כל משקיע נדל"ן, בשנת 2012, שאל את עצמו האם מגמת עליית מחירי הדירות תחזור ?
מחירי הדירות עלו משנת 2007 ועד מחאת האוהלים בקיץ 2011.
בשנת 2007-2008 החלה העלייה במחירי הדירות, משתי סיבות עיקריות: היצע נמוך של דירות וסביבת ריבית נמוכה במשק.
4 שנים אחרי, בשנת 2012 היה נראה שעמדנו לחזור שוב לאותו כיוון.
יזמים ממעטים לקנות קרקעות לבנייה עתידית ובנק ישראל יכול שיאלץ להוריד את הריבית הנוכחית בשל המשבר הכלכלי העולמי.
העליות נעצרו ברמת שיא בחודש אפריל 2011, ומאז ירדו מחירי הדירות בממוצע בכ 10%. הירידות היו מתונות יחסית בדירות יד שניה, ויותר גבוהות בדירות חדשות היות וקבלנים זקוקים למזומנים כדי להחזיר הלוואות שנטלו מהבנקים.
במבט של שנה קדימה, יכול להיות שנראה חזרה של שנת 2008-2009, עם ביקושים לדירות שיגרמו לעליות מחירים. העליות אינן צפויות להיות בסדרי גודל דו-ספרתיים כפי שראינו בשנים 2009-2010, אולם עדיין יהיה מדובר בעליות, ככל הנראה מתונות.
האם מגמת עליית מחירי הדירות תחזור ?
בשנת 2012 כתבנו: כיום מחירי הדירות התייצבו על רמה חדשה, עם מעט עסקאות. אין הרבה קונים בעלי יכולת כלכלית והון עצמי, ולכן רבים ממשיכים לגור בשכר דירה. אולם, ברגע שהממתינים על הגדר יחושו שהגדר מתחילה לזוז, הם ירוצו להתעניין שוב בדירות, מכיוון שהפעם הם אינם רוצים להישאר שוב מאחור.
ישנו גורם אחד אשר יכול לבלום את הביקושים והוא המצב הכלכלי במשק, וזאת במידה ונראה חוסר ביטחון תעסוקתי ושיעור אבטלה עולה.
גם תחום ההשקעות בנדל"ן צפוי להיחלש במקרה של משבר כלכלי, היות וגם למשקיעי הנדל"ן יהיו פחות אמצעים ויותר חשש. אולם, להבדיל מקנייה של דירה למגורים, החשש של המשקיעים יהיה היכולת הכלכלית של השוכרים לשלם את דמי השכירות החודשיים.
אם כן, ייתכן שכאשר יתחילו מומחים לדבר על ירידה בהיצע הדירות החדשות המתוכננות – וזה יכול להיות תוך שנה או שנתיים – הקונים הראשונים ירוצו לאתרי המכירות, והעדר יכול שיגיע בעקבותיהם.
הביקוש הגבוה לדיור נובע מגודל המשפחות ומספר הילדים, בשל קצב הריבוי הטבעי (כמעט גידול של 2% באוכלוסייה בשנה). עם 8,000,000 מיליון איש ושיעור גירושין ומשקי בית יחידים גבוה, לא פלא שהדירות למכירה והדירות להשכרה ימצאו קונים ושוכרים.
בשנים 1998-2007 שיעור התחלות הבנייה היה נמוך מקצב הגידול באוכלוסייה, ובשילוב ריבית נמוכה (משנת 2009) הוביל לזינוק במחירי הדירות.
כאמור, ירידה בקצב רכישת קרקעות מצד יזמים עלולה להוביל להיצע נמוך של דירות חדשות תוך שנתיים-שלוש.
הקונספט של דירת השקעה בנוי על העובדה שקיים ביקוש אמיתי למגורים בשכירות בתקופת הביניים שעד לקניית דירת מגורים בבעלות. כל עוד קיים קושי בקניית דירה, כך מגורים בשכירות יהיו צורת החיים של יחידים ומשפחות. השקעות בנדל"ן מתבססות על כך ששוכרים משלמים את החזרי המשכנתא עבור המשקיעים בצורה של שכר דירה.
