בסוף 2020, בישראל ישנם כ 2,900,000 משקי בית, כאשר מתוכם 2,200,000 נכסים מוחזקים בבעלות הדיירים. 100,000 מתגוררים בדיור ציבורי או בתי אבות. מכאן, שכ 600,000 משקי בית גרים בשכירות.
היבטים בנושא השכרת דירה – היות ומעל ל 2,300,000 בני אדם גרים בשכירות, ישנה חשיבות רבה להבין את הנושא, לא רק מההיבט המשפטי שלו אלא גם מההיבט המעשי ו"האנושי".
ראשית, נגדיר מושגים: המשכיר הינו בעל הנכס (הנכס נקרא "המושכר") והשוכר הינו האדם שגר בנכס תמורת תשלום דמי שכירות. המשכיר מוסר נכס יקר לשימושו של השוכר, תמורת תשלומים חודשיים.
העצה הראשונה לענין השכרת דירה היא גם העצה החשובה ביותר.
לפני נכס הנדל"ן עצמו, מדובר בבני אדם. אלה עיקרי ההיבטים בנושא השכרת דירה.
המשכיר צריך לזכור שהשוכר הוא אדם הקם בבוקר לפרנס את עצמו ומשפחתו, והשוכר צריך לזכור שהנכס המושכר יכול להיות כל חסכונות חייו ומקור הכנסתו היחיד של המשכיר. ניתן לומר שבסוג כזה של התקשרות, המשכיר לוקח על עצמו סיכון רב יותר, ולכן על השוכר להתייחס לנכס בצורה ראויה.
השכרת דירה היא התקשרות בין שני אנשים הבאים ממקומות שונים מבחינת הציפיות:
המשכיר שואף למקסם את ההכנסה (מקסימום שכר דירה) ולהגן על זכויותיו בנכס (בעיקר שהשוכר ישלם בזמן את דמי השכירות ותשלומי המיסים השונים החלים על הדירה וכן שיפנה את הדירה בזמן ובמצב תקין בסיום התקופה).
השוכר שואף לצמצם את הוצאותיו (לשלם שכר דירה יחסית נמוך) ולהגן על זכויות השימוש שלו בנכס (למשל ביצוע תיקון קלקולים בדירה, ע"י המשכיר או בעל מקצוע מטעמו, בהקדם האפשרי).
היבטים בנושא השכרת דירה
בין המשכיר לשוכר צריכה להיות כימיה אישית, מעבר לתנאי הסכם השכירות הכתוב.
קשר של אמון בין שני הצדדים, ישתלם בסופו של דבר לשניהם. לשוכר יהיה אינטרס לשמור על הדירה (ועל יחסי שכנות טובים) ולהאריך את ההסכם לתקופות נוספות, ולמשכיר יהיה אינטרס שהדירה תהיה מושכרת באופן רצוף לאדם שנהנה לגור בנכס ומרגיש בו כבביתו.
רצוי שהמשכיר לא ימהר לחתום על הסכם שכירות עם האדם הראשון שמוכן לשלם לו את הסכום הגבוה ביותר, אלא עם האדם שנראה לו כדייר הגון, גם במידה והאחרון ביקש הנחה קטנה בגובה דמי השכירות.
רצוי שהשוכר לא ימהר לחתום על הסכם שכירות עם האדם הראשון שמוכן להשכיר לו את דירתו, אלא עם האדם שנראה לו כמשכיר הגון (אשר ידאג, בין היתר, לתחזוקה שוטפת ותקינה של הדירה לאורך תקופת השכירות).
משכיר הגון יתמחר את גובה דמי השכירות בהתאם למאפייני הדירה ומצבה הריאלי, ולא לפי הכותרות של העיתונים או "השוואה" למחירים שבלוחות האינטרנט. בין דרישות המשכיר והשוכר ישנו פער שניתן לכנות אותו כ"פער התשואה": המשכיר מצפה לקבל על הנכס שלו הכנסה מדמי שכירות המבטאת תשואה שנתית גבוהה.
