האם מחירי הדירות הנוכחיים ותוחלת החיים הארוכה יעצרו את הבאת הילד השלישי?
לדור המבוגרים, יש הוצאות רפואיות גבוהות עבור יותר שנות זקנה, והסבירות היא שדור זה ישאיר פחות ירושה, אם בכלל, לצאצאיו.
ב 1948 עמדה אוכלוסיית המדינה על 800,000 תושבים וכיום על 7,900,000 תושבים, כלומר פי 10 תוך פחות מ 65 שנה. מתוך זה, שיעור היהודים הינו 75% קרי כ 5,940,000 נפש.
בשנה האחרונה נולדו בישראל למעלה מ 160,000 תינוקות ונפטרו קצת פחות מ 40,000 איש. בתוספת העולים התווספו למדינה כ 138,000 תושבים, וכיום ישנן 6 ערים המונות יותר מ 200,000 תושבים (ועוד 8 מונות יותר מ 100,000 תושבים).
יזמים אינם רצים לרכוש קרקעות נוספות לבנייה כדי לשלוט על ההיצע, נתון שימשיך את מגמת עליית המחירים בטווח הארוך, תוך התייחסות לקצב הריבוי הטבעי.
בשל מספר הילדים במשפחות הישראליות, ב 2010, 90% מהדירות החדשות שנמכרו היו דירות בנות 4 חדרים ומעלה (יותר מחצי מהדירות החדשות היו בנות 5 חדרים ויותר). ב 2011, 10% בלבד מהדירות החדשות שנמכרו היו דירות בנות 3 חדרים.
רוב הצעירים, לרבות זוגות נשואים עם ילדים, עדיין שואפים לגור באזור תל אביב וגוש דן, היות ובישראל יש רק מטרופולין ראשי אחד. מחירי הדירות באזורי הארץ השונים נגזרים לפני הכל ממחירי הנדל"ן בתל אביב.
היות ושיעור הילודה בישראל הינו הגבוה באירופה, כמעט כל הורה מצוי בלחץ כלכלי לעזור לילדו הבוגר ברכישת דירת מגורים. יש להתכונן לכך עוד כשהילדים צעירים, בדרך של פתיחת תוכנית חסכון עם הפקדות חודשיות בהוראת קבע, כאשר במהלך השנים יכנסו לבניית ההון גם כספים מברית, בר מצווה וימי הולדת.
אולם, דרך מעשית יותר הינה קניית דירה קטנה וזולה מחסכונות ההורים כבר כיום (כולל כספי ירושה וקרן השתלמות), כך שתשלומי שכר הדירה יכסו את החזרי המשכנתא ב 20-30 שנות ההלוואה.
במילים אחרות, אנשים יתחילו לקנות דירות להשקעה כדי לשמור פתוחה את "האופציה לילד השלישי", מה שישפיע רבות על תחום ההשקעות בנדל"ן ועל שוק הדירות להשכרה.
לרכישה של דירת שיכון ישנה במרכז הארץ יש יתרון בצורת פוטנציאל שתוך 20 שנים הבנין יעבור תוכנית תמ"א 38 או פינוי-בינוי. בפריפריה אין תמריץ כלכלי ליזמים היות ועלויות הבנייה דומות בכל מקום בארץ, בעוד שניתן למכור את הדירות החדשות במחירים שונים (זה המראה כמה התוכנית לקויה ביסודה ואינה מכסה את הערים שהכי זקוקות לכך, כמו בית שאן, עפולה וטבריה).
מחירי הדירות למכירה בארץ גבוהים מכיוון שהורים מסייעים לילדים ברכישה (להבדיל ממדינות רבות בעולם כמו ארה"ב ואנגליה). רבים מהצעירים בשנות ה 20-40 נעזרים כלכלית בהוריהם, כולל הזוגות הנשואים, וזאת בשל יוקר המחיה ביחס למשכורות.
סף הכניסה הבעייתי לבעלות על דירה הוא השגת ההון העצמי וצעירים שיוצאים מבית ההורים מוציאים את רוב משכורתם על שכירת דירה, מה שמותיר להם מעט אפשרות לחסכון, אם בכלל.
להבדיל מאירופה, שם שיעור הילודה נמוך, מספר הילדים הממוצע במשפחה בישראל עומד על 3 ילדים.
מאז קום המדינה, מחירי הדיור לא השפיעו על מספר הילדים, ונשאלת כיום השאלה "האם יוקר הדיור הנוכחי יש בכוחו לשנות את הדמוגרפיה בארץ ישראל ?"
