השקעות נדל"ן במנצ'סטר אנגליה

מטרופולין מנצ'סטר מונה כ 3,000,000 בני אדם, ומהווה את המרכז הכלכלי, התעסוקתי והתרבותי השני באנגליה לאחר לונדון.
משנה לשנה הולכת ומתגברת ההגירה החיובית לעיר כאלטרנטיבת מגורים זולה ללונדון, כולל חברות וגופים מסחריים רבים אשר עוברים מלונדון למנצ'סטר (למשל 7,000 עובדי BBC). מבחינה נדל"נית, מנצ'סטר היא חד משמעית העיר הכי מתפתחת כיום באנגליה.

כמו כן, מוקם קו רכבת מהירה (High-Speed Rail Network) אשר יקצר את זמן הנסיעה בין לונדון ומנצ'סטר ל 70 דקות (כמו זמן הנסיעה במכונית מנתניה לתל אביב בבוקר).
בנוסף, 3 האוניברסיטאות בעיר גדלות משנה לשנה, הן מבחינת מבני לימוד חדשים והן מבחינת מספר הסטודנטים. בשל הגידול המסיבי והעקבי של שוק התעסוקה במנצ'סטר, רבים מהבוגרים נשארים לגור ולעבוד בעיר (בעבר רובם היו עוזבים ללונדון), מה שמגדיל משמעותית את הביקוש לשכירות של דירות קטנות.

שוק הנדל"ן במנצ'סטר

שוק הנדל"ן למשקיעים בנוי מ 4 סוגים עיקריים של נכסים:

1. דירות ובתים להשכרה ל 120,000 הסטודנטים במנצ'סטר, ול 130,000 הסטודנטים בערים ליברפול ושפילד (ביניהם סטודנטים סינים רבים ממשפחות אמידות). לרבות יחידות דיור בבנייני מעונות סטודנטים חדשים בבנייה.
2. דירות קטנות חדשות להשכרה לסינגלים וזוגות אקדמאים עובדים (working professionals) - שוק זה נמצא בצמיחה מאוד חזקה מבחינת ביקוש לשכירות, ונותן עליית ערך שנתית לשווי הנכסים.
3. בתים למשפחות עובדות (working class) שאינן יכולות לרכוש (צורת המגורים הקלאסית באנגליה). שוק שכירות יציב.
4. בתים זולים (2-3 חדרי שינה) בשכונות פחות טובות, המיועדים להשכרה לאוכלוסיות חלשות אשר מקבלות קצבאות מהמדינה (social benefits), כגון: אמהות חד הוריות, מהגרים, מובטלים, נכים ועוד. כאן התשואה מהשכרה הכי גבוהה (10-12% בשנה). זהו שוק מורכב וצריך להבין בו.

רכישת דירות ובתים להשקעה במנצ'סטר

מי שיגיע לעיר לא יוכל שלא לראות את מאות המנופים ואת הבנייה המסיבית של בנייני דירות (apartment blocks) באזורי התעסוקה החדשים של העיר, ושל מגורי סטודנטים (students accommodation) בסמוך לאוניברסיטאות (הורסים מבני תעשייה ישנים).
קיים שינוי בתפיסת המגורים בעיר, כאשר ב 10-15 השנים האחרונות סטודנטים וצעירים רבים מעדיפים לגור בדירות מאשר בבתים.

רכישת דירה חדשה על הנייר (off-plan)

כיום רוב הצעירים העובדים מעדיפים לגור בדירות באזורי התעסוקה, על מנת לחסוך את זמן ההגעה לעבודה.
שווה להם לשלם שכירות גבוהה יותר, עבור דירה בבניין חדש ומודרני.
ברכישה על הנייר, התקופה בין חתימת הסכם הרכישה ובין קבלת המפתח היא כ 18-24 חודשים, ובתקופה זו ערך הדירה עולה לפחות ב 10%.
בשל הביקוש האדיר לנכסים מסוג זה ביחס לקצב הגידול האיטי בהיצע, דמי השכירות גם מתייקרים ב 3-4% בשנה.
התוכנית הממשלתית החדשה לפיתוח הערים צפונית ללונדון (Northern Powerhouse Scheme) תוביל לפי התחזיות לעליות מחירים שנתיות של כ 5% בערך הנכסים הטובים בעיר:
High rental yields, job creation and population growth

מחירים ותשואות של נכסים במנצ'סטר

מחירי הנכסים נעים בין 250,000 ש"ח לקוטג' טורי דו-קומתי 60 מ"ר עם שני חדרי שינה וסלון (באזורים יותר מרוחקים של העיר), לכ 900,000 ש"ח לדירת 3 חדרים חדשה, מודרנית ומאובזרת בקרבת אזור התעסוקה החדש של העיר (Media City). בית צמוד קרקע להשכרה למשפחה באזור של מעמד הביניים, יעלה החל מ 400,000 ש"ח, בהתאם למיקום, לגודל ולמצב.
דירת 2 חדרים חדשה במיקום מצוין תעלה כ 800,000 ש"ח (קניה על הנייר לפני בנייה), עם עליית ערך שנתית צפויה של 5% (זהו הנכס הכי מבוקש להשכרה ע"י הצעירים העובדים). התשואות מהשכרה על דירות כאלו עומדות על כ 6-7% ברוטו בשנה (לפני תשלומים עבור ועד בניין וחברת ניהול). כאן מדובר על שוק מאוד יציב עבור משקיעים סולידיים. דירת 2 חדרים חדשה בליברפול תעלה כ 550,000 ש"ח.
מן הסתם, המחירים יותר זולים בערי הסביבה (שפילד, לידס, ליברפול) ביחס למנצ'סטר.
להבדיל מארה"ב, לא המשכיר אלא השוכר הוא זה שמשלם את מיסי הארנונה (council tax) - כ 1% בשנה משווי הנכס.

לפני בדיקת אפשרות לקנייה, מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן אשר מכיר את היבטי ההשקעה בנדל"ן בחו"ל.

לקריאה אודות השקעות נדל"ן באנגליה ◄