הכלל הבסיסי אומר שמי שלא יכול לקנות דירה – שוכר דירה, אולם לאחרונה מסתמן שינוי בכיוון שוק הדירות להשכרה.
בקיץ 2019, פחות משקיעים רוכשים דירות, ממספר סיבות והעיקריות שבהן הן מחירי הדירות הגבוהים, התשואה הנמוכה (לאחר הוצאות התחזוקה) והמיסוי “נגד” המשקיעים. במידה ויהיו פחות דירות להשכרה, מן הסתם מחירי השכירות יעלו בשל הביקוש הגבוה מצד חסרי היכולת לרכוש דירה.
יש לזכור שבכל שנה המוני צעירים וצעירות עוזבים את בית ההורים לטובת מגורים עצמאיים בשכירות, כסטודנטים או כעובדים.
מבחינת כיוון שוק הדירות להשכרה, משקיעים בנדל”ן מצפים, בנוסף להכנסה מדמי שכירות, גם לעליית ערך הדירה עם השנים. במידה ותהיה בלימה בהמשך עליית מחירי הדירות, חלק מהמשקיעים ימכרו את הדירות.
גובה הריבית במשק משפיע רבות על הכדאיות של רכישת דירת השקעה, וכרגע הריבית הנמוכה מעודדת לקיחת הלוואות משכנתא.
כיוון שוק הדירות להשכרה
אבל, כמו תמיד, יש גם צד שני למטבע.
בעלות על דירה הינה עסקה לשנים רבות, ולא מוכרים בכל פעם שיש תקופה פחות רווחית.
מעבר להכנסה מדמי שכירות ומעבר לעליית שווי הדירה במהלך השנים (מגמה ארוכת טווח), דירה היא גם נכס בטוח להורשה לדור הבא.
דירה היא סוג של פנסיה, מבלי לחשוש מ”תספורות” של טייקונים.
אז כמה דירות להשכרה נרכשו בשנים האחרונות ?
הרבה.
ובכל הדירות הללו גרים אנשים שאינם יכולים או שאינם רוצים לקנות דירה.
מכיוון שמחירי הדירות עלו יותר מדמי השכירות, נוצר מצב של ירידה בתשואות – נתון שאינו מעודד משקיעים. אם כדאיות ההשקעה בדירות תרד, פחות משקיעים ירכשו ויהיה היצע נמוך של דירות להשכרה, מה שיגרום לעלייה במחירי השכירות.
ושוב, ככל שהריבית במשק תרד, כך יותר משקיעים יקנו דירות במקום להשאיר את כספם בפיקדונות בנקאיים.
התשואה על השכרת דירה בישראל הינה נמוכה ביחס לתשואות בעולם המערבי, ועומדת על 3-5% בלבד. לכך יש להוסיף את הטרחה והסיכון שיש בהשכרת נכס לאדם זר.
אחת הסיבות לכך שמחירי הדירות עלו יותר מאשר דמי השכירות, היא שקנייה של דירה מגיעה מכספי משכנתא ואילו תשלום של שכר דירה מגיע ממשכורת של עבודה קשה. ההגבלה לפיה משקיעים יוכלו לרכוש דירות עם מימון של עד 50%, יכולה להוביל לתוצאה של ירידה במחירי הקנייה ועלייה במחירי השכירות. מצד שני, עליית מחירי השכירות תוביל לעלייה בתשואות, מה שיגרום לביקוש יתר לקנייה ולעלייה במחירי הדירות…
עוד על כיוון שוק הדירות להשכרה
כיום יש כ 45,000 התחלות בנייה בשנה, בעוד שהביקוש עומד על מעל ל – 55,000 דירות נוספות בשנה.
ירידת מחירים לא תגיע, כל עוד קצב הבנייה לא יעלה על 60,000 יחידות דיור חדשות בשנה.
בנוסף, הדירות החדשות הנוספות צריכות להיות במרכז הארץ (על קרקעות מדינה להבדיל מקרקעות פרטיות יקרות), באזור עם תשתיות תחבורה ובמחירי קנייה סבירים (עד 1,900,000 ₪ לדירת 4 חדרים חדשה).
הגבלת המימון לעד 50% משווי הדירה הנרכשת, שולחת את המשקיעים לדירות הזולות. יוצא שבפריפריה ישנה תחרות עזה על כל דירה למכירה, בין צעירי המקום לבין משקיעי הנדל”ן.
המשקיעים נאלצים לטפל בנכס מרוחק בבנייני שיכון ישנים, ומקבלים בתמורה תשואות שנתיות של עד 5%, אולם השאלה היא כמה מהם יחזיקו מעמד בניהול ההשכרה לאורך השנים.
הממשלה מדברת על בניית 150,000 דירות להשכרה בתוך 10 שנים.
לא בטוח שגופים מוסדיים (קרנות פנסיה, חברות ביטוח, קופות גמל) יהיו מעוניינים לממן זאת, בשל תשואה נמוכה וחשש מצורך בפינוי משפחות שלא יעמדו בתשלומי השכירות. הגופים יעדיפו להשקיע במגדלי משרדים בחו”ל, שם התשואה גבוהה ויש פוטנציאל לעליית ערך הנכס (וכאן בארצנו המדינה הרי אינה רוצה בעליית ערך הנכסים).
מכאן שכל עוד שוק ההשכרה יוחזק בידיהם של המשקיעים הפרטיים הקטנים, דירת השקעה תמשיך להיות מוצר מבוקש בדרך אל הפנסיה.