משרד האוצר הצהיר במפורש כי אינו מעוניין בנפילה חדה של מחירי הדירות, ולכן שעון החול של הממתינים על הגדר אוזל.
לעיתים מדיניות הממשלה פוגעת בזוגות הצעירים, במקום לסייע להם.
צמצום אשרי בנקאי ליזמים מקטין את הבנייה, ויוביל בסופו של דבר למחסור בצד ההיצע.
רמת יוקר המחיה לא משאירה לזוגות הצעירים אפשרות לחסוך בסוף החודש, לצורך בניית הון עצמי ראשוני. אלה נאלצים לגור בשכירות, ובמידה והממשלה תחמיר עם מיסוי משקיעי הנדל"ן, יהיו פחות דירות להשכרה בשוק, מה שיעלה עוד יותר את מחירי השכירות. ככל שבנק ישראל יחמיר עם ההגבלות על לקיחת משכנתא, כך פחות זוגות צעירים יוכלו לקנות דירה למגוריהם. שילוב של המדיניות הנ"ל גרם לזינוק של 15% במחירי השכירות בתקופה של שנתיים.
העלייה במחירי השכירות סוגרת פער שנפתח בין מחירי הדירות למחירי השכירות, לאחר שמחירי הדירות עלו יותר בשנים האחרונות. ירידה במחירי הדירות ועלייה במחירי השכירות תחזיר משקיעים לשוק בשל עלייה בתשואה.
בניית דירה בישראל מתייקרת, הן בשל עלות כוח האדם והן בשל עלות חומרי הבנייה (ברזל, מלט).
קבלני ביצוע עולים כיום יותר, מכיוון שהם נאלצים לשלם מאות שקלים ליום עבודה לכל פועל זר. למרות זאת, הרווח שלהם עומד על 5% בלבד, לעומת יזם שמרוויח 15% בשל הסיכון שהוא לוקח על עצמו.
גם הבנקים אינם רוצים בירידת מחירי הדירות, היות וקבלנים חייבים להם החזר הלוואות ומשקי בית חייבים החזר משכנתאות. לפיכך הבנקים שולטים בהיצע הדירות החדשות על ידי מינון של הלוואות ליזמים ולווים פרטיים.
האם מגמת עליית מחירי הדירות תחזור ?
בשנת 2012 כתבנו:
הורדת מחירי הדירות במרכז הארץ, הינה תנאי להורדת מחירי הדירות בכל שוק הנדל"ן במדינה.
כדי להוריד את הביקוש במרכז, יש לעודד מעבר לפריפריה.
כדי לעודד מעבר לפריפריה, יש לפתח אותה.
תחבורה ותעסוקה הם שני הגורמים העיקריים לפיתוי משפחות צעירות.
המשך סלילת כביש 6 עד שלומי, רכבת העמק מבית שאן לחיפה והרכבת מכרמיאל לעכו (שנת 2016) יעוררו את שוק הנדל"ן בצפון (כמעט 2 מיליון תושבים), ויגרמו לפריחה של אזורי מגורים ותעסוקה.
בפרוייקטי בנייה חדשים, משרד השיכון דורש הקצאה של 20% מהדירות לטובת דיור בר השגה. שטח הדירות הללו יהיה עד 85 מ"ר, כאשר בפריפריה השטח עולה ל 100 מ"ר.
מגבלת בנק ישראל בתחום המשכנתאות (דרישת הון עצמי של 40%), מרחיקה זוגות צעירים מהיכולת לקנות דירה, כך שהם מוצאים את עצמם גרים בדמי שכירות. מסיבה זו, הוראת השעה לפטור ממס שבח במכירת 2 דירות (תסתיים בסוף שנת 2012) אינה מעודדת משקיעים למכור. יש לאותם משקיעי נדל"ן סיבה טובה להמשיך ולהחזיק בדירה – עוצמת הביקוש למגורים בשכר דירה.