נושא רגיש בחוזי שכירות הינו הביטחונות אותם דורש המשכיר, על מנת להבטיח שהשוכר ימלא אחרי התחייבויותיו (במיוחד תשלום דמי שכירות ופינוי המושכר בזמן). על השוכר לזכור שהוא מקבל מפתח לדירה שהמשכיר עמל קשות על מנת לרכשה (במקרה של ירושה, הוריו עמלו שנים רבות).
הבטוחה הטובה ביותר הינה ערבות בנקאית, וזו נפוצה בעיקר בנכסים יקרים ומשופצים המושכרים בדמי שכירות יחסית גבוהים.
הבטוחה הנפוצה ביותר היא החתמת 2 ערבים על שטר חוב (לרוב בגובה 3-6 חודשי שכירות) ועל כתב ערבות (מופיע בסוף הסכם השכירות).
בטוחות נוספות הן שיק ביטחון, שיקים פתוחים לפקודת העירייה וחברת החשמל ופיקדון מזומן (לרוב בגובה 1-2 חודשי שכירות) אשר מוחזר לשוכר בתום תקופת השכירות (עם או בלי הצמדה למדד).
ניתן לבקש בטוחה אחת או לשלב בין כמה בטוחות.
רצוי שהמשכיר יוודא שהשוכר יעביר על שמו את תשלום החשבונות ברשויות השונות.
שוב, הבטוחה העדיפה ביותר היא בחירת האדם הנכון כשוכר.
עוד היבטים בנושא השכרת דירה
מו"מ בין משכיר לשוכר על תנאי הסכם השכירות, צריך להיות מו"מ סביר בין אנשים סבירים.
על כל צד להבין את הצד השני, ולבוא לקראתו על מנת שלאחר חתימת ההסכם, שני הצדדים יוכלו להמשיך לחיות בשקט את חייהם, מבלי שהנושא יטריד אותם ברמה היומיומית.
הסכם טוב הוא הסכם סביר בין אנשים המרגישים שיש ביניהם רמה מסוימת של אמון אישי.
על כל צד לכבד את הצד האחר במהלך תקופת השכירות: שוכר טוב ינקה פעמיים בשנה את פילטר המזגן ויתקן קלקול פשוט בדירה בעצמו (למשל, פתיחת סתימה בכיור המטבח שנגרמה כתוצאה משימוש שלו) מבלי להטריד את המשכיר, ומשכיר טוב יציע למשל להתקין מזגן בחדר השינה (מבלי לחכות שהשוכר ירדוף אחריו מספר פעמים כשהוא כבר מזיע).
הסכם שכירות יכול להיות "הסכם סטנדרטי" אשר אותו ניתן לרכוש בחנויות ציוד משרדי, או הסכם ספציפי שנערך ע"י הצדדים עצמם או עו"ד.
לגבי דירות להשכרה, יש בקרב הציבור לעתים מעין "כעס עיוור" על "המשקיעים", מהבחינה שהם כביכול "עשירים", אולם ברוב המקרים אותם אנשים ירשו מהוריהם חלקים מהדירה (עם אחים שלהם) או שרכשו את הדירה במיטב כספם באופן הבא: הם שילמו הון עצמי נניח בגובה 50% משווי הדירה (בשביל הכסף הזה מישהו עבד קשה מאוד) ועבור היתרה בסך 50% הם לקחו משכנתא (לעתים בגובה מאות אלפי שקלים). על השוכרים להבין שבמקרים רבים דמי השכירות שהם משלמים אינם הולכים לכיסו של בעל הדירה לשם בילויים, אלא לבנק למשכנתאות לצורך תשלומי כיסוי ההלוואה.
ישנם גם לא מעט מקרים בהם המשכירים (של דירה קטנה) שוכרים בעצמם דירה אחרת (גדולה יותר, לשימוש בני משפחתם), והם תלויים בקבלת דמי השכירות לצורך תשלום דמי השכירות למשכיר שלהם.
לסיכום
שוכרי דירות צריכים להתחשב ולראות את השיקולים של המשכיר, והמשכיר צריך לנהוג בצורה הגונה בשוכרים. כלל זה יבטיח שקט, הן לשוכר והן למשכיר. אנשים אשר יכבדו אחד את השני, יקבלו בסופו של דבר יחס דומה.
דירה היא לפני הכל בית, גם אם היא מושכרת.
ממליץ לקרוא את זה:
