הקדמה
האם ישנה בועת נדל"ן בישראל? – במאמר זה אסביר מהי בועת נדל"ן והאם הרמות הנוכחיות של מחירי הדירות בישראל (ינואר 2020) מייצגות מצב של בועת נדל"ן.
הסכנה של בועת נדל"ן היא נפילות דרסטיות במחירי הנכסים כך שבעלי דירות עלולים להגיע למצב בו יתרת הלוואת המשכנתא גבוהה משווי הדירה, לו היו רוצים למכור אותה בשוק החופשי.
בועת הנדל"ן שהתפוצצה בשנת 2007-8 במספר מדינות בעולם, הובילה לירידות של עשרות אחוזים בשווי הנכסים, אולם קריסה שכזו מעולם לא התרחשה בישראל, גם לא בתקופות של מלחמות ואינתיפאדה.
מהי בועת נדל"ן ?
האם ישנה בועת נדל"ן בישראל? – אם הייתם מסתובבים ברחבי פלורידה או לאס וגאס שבארה"ב בשנת 2006, הייתם רואים בנייני דירות חדשים ריקים מדיירים כאשר לידם הייתם רואים מנופים שבונים עוד בניינים חדשים. אותו דבר הייתם רואים בספרד ובמקומות נוספים בעולם.
אנשים קיבלו אשראי זול (מימון בנקאי של 95% ואף יותר משווי הנכס), מבלי שהבנקים המלווים בדקו את יכולתם הכלכלית להחזיר את הלוואה.
בועת נדל"ן מתארת מצב בו יש עודף של דירות חדשות, מבלי שיהיה לדירות הללו ביקוש אמיתי.
כיצד בודקים אם קיימת בועת נדל"ן ?
הדרך הנכונה לבדוק באם קיימת בועת נדל"ן בשוק מסוים היא לבדוק האם יש ביקוש אמיתי לדירות חדשות שנבנות. לא משנה היקף הבנייה החדשה. מה שמשנה זה היקף הביקוש. כל עוד הביקוש עולה על ההיצע, ניתן לומר שלא קיימת בועת נדל"ן. זהו מבחן פשוט לבדיקה.
חשוב להבדיל בין בועת נדל"ן לבין תקופות של ירידות במחירים.
אם נביט על גרף מחירי הדיור של שוק הדירות בישראל מאז 1960, נוכל לראות בבירור שהיו תקופות של ירידות מחירים כמעט בכל עשור, אולם ירידות אלה רחוקות מלהיות מוגדרות כנפילות בעקבות בועה.
התנהגות נורמלית של כל שוק מכילה תקופות של עליות ותקופות של ירידות. שוק הדירות בישראל נמצא במגמה ארוכת טווח של עליות, כאשר בין לבין ניתן לראות את השוק "לוקח אוויר" ומתקן כלפי מטה. תיקון מטה יכול להיות, בין היתר, בשל מצב בטחוני, פוליטי, כלכלי או בשל ריבית גבוהה.
האם ישנה בועת נדל"ן בישראל ב 2020?
לדעתי לא קיימת בועת נדל"ן בשוק הדירות הנוכחי, מכיוון שהביקוש עולה על ההיצע. יכול להיות שכיום רמות המחירים גבוהות במידה מסוימת מנקודת שיווי המשקל, אולם עם הצדקה היות והביקוש לדירות הוא אמיתי.
בישראל (להבדיל מארצות כמו גרמניה, סין, רוסיה או ארה"ב) יש אזור אחד שמרכז את המסחר, הכלכלה, התעסוקה והתרבות (תל אביב רבתי), ואזור זה נמצא במצב קבוע של ביקוש יתר.
קצב הריבוי הטבעי של האוכלוסייה בישראל הינו הגבוה בעולם המערבי, מה שמבטיח המשך ביקושים אמיתיים גם בעתיד. 28% מתושבי המדינה הם ילדים עד גיל 14 (לעומת 18% במדינות המפותחות).
גודל האוכלוסייה עומד על 9,100,000 איש עם היקף סביר של 2,600,000 יחידות דיור.
בארצנו הקטנה נולדים 180,000 תינוקות בשנה, ובשנת 2050 צפויה אוכלוסיית ישראל למנות כ 14,000,000 בני אדם!!!
גרף מדד שווי ריאלי של הדירות בישראל על פני 5 עשורים.
מתוך אתר מדל"ן.
סיכום האם ישנה בועת נדל"ן בישראל?
שוק הנדל"ן בישראל אינו ניתן להשוואה לשווקים אחרים.
יהודים מרחבי העולם שואפים שתהיה להם ולילדיהם דירה במדינה היהודית היחידה בעולם.
המגמה הראשית של מחירי הדירות תמשיך להיות מגמה של עליות בטווח הארוך, ומן הסתם יהיו תקופות של ירידות מחירים קלות לאורך הגרף.
בישראל לא היתה מעולם בועת נדל"ן, בין היתר בשל מגבלות של גובה המימון (דרישות הון עצמי של 25-50%), אולם הסיבה העיקרית לכך שאיני צופה היווצרות של בועת נדל"ן היא הפער בין הביקוש התמידי החזק לבין ההיצע המוגבל של הדירות החדשות.
לכו ברחובות והביטו סביבכם על כמות הילדים. כל אחד ואחת מהם יהיו זקוקים בעתיד לקורת גג.
האם ישנה בועת נדל"ן בישראל?
אשמח לתת לכם תשובה אישית מותאמת לכם לשאלה חשובה זאת, והאם כדאי לקנות כיום דירה בישראל או בחו"ל?
אני ממליץ לקרוא את זה:
