בהקשר של כוחות השוק בנדל"ן למגורים בשנת 2020, מקצוען אמיתי בתחום, יודע בכל רגע נתון מהו היקף התחלות הבנייה השנתי, כמה מכרזים לשיווק קרקעות על ידי משרד השיכון הסתיימו ללא מציע, עד כמה קשה ליזמים לגייס אשראי, מהו גודל מלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה, האם קיים מחסור נקודתי בעובדי בניין מקצועיים והאם קיימים עיכובים בקבלת היתרי בנייה ברמה הארצית. יותר מכך, הוא עוקב אחר התחזית למועד העלאת הריבית, יודע כמה זמן עומדות דירות ריקות המוצעות להשכרה בחלקי הארץ השונים ומבחין בדיוק איזה סוג של שיפוץ נדרש בכל דירה לפני השכרתה.
רק ידע רחב יעניק לך ביטחון לקבל החלטה נכונה.
משקיעי נדל"ן, שאינם רוכשים דירה למטרת מגורים אישיים, צריכים להיות עם היד על הדופק לעניין תזמון כניסתם לשוק. כשמדובר על כוחות השוק בנדל"ן למגורים, אין כמעט אדם בישראל שבתקופה זו אינו "שובר את הראש" בניסיון לזהות את כיוון השוק. בעלי דירות מתלבטים אם למכור ולממש רווח, וקונים פוטנציאלים מתלבטים אם לרכוש כעת או להמתין לעיתוי נוח יותר.
יש להביט גם על מצב המשק בכללותו, מכיוון שהאטה כלכלית וחשש לפיטורים משפיעים רבות על גודל הביקושים, הן לגבי יכולת קניית דירה (יכולת צבירת הון עצמי ויכולת החזר תשלומי משכנתא) והן לגבי יכולת תשלום דמי שכירות (סכנה ששיקים של השוכר יחזרו).
יש לעקוב אחר שיקולי בנק ישראל בקביעת גובה הריבית במשק, לטווח הקצר וארוך, מכיוון שגובה הריבית משפיע הן על כדאיות השקעה בחלופות (כמו פיקדון בנקאי) והן לגבי גובה הריבית על הלוואת משכנתא. נראה שכיום, גובה הריבית במשק הישראלי (והאירופאי) תלוי בלא אחר מאשר שיעור התעסוקה בארה"ב (נתוני האבטלה).
כוחות השוק בנדל"ן למגורים
לפני שמשקיע לוקח על עצמו התחייבויות כספיות גדולות, עליו לבדוק לעומק את כדאיות צעדיו.
בנק ישראל מגביל משקיעים בגובה המימון המקסימאלי (עד 50% משווי הדירה הנרכשת), כדי להקל על חסרי דירה (למשל זוגות צעירים) לרכוש דירות – עם מימון של עד 75%.
משקיע שחולם על תשואה של 5% ויותר (למשל באזורים מסוימים בטבריה, חיפה, עכו או ערד) ואשר יתפתה לרכוש דירה "זולה" מידי, יכול למצוא את עצמו עם דירה מרוחקת (אי נוחות בניהול ההשכרה) בשכונה "קשה" ועם קושי במציאת שוכרים ראויים. עלות ההוצאות הנלוות לדירה זולה (מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, עלויות פתיחת תיק משכנתא, נסיעות, הובלות, ימי חופש מעבודה ושיפוץ יסודי) יכולה להגיע לאחוז לא מבוטל מסך מחיר הקנייה של הדירה עצמה.
כעת, כשהורכבה הממשלה החדשה, במידה והמדינה תצהיר שבכוונתה להציף את מרכז הארץ בקרקעות לבנייה, ישנו חשש שיזמים יפסיקו לקנות קרקעות כבר היום, מה שיוביל לירידה בהתחלות בנייה ולמחסור בדירות חדשות תוך 2-4 שנים. יש לזכור שהשוק דורש כ 55,000 דירות חדשות בשנה.
עוד על כוחות השוק בנדל"ן למגורים
זוג צעיר עם הון עצמי התחלתי של 400,000 ₪ השואף לרכוש דירת מגורים בשווי 1,600,000 ₪ (ובמידה והבנק אינו מאשר משכנתא בגובה 1,200,000 ₪), יכול בינתיים לרכוש דירה קטנה בפריפריה ולהשכירה, עד שיחסוך עוד כסף ויגדיל את הונו העצמי. כדי שהדירה הזמנית תייצר עליית ערך גבוהה יותר מהמגמה הכלל ארצית בשוק הדירות, עליה להיות, למשל, דירה עם פוטנציאל אזורי (תשתיות כבישים, רכבות, הקמת אזורי תעסוקה, מעבר של בסיסי צה"ל), שכונתי (פיתוח עירוני נקודתי) או של הבניין עצמו (אפשרות לתוספת בנייה).
בשורה התחתונה בהיבט של כוחות השוק בנדל"ן למגורים, כיום ב 2020, נראה שמגמת הטווח הארוך הינה לעליות מחירים מתונות.
הסיבה שסביר שהמחירים לא יעלו בצורה מהותית, היא מכיוון שרוב הציבור מתקרב לקצה גבול היכולת הכלכלית שלו. אחת הסיבות לכך שמחירי הדירות הגיעו לרמות הגבוהות שלהן, היא הסיוע שמקבלים רוכשי הדירות מהוריהם (ירושות, חסכונות). על מנת שמחירי הדירות יעלו באופן משמעותי – מה שלא צפוי שיקרה – השכר של הציבור צריך לעלות באופן ניכר, על מנת שהבנק יאשר לקחת הלוואות משכנתא גדולות יותר.
