עד לקבלת היתר בניה ועד לסיום בניית דירה חדשה, ישנה דרך ארוכה ויקרה. עלויות הבנייה התייקרו מאוד בשנים האחרונות, גם בשל עלות העסקת פועלים זרים וגם בשל עלות חומרי הגלם לבנייה, לרבות ברזל, מלט ואף חשמל. מעבר לכך, כיום ליזמים הרבה יותר קשה לקבל מימון מהבנקים. מחנק האשראי בענף גורם ליזמים לרכוש פחות קרקעות לבנייה עתידית, ולמרות הצורך של הציבור בדירות חדשות, זה מסביר את הנתונים לפיהם לא כל המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל לשיווק קרקעות מסתיימים בקניה.
- תכנון בנייה מתחלק לרמות. זה מתחיל ברמה הארצית הממשלתית, דרך הרמה המחוזית ועד לרמה המקומית.
- שינוי תוכנית מקומית דורש אישור של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לוועדה המחוזית ישנה סמכות לבצע שינוי בייעוד הקרקע. בקשות לשינוי דורשות שירותים של בעלי מקצוע, כגון: עו"ד, שמאים, אדריכל, יועצים (איכות סביבה, תנועה וכו').
- ועדה מקומית מעבירה המלצות לוועדה המחוזית, בה היא ממליצה לקבל את התוכנית, לדחות אותה או לשנות אותה. יזם של פרוייקט יכול להגיש ערר לוועדה המחוזית לגבי המלצת הועדה המקומית.
- לוחות הזמנים מתארכים במקרים של פרוייקטים גדולים ומורכבים.
- המלצת הועדה המקומית לגבי תוכנית עוברת לבדיקה מוקדמת של מתכנן המחוז, ואז התוכנית מופקדת לעיון הציבור. ניתן להתנגד לתוכנית, תוך תקופת זמן מפרסומה. אם לא יוגשו התנגדויות אז התוכנית תאושר.
בינתיים המחסור בעובדים מקצועיים בענף הבנייה מוביל לעלייה בשכר של עובדי הבנין הסיניים. ב 3 השנים האחרונות עלה השכר בכ 50% ומגיע כיום לכ 17,000 ₪ (עבודה פיזית קשה של 10 שעות ביום). נתון זה מייקר את עלויות הבנייה ואת העלות הסופית של מחיר הדירה החדשה.
יזם אשר בונה פרוייקט לוקח על עצמו סיכונים.
לרוב, יזם צריך לשלם על הקרקע, הרבה לפני שהוא מקבל את התשלומים עבור הדירות.
כדי למכור דירה חדשה ב 1,500,000 ₪, היזם מפחית את המע"מ (16%), את הרווח היזמי בסך 150,000 ₪ (10%), את עלות הבניה (6,000 ₪ למ"ר שהם 600,000 ₪ ל 100 מ"ר), את עלויות המימון והשיווק וכמובן את עלות הקרקע (מאות אלפי שקלים). מכאן שיש גבול להנחות שקבלן יכול לתת מבלי לפשוט את הרגל.
בשורה התחתונה, גובה מחירי הדיור למגורים מאלץ את רוב הקונים לקחת הלוואת משכנתא.
עד להשגת ההון העצמי הדרוש, מוצאים עצמם הצעירים במגורים בשכירות. חלק מהדירות הן דירות השקעה וחלק הן דירות ירושה. המשכירים בישראל הם אנשים פרטיים ולא גופים ציבוריים. גוף ציבורי כמו קרנות פנסיה, קופות גמל וחברות ביטוח, מחכים "לשיפור תנאים" לפני שיכניסו רגל בפרוייקטים לשכירות בפיקוח לטווח ארוך. כוונת הממשלה הינה לספק לציבור חלופה בה יוכלו לגור 5-10 שנים ויותר, בשכר דירה מפוקח עם שיעור עלייה שנקבע מראש.
בינתיים, גופים כמו משקיעים מוסדיים אינם בונים, וזאת מסיבות רבות וביניהן: העדפה לפרוייקט גמור ולא לבניית פרוייקט חדש, אלטרנטיבות השקעה מפתות יותר בחו"ל, קושי בפינוי דיירים בעייתיים, גובה התשואות ועוד.
נראה שהמוסדיים בעצם אינם מעוניינים להשקיע בנדל"ן למגורים אלא ב"מוצר עם תשואה גבוהה", של לפחות 8%.
26% מהציבור בישראל מתגורר כיום בשכירות. לשם השוואה, בגרמניה כ 45% מתגוררים בשכירות, במתחמי דיור מסודרים ועם חוזים ארוכי טווח.
בנק ישראל צופה שמחירי השכירות בישראל ימשיכו לעלות בשנת 2012 בכ 4%, מכאן שמשקיעי נדל"ן ימשיכו להנות מרווחים, תוך התעסקות עם חוזי שכירות ותחזוקת הדירה.
כדי ללחוץ מטה את מחירי הדירות בארץ, משרד האוצר מגדיל בחודש 7/2012 את האשראי לשוק הנדל"ן ב 6,000,000,000 ₪ באמצעות קרן להחזר מע"מ ליזמים. המטרה היא לעודד בניית עוד דירות חדשות בכל רחבי הארץ.
הירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות לרמה של 3.2% משפרת את מצב רוכשי הדירות. זאת בשעה שהשכר הממוצע במשק עומד על כ 8,880 ₪ בחודש.
בנוסף, הממשלה תומכת במתן פטור ממס למשקיעים מוסדיים אשר ישקיעו בדיור להשכרה בפיקוח לטווח ארוך (לפחות 100 יחידות דיור במרכז הארץ), וזאת כאמור על מנת להקל על מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים.
אם כן, שילוב של גורמים מוביל למחירי דירות גבוהים, מה שמאלץ זוג צעיר לקחת הלוואת משכנתא, לאחר שסוף סוף הגיע ליעד של הון עצמי ראשוני. לרוב מדובר בתמהיל המשלב מספר מסלולים (לצמצום הסיכונים). ישנם מסלולים כמו קרן שווה, ריבית הפריים, ריבית משתנה ומסלול לא צמוד בריבית קבועה. המסלולים השונים יכולים להיות לתקופות זמן שונות. זוג צעיר חייב לתכנן הוצאות עתידיות על ילדים, בבואו להתחייב על גובה ההחזר החודשי של ההלוואה.
