כדור הארץ והנדל"ן הישראלי

בכדור הארץ שני חלקים: "הפרימיטיבי" ו"המתוחכם", ובכל אחת מהקבוצות הללו חיים מיליארדי בני אדם.
באזור הראשון האנשים עובדים כבר בעשור השני לחייהם, ובאזור השני (שישראל חלק ממנו) האנשים לומדים בעשור השלישי לחייהם. באזור השני, המתוחכם, תוחלת החיים יותר ארוכה, ההוצאות על מותרות יותר גבוהות ואנשים נמצאים במעגל העבודה בממוצע רק חצי מחייהם. כדור הארץ והנדל"ן הישראלי זו אינה חידה.
המשותף לשני החלקים של העולם הוא שבשניהם האדם הממוצע הולך להזדקן בעוני!

צד הביקוש לדירות בישראל כולל בתוכו משקי בית חדשים, תושבי חוץ, עולים חדשים, מתגרשים ועובדים זרים.
ביום 25 בפברואר 2014, הודיעה נגידת בנק ישראל על הורדת הריבית במשק לשיעור של 0.75% בלבד. כשהלוואות המשכנתא הופכות ל"זולות", רבים שואלים את עצמם לאן הולכים מחירי הדירות.

אתן לכם רמז לתשובה מתוך משפט חכם שאמר ראש ממשלת בריטניה צ'רצ'יל:
לאחר שחיילי בריטניה הביסו את הצבא הנאצי בקרב אל עלמיין בצפון אפריקה, בשנת 1942 – במלחמת העולם השניה, צ'רצ'יל אמר: "זה אינו הסוף. זו איננה אפילו תחילת הסוף. זה אולי סופה של ההתחלה".

כדור הארץ והנדל"ן הישראלי

כיום חיים במדינת ישראל 8.1 מילון איש, לעומת 3.3 מיליון תושבים שחיו כאן לפני 40 שנים.
תוחלת החיים עולה והמבוגרים "לא מפנים" דירות ישנות במרכזי הערים הותיקות.
170,000 תינוקות נולדים בשנה ויוצרים ביקוש אמיתי בטווח הארוך.

צד ההיצע, בא לידי ביטוי ב 3 מישורים עיקריים:

1. דירות חדשות למכירה.
2. תוכניות לדירות חדשות להשכרה.
3. התחדשות עירונית, בדרך של פינוי-בינוי ותמ"א 38.

אומדן שנתי ממוצע של השינויים הריאליים במחירי הדירות 1967-2013
אומדן שנתי ממוצע של השינויים הריאליים במחירי הדירות 1967-2013
מתוך אתר חדשות גלובס

במבט ארוך טווח, המגמה הראשית היא של המשך עליית מחירי הדירות.
התחזית לטווח הקצר מראה שכל עוד גורמי צד הביקוש יגברו על צד ההיצע, קיים סיכוי קלוש ביותר שנראה ירידה ממשית במחירים.
לכן, ישנם גורמים ממשלתיים אשר באים לבלום את קצב התייקרות הדירות, על ידי הגבלות על משכנתאות וכן מיסוי (בעיקר על משקיעים – מס רכישה גבוה וביטול הפטור ממס שבח מ – 1.1.2014).

כדור הארץ והנדל"ן הישראלי – ישנם 3 תרחישים עיקריים אשר יכולים להוביל לירידה במחירי הדירות:
1. מיתון עמוק וממושך אשר יוביל לפיטורים ואבטלה.
2. העלאה משמעותית של הריבית (סבירות נמוכה בשנים הקרובות).
3. בנייה מאסיבית של דירות חדשות בהיקפים חריגים שיגברו על הביקוש.

כ – 70% מהאזרחים במדינה הינם בעלים של דירות ובתים, ביניהם רבים שסיימו להחזיר את המשכנתא או שנותרה להם יתרת הלוואה נמוכה.
חלקם מנצלים את השווי הגבוה של הנכסים לצורך לקיחת הלוואה לרכישת דירה שניה למטרת השקעה, עם חשיבה של מקור הכנסה נוסף בשנות הפנסיה.
קיימות בשוק כ 600,000 דירות להשכרה – חלק מהדירות הינן דירות ירושה וחלקן דירות אשר נרכשו לצורך השקעה.
במדינת ישראל דירה הינה מוצר הכרחי במחסור, וההיצע אינו מדביק את הביקוש. היקפי הייצור של המוצר הבסיסי הנקרא דירה, נמצאים במצב של מלאי דליל ביחס למספר הקונים שעומדים בתור מחוץ לחנות.