לקח המחאה החברתית בשנת 2011 מלמד שקשה לחזות את עיתוי חידוש העלייה במחירי הדירות. כשהדירה בורחת מכם – זה קרה שוב בסיום משבר הקורונה ב 2021. אדם חכם אמר פעם ש"רק הרצון שלנו יכול להתרומם מעל המקומות שבהם אנחנו תקועים בחיי השעה". זוגות צעירים בישראל של 2013 ו 2021 מוכנים להתחייב להלוואות של מאות אלפי שקלים עבור בית להם ולילדיהם. נמאס להם לגור בשכירות.
כשהדירה בורחת מכם
יפית וירון הם זוג צעיר החולם לקנות דירה למגוריהם וזה נורמלי לחלוטין.
היות וצבירת הון עצמי לוקחת מספר לא קטן של שנים, יוצא שהגורם העיקרי שמפריד בין זוג צעיר ממוצע לדירה הוא עומק הכיסים של הוריהם.
ככל שמתייקרים מחירי הדירות, כך נאלצים הרוכשים להתרחק מתל אביב. מי שלא יכול לקנות בתל אביב קונה בגבעתיים. מי שלא יכול לקנות ברמת גן קונה בחולון. מי שלא יכול לקנות בראשון לציון קונה ביבנה. מי שלא יכול לקנות בהרצליה קונה בנתניה. מי שלא יכול לקנות בחדרה קונה ביוקנעם. מי שלא יכול לקנות באשדוד קונה באשקלון, וכך הלאה.
לאחרונה נשמעים קולות מצד הממשלה ובנק ישראל לגבי דרכים (כגון מיסוי) להוזלת מחירי הדירות, וקולות אלה עלולים להרחיק יזמים מענף הבנייה, מה שיגרום למחסור בדירות בטווח של 2-4 שנים. התוצאה עלולה להיות המשך עליית המחירים בשל היצע נמוך ביחס לביקוש החזק.
יפית וירון מבולבלים ואינם יודעים האם לקנות כעת דירה. הם גרים בשכירות עם 2 ילדיהם ומרגישים אי וודאות לגבי עתיד מחירי הדירות. הם אפילו חשבו לרכוש דירה קטנה להשכרה בפריפריה ולהמשיך לגור בשכירות במרכז הארץ, ליד משפחתם ומקומות עבודתם.
משקיעים פרטיים מאפשרים לצעירים כמו יפית וירון לגור בשכירות.
אין בישראל היצע גדול של פרוייקטים להשכרה ארוכת טווח במחירים נמוכים בפיקוח, מכיוון שגופים מוסדיים מעדיפים להשקיע למשל בבנין משרדים (בארץ או בחו"ל) עם תשואה של 8%, מאשר להתעסק בטיפול מול משפחות עם ילדים ובמיוחד חוששים שיהיה צורך לפנות שוכרים שלא עומדים בתשלומי השכירות.
כשהדירה בורחת מכם
כמו יפית וירון, הרבה מתעניינים קוראים על תחום "ההשקעות" בנדל"ן, וחלקם אף הולכים ורואים כמה דירות. לרובם אין מספיק ידע כדי לקבל החלטות מעשיות, במיוחד כשמדובר בנכסים באזורים רחוקים ולא מוכרים. אנשים מתלהבים לרגע, ולמחרת בבוקר קמים ושוכחים מכל הנושא.
רק למעטים יש את האומץ לסגור עסקה ולהתחייב להלוואה להרבה שנים.
עשייה נדל"נית היא צעד ענק שצריך להבין בו.
יש המון אנשים שקנו דירה למטרת השכרתה, אבל רק חלק קטן מתוכם יודע לבצע עסקה טובה מאוד. רבים מבין "משקיעי הנדל"ן" מגיעים בסופו של דבר לתשואות נטו נמוכות, מהרבה סיבות.
בשביל להצליח בהשקעות בנדל"ן צריך ידע וצריך ניסיון. אין קיצורי דרך. לא מספיק לקרוא כתבות באינטרנט ולהסתכל בלוחות המודעות.
מתעניינים "חדשים" כמו יפית וירון שעדיין לא ביצעו עסקה, שואלים את עצמם (עם ספקות רבים) לגבי תזמון הכניסה לשוק. הם מבינים שהמחירים כיום גבוהים ושהתשואות יחסית נמוכות.
יש שני יתרונות עיקריים לכניסה לשוק ולביצוע רכישה בעיתוי הנוכחי:
1. למי שיש ברשותו דירת מגורים (הוריהם של יפית וירון) – שווי הדירה גבוה כיום וניתן לקבל הלוואה תמורת שיעבוד הדירה. בעזרת המינוף הזה ניתן לרכוש דירה נוספת. לדוגמא: לאדם דירה בשווי 1,600,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 200,000 ₪ ועם חסכון נזיל בבנק בגובה 100,000 ש"ח. הוא יכול לקחת הלוואה לכל מטרה בגובה 350,000 ₪ ויחד עם ה 100,000 ₪ לרכוש דירה בפריפריה ללא משכנתא. דמי השכירות יכסו את הלוואה בגובה 350,000 ₪ שלקח.
2. היתרון השני הוא שלא ניתן לדעת באם מחירי הדירות ישובו לעלות ומתי. מי שימתין ולא ירכוש דירה, יפסיד את ההכנסה משכר דירה בכל תקופת ההמתנה. גם אם המחירים ירדו בתקופת זמן מסוימת, ההכנסה מדמי השכירות תפצה על הירידה בשווי הדירה "על הנייר". יותר מכך, היות ולוקח זמן לאתר דירה, לנהל מו"מ עם המוכרים ולסגור עסקה, יכול להיות מצב שהשוק יברח למעלה בזמן שאתם ממתינים מחוץ לשוק. עובדה: בעקבות מחאת האוהלים (שגם יפית וירון השתתפו בה), חל קיפאון בשוק הדירות מקיץ 2011 עד קיץ 2012 ואז המחירים החלו לעלות בבת אחת. כנ"ל גם בתקופת הקורונה. מי שהמתין על הגדר לא הספיק להיכנס בזמן. הביקוש היה שם תמיד והפסיכולוגיה עשתה את שלה.
אם הממשלה רוצה לעצור את המשך עליית מחירי הדירות, היא צריכה לטפל בצד של ההיצע, דהיינו להגביר שיווק קרקעות בעיקר במרכז הארץ, להקטין מיסים, להגדיל היקפי אשראי ליזמים, לזרז פרוייקטים של פינוי-בינוי, להוסיף מכסת ייבוא של עובדי בניין מקצועיים ולהגדיל את כמות הדירות החדשות הזמינות למכירה.
הממשלה צריכה לפעול מהצד של ההיצע ולא להילחם ברוכשים מהצד של הביקוש (מיסוי, מגבלות מימון).