הילד השני הוא MUST בגישה הישראלית הרווחת.
האם הילד השלישי הופך להיות "אופציה" לבעלי אמצעים ?
2 ילדים "עוד יכולים" לגור בדירת 3 חדרים, ואילו 3 ילדים "דורשים" דירת 4 חדרים (ויותר), כלומר תוספת מחיר של מאות אלפי שקלים רק בקניית הדירה. מחיר של גן פרטי "בולע" חצי משכורת של אמא העובדת ב 3/4 משרה.
למרות מחאת קיץ 2011 ולמרות הרצון של משרד האוצר לעודד מכירת 50,000 דירות מגורים המשמשות לעסקים במרכזי הערים הותיקות (אלו הנמצאות בעיקר בשימוש של עו"ד, רופאי שיניים ורו"ח), על ידי מתן פטור מלא ממס שבח, רק 20 דירות נמכרו בתקופה של 12 חודשים (פחות מ 2 דירות בחודש). נתון זה מראה שמחירי הדירות בערים הגדולות אינם נמצאים "בסכנה" את נפילה.
בסך הכל ישנן בארץ מעל ל 2,100,000 יחידות דיור (דירות ובתים), ומתוכן 10% הן דירות השקעה, ועוד 20% הן דירות שנתקבלו בירושה ועקב גירושין.
היות ובמרכזי הערים הותיקות אין מלאי אינסופי של קרקעות לבנייה, כנראה שהתשובה לתוספת של דירות חדשות תגיע בעיקר מכיוון תוכניות תמ"א 38, כאשר צופים שלמעלה מ 4,000 דירות כאלה יכנסו לשוק ב 5 השנים הבאות, וזאת גם בשל כניסתן לתחום של חברות נדל"ן בינוניות וגדולות, כמו אשדר, קרסו נדל"ן ולוינשטיין. היות ולחברות הללו יש את ההון הדרוש להקמת פרוייקטים מסוג זה, צפוי שנראה יותר ויותר פרוייקטים קמים. ימים יגידו אם הרחובות הצרים יצליחו להכיל את פקקי התנועה בשעות הלחץ.
הצעירים, ובעיקר הצעירות, המגיעים לתל אביב מכל קצוות הארץ נאלצים לשלם שכר דירה גבוה במרכז העיר, היות ואינם מרגישים מספיק ביטחון לגור בדרום העיר ליד כ 168,000 שוהים בלתי חוקיים (60,000 מסתננים מאפריקה, 16,000 עובדים זרים בלתי חוקיים ועוד 96,000 אנשים המוגדרים כ"תיירים" שתוקף האשרה שלהם פג).
זה רק חשש אחד. חלק אחר מהצעירים חוששים מחידוש עליית מחירי הדירות וקונים דירה עם הלוואות משכנתא, כאשר בממוצע 36% מההלוואות נלקחות כיום במימון בגובה 45-60% מערך הדירה ואילו 35% מההלוואות נלקחות במימון בגובה 60-70% מערך הדירה. נתון אחרון מציג שבחודש 3/2012 נלקחו מהבנקים הלוואות משכנתא בשווי של 3.42 מיליארד ₪, כאשר הגובה הממוצע עומד על 563,000 ₪ להלוואה.
המצב בשוק הנדל"ן כיום הוא שהן המוכרים והן הקונים אינם מאמינים שהמחירים יעלו בשנה הקרובה, ולכן בתוך מיעוט העסקאות ניתן לראות שיש תנועה בעיקר בשוק הדירות ה"עממיות" בנות 3-4 חדרים בטווח מחירים של 750,000 ו 1,400,000 ₪. דירות יקרות, דירות בקומות גבוהות (ללא מעלית) ודירות חזיתיות ברחובות ראשיים, יימכרו רק בתנאי שהמוכרים יורידו במחיר (בעיקר כאשר המוכרים הם משפרי דיור אשר כבר קנו דירה אחרת ואף לקחו הלוואות גישור).
למרות שהקונים והמוכרים מאמינים שמחירי הדירות יישארו יציבים בשנה הקרובה, רבים מהם חושבים שמחירי הדירות יכולים שוב לעלות בעוד כשלוש שנים, בעיקר מהסיבה שכיום קבלנים מצמצמים משמעותית את היקף רכישת הקרקעות לבנייה עתידית.
