזמני ממס שבח, היות והם רואים בדירה להשכרה מוצר בעל סיכון נמוך ותמורה נאותה.
מצד שני, משקיעים חדשים לא ממהרים לרכוש דירות בכל מחיר, בשל החמרת הוראות המיסוי, מה שגורם לצמצום מספר העסקאות בשוק. ניתן לראות אפילו בעיר באר שבע ירידה בכמות העסקאות ובמחירים, למרות הביקוש החזק לשכירות מצד סטודנטים.