מחיר ממוצע של דירה

מחיר ממוצע של דירה – לאנשים לא ממש אכפת מהו "המחיר הממוצע" של דירה בישראל, מכיוון שהם אינם קונים את הדירה הזו. האמת היא שאין בכלל דירה שכזו.
משפחות מחפשות דירות שמתאימות למשפחות, ומשקיעים מחפשים דירות שמתאימות להשכרה לקהלי שוכרים מסוימים.

לכמה אנשים יש יותר מדירה אחת בישראל ?

בשנת 2008 היו ל 3.3% מהאוכלוסייה שתי דירות או יותר, בשנת 2009 ל 4.2%, ב 2010 ל 4.5%, ב 2011 ל 6.4% ובשנת 2016 היו ל 9% מהאוכלוסייה שתי דירות או יותר.
מסקנה – השקעה בדירה שנייה מהווה השקעה לגיטימית לפנסיה.

27% מכלל האוכלוסייה בישראל מתגוררים בשכירות, כאשר כ 50% מהזוגות הנשואים בגילאי 20-29 גרים בשכירות.
אם בשנת 1997, 25% מבני ה 30-39 גרו בשכירות, כיום 37% מהם גרים בשכירות. אפשר לקרוא לקבוצות אלו "הדור השוכר".

השקעה בדירת השכרה מתבססת על ראיה רחבה לטווח ארוך, להבדיל מראיה צרה לטווח קצר.
כלומר, שיעור הילודה הגבוה תמיד ינצח תוכניות ממשלתיות זמניות לשיווק קרקעות לבניית דירות חדשות. מידי פעם תצוץ תוכנית זו או אחרת, אבל היא תהיה נקודתית.

התשואות על השכרה נעות בין 2-4% במרכז הארץ ועד ל 6% בפריפריה הרחוקה, אולם דירת השקעה נותנת בנוסף גם עליית ערך שנתית ממוצעת של 2% (נתון זה חושב לפי מבט של 50 שנים לאחור).
אמנם כיום התשואות נמוכות מאשר בעבר, אולם דירת השקעה הינה אפיק השקעה ארוך טווח.
מדובר על מוצר שיש לו ביקוש אמיתי, בשל שיעור הילודה הגבוה בישראל, אשר עומד על ממוצע של 3 ילדים לאשה, לעומת 1.7 במדינות המפותחות בעולם.

מחיר ממוצע של דירה:
כוחות השוק הטבעיים בישראל הם של הגירה מהפריפריה למרכז.
ישנם מספר גורמים אשר תומכים במחירים גבוהים של דיור במרכז הארץ, כגון: נגישות של תחבורה ותעסוקה, רווקות מאוחרת (הצעירים שוכרים במרכז הארץ לפני שמקימים משפחה) ואפשרויות בילוי.

מחיר ממוצע של דירה

לדעתי, בשנים הקרובות נראה התייצבות מחירים ברמות הנוכחיות, אולם בטווח הרחוק נראה המשך עליות מחירים, ככל שיישארו פחות קרקעות פנויות לבנייה במרכז הארץ. בתקופות מסוימות נראה שינויים במחירי הדירות גם בשל שינויים בגובה הריבית במשק.

מה שצריך להדאיג את הציבור בישראל הוא "המחיר הממוצע" של הדירות בטווח הרחוק.
מחיר ממוצע זה צפוי לעלות בטווח הארוך, היות ועוצמת הביקוש בישראל תנצח את ההיצע. גם אם היצע הדירות החדשות יגדל, הגידול באוכלוסיה יהיה משמעותי יותר.
ככל שהדמוגרפיה תתחזק וככל שיחיו בישראל יותר בני אדם, לרבות עולים יהודים מאירופה ("האנטישמית והמוסלמית"), כך ילך ויקטן שטח הקרקע הפנוי לבנייה, בעיקר במרכז הארץ.
אם היום מדברים על פינוי מחנות צה"ל מצריפין, תל השומר, השלישות ברמת גן ועוד, בעוד 20 שנים יהיו בניינים על הקרקעות האלו.
ומה אז ? את מה בדיוק יפנו אז כדי לבנות עוד דירות ?

אני ממליץ לקרוא את זה:

שוק הדיור כהשתקפות של הילודה