היבטים ברכישת דירה

בכל שנה ישנן בישראל עשרות אלפי עסקאות של רכישת דירות (חדשות ויד שניה). כלומר, אנשים קונים ואנשים מוכרים דירות להשכרה או למגורים.
יש לקחת בחשבון שבחלק מהעסקאות מעורבים משפרי דיור, אשר מוכרים דירה אחת וקונים דירה אחרת. כמו כן, ישנם משקיעים אשר רוכשים יותר מדירה אחת במהלך שנה אחת, לצורך השקעה בנדל"ן.
מחיר דירה ממוצעת בישראל עומד על כ 1,100,000 ₪, כאשר בתל אביב המחיר הממוצע הינו כ 1,900,000 ₪ ובאזור צפון הארץ כ 530,000 ₪.

העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחיי רובנו הינה הקנייה של דירת המגורים שלנו.
לאחר שראינו מספר רב של דירות, בחרנו בסוף תהליך החיפוש דירה מסוימת שברצוננו לרכוש, בשל מיקומה, מחירה, מאפייניה השונים, מצבה הפנימי, מצבו החיצוני של הבנין, התאמתה האישית לצרכנו ועוד. הסכמנו על תנאי התשלום ועל מועד הכניסה (לא מומלץ לערוך זיכרון דברים), וכעת אנו עומדים לפני חתימה על הסכם המכר. כמו כן, עלינו לערוך רשימה של כל מה שיישאר בדירה כאשר נקבל את המפתח, כגון: מזגנים, דוד חשמל וארונות.
עורך הדין מטעמנו שלח אלינו טיוטת הסכם לאישורנו.

הדבר הראשון והחשוב ביותר שעלינו לוודא הוא שהדירה אכן שייכת למוכר שלה. אנו עומדים לשלם סכום כסף גדול מאוד לאדם זר, ועלינו להיות בטוחים שהוא אכן בעל הדירה.
דירה בישראל יכולה להיות רשומה בבעלות פרטית (טאבו – לשכת רישום המקרקעין), תחת חכירה של מינהל מקרקעי ישראל (או קרן קיימת), או אצל חברה משכנת (דוגמת עמידר ועמיגור).
על מנת לדעת מי הבעלים החוקי של הדירה, לעיתים נוכל לראות זאת בנסח הטאבו ולעיתים נצטרך לקבל אישור על כך מרישומי מינהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת.

לענין דירות למכירה (וגם לענין דירות להשכרה), ועל מנת למנוע אפשרות של זיופי מסמכים, רצוי לשאול שכנים ותיקים בבניין (ובמיוחד את וועד הבית) לגבי זהות הבעלים האמיתיים.
היו מקרים שאדם ששכר דירה (שוכר בחוזה שכירות), "מכר" אותה באמצעות תעודת זהות מזויפת על שם הבעלים האמיתיים של הנכס (הרי לשוכר יש את כל פרטי הבעלים בהסכם השכירות וכל מה שנותר לו לעשות זה להחליף את התמונה בתעודת הזהות המזויפת). מקרים כאלה מגיעים לבית המשפט והינם מורכבים, ועל מנת להימנע מהם חשוב ביותר לבדוק את זהות הבעלים הרשומים והחוקיים של הדירה.
בנוסף, אם יש לכם חשד לגבי אדם מסוים המציג עצמו כמוכר, ערכו חיפוש לגביו ב"גוגל".

עוד מספר נקודות שיש לבדוק, בין היתר, הן:

1. האם יש חריגות בניה בדירה והאם למשל הוצא צו הריסה על החריגה.
2. האם חל על הדירה חוב, עיקול, שיעבוד או משכון.
3. האם הקונה יידרש לשלם היטל השבחה.
4. האם יחול על המוכר לשלם מס שבח.

נקודות למחשבה:

נניח ורכשתם דירה למועד כניסה בעוד 3 חודשים. חתמתם על הסכם המכר ושילמתם את התשלום הראשון במעמד חתימת החוזה (נניח ושילמתם סכום של 400,000 ₪ שהוא מלוא ההון העצמי שלכם).
כעת נותר עוד תשלום אחד ואתם מתכוונים לשלמו באמצעות משכנתא, כנגד קבלת החזקה בדירה בעוד 3 חודשים. הפרת חוזה תגרור תשלום פיצוי כספי גבוה, בנוסף לכל "הבלגן" שיחכה לכם: לא יהיה לכם היכן לגור (במידה והתחייבתם לעזוב דירה אחרת), הילדים כבר נרשמו לגני הילדים / בתי הספר אחרים, תצטרכו לאחסן את כל הריהוט והציוד החשמלי ועוד.

לכן עליכם לקחת בחשבון שני היבטים כלכליים: הראשון, שהערכת שמאי מטעם הבנק למשכנתאות תקבע את גובה ההלוואה, והשני, שמעבר למחיר הדירה ישנם עוד תשלומים והוצאות אשר אינם חלק מההלוואה שתקבלו מהבנק למשכנתאות.
את כל החישובים הכספיים חובה לעשות לפני חתימה על הסכם המכר.

ניקח דוגמא: מחיר הדירה שסגרתם לקנות עומד על 1,000,000 ₪.
תכננתם לקחת משכנתא בסך 600,000 ₪ המהווים 60% ממחיר הדירה בהסכם המכר, וזאת היות ויש ברשותכם הון עצמי בסך 400,000 ₪.
מעבר למחיר הדירה יש לשלם גם עבור עו"ד, דמי תיווך (במידה ונעזרתם בשירות של מתווך), מס רכישה (במידה וזו אינה דירתכם היחידה) וסידור הבית (החל מהתקנת מזגנים וצביעת הקירות, דרך החלפת המטבח ועד לשיפוץ כללי).
ההוצאות הנלוות יכולות לנוע מ 10,000 ₪ ועד 150,000 ₪ ויותר, ואת ההוצאות הללו עליכם להביא מתוך ההון העצמי שלכם, היות ולא ניתן לקבל משכנתא עבור ההוצאות האלה.
במידה והשמאי יעריך את הדירה בשווי של 900,000 ₪ בלבד (למרות שהראתם לו הסכם מכר עם סכום של 1,000,000 ₪), והבנק ייתן לכם הלוואה בגובה 60% כלומר רק 540,000 ₪, יחסרו לכם 60,000 ₪ כדי לשלם את התשלום הסופי בסך 600,000 ₪.
כמו כן, תצטרכו "להביא מהבית" עוד סכום עבור ההוצאות הנלוות.
לפיכך, עליכם להיערך לתרחיש בו הערכת השמאי תהיה נמוכה מעלות הרכישה בפועל (השמאים "מכסים" את הבנק למקרה של ירידה חדה במחירי הדירות). זכרו שבחתימתכם על הסכם הקניה, אתם מחויבים לכל סעיף וסעיף בו.

אין להסתמך על הכתוב לעיל כעל ייעוץ משפטי !