ערב הקמת הממשלה החדשה, ריבית בנק ישראל במשק עומדת על רמה של 1.75%, נכון לחודש מרץ 2013. השיקול של נגיד הבנק הינו למנוע את התדרדרות המשק למיתון.
ריבית נמוכה מעודדת, בין היתר, הוצאת כספים מפיקדונות בנקאיים ורכישת דירות. גם הריבית הנמוכה על הלוואות משכנתא נותנת תחושה שההלוואות פחות יקרות.
יש המאשימים את בנק ישראל בניפוח מחירי הדיור, אולם בנק ישראל טוען שאין זה מתפקידו לטפל בשוק הדיור באמצעות העלאת הריבית (צד הביקוש) וכי זה תפקידה של הממשלה להגדיל את ההיצע.
תשפשפו את העיניים טוב – בשנת 2050 צפויה אוכלוסיית ישראל למנות כ 24,000,000 איש, כלומר פי 3 מאשר כיום בתחילת 2013.
כבר כיום עומד שיעור הילדים עד גיל 14 בישראל על 28% מכלל האוכלוסיה (לעומת 18% במדינות המפותחות). אם כן, יחיו במדינתנו הקטנה המוני צעירים, והגיל החציוני יהיה מתחת לגיל 35, למרות תוחלת החיים הארוכה.
במילים אחרות, הביקוש לדירות ישלש את עצמו ומחירי הדירות ייקבעו בהתאם להיקף ההיצע של דירות חדשות.
משפרי הדיור – אלה שלמשל מוכרים דירת 3-3.5 חדרים וקונים דירת 4-5 חדרים, צריכים להוסיף כיום כ 500,000 ₪ עבור החדר הנוסף. במילים פשוטות, זו "עלות" הילד השלישי במונחי דיור.
ציבור הזוגות הצעירים חולם לקנות דירה ראשונה למגורים, ולא מעניין אותו מי גורם לרמות המחירים הגבוהות בשוק. את הצעירים לא מעניין אם זו הממשלה שלא משווקת מספיק קרקעות לבנייה או אם זה בנק ישראל ששומר על סביבת ריבית נמוכה, שמובילה לביקוש גדול לדירות.
יש המאשימים את משרד השיכון שדאג לשווק קרקעות לבנייה בעיקר לחרדים (בית שמש, מודיעין עילית ועוד), ובכך שהזניח את הביקוש מצד הציבור החילוני במיוחד במרכז הארץ.
משרד השיכון מאשים את משרד האוצר שלא פעל מספיק כדי להגדיל את האשראי לענף הבנייה, מה שמוביל לירידה בהיקף התחלות הבנייה ולהקטנת היצע הדירות החדשות. בנוסף, יזמים מאשימים את הממשלה שאינה דואגת לאשר כניסת יותר פועלי בנין זרים.
ככל שהביקוש ימשיך להיות חזק ואמיתי (זוגות צעירים מתחתנים וזקוקים למקום מגורים), היצע נמוך של דירות חדשות יחזיק את מחירי הדיור (קנייה ושכירות) ברמות מחירים גבוהות.
מאז תחילת 2013, משקיעי נדל"ן מקצועיים רוכשים פחות דירות להשקעה, בעיקר בגלל ההגבלה של בנק ישראל שהמימון על הדירה הנרכשת לא יעלה על 50%. זאת בנוסף לירידת התשואות על השכרת דירה, בשל מחירי הקנייה הגבוהים. התוצאה היא שעיקר הרכישות מצד משקיעים הן של דירות קטנות וזולות בצפון הארץ, שמכניסות תשואות של 5% ויותר.
כאמור, משקיעים נדרשים להביא הון עצמי של 50% לפחות, אולם גיוס הון זה לא חייב לבוא ממש מהכיס. ישנן מספר דרכים לגייס הון חיצוני, למשל בדרך של הלוואה לכל מטרה, ובין היתר, ניתן לגייס את ההון על ידי שעבוד כספי חסכונות (קרן השתלמות, ביטוח מנהלים, קרן פנסיה).
להבדיל מפרוייקטים של פינוי-בינוי (עוברים לשכירות, הורסים, בונים, נכנסים לדירה חדשה), על המדינה לתכנן פרוייקטים של בינוי-פינוי (בניית מגדל דירות על קרקעות מדינה, העברת בעלי הדירות הישנות למגדל החדש הסמוך, הריסת הבניינים הישנים לטובת שטחים ציבוריים וירוקים).
בינוי לפני פינוי חוסך את תשלומי השכירות בתקופת הבנייה וגם נותן ביטחון לבעלי הדירות הישנות לגבי הריסת הרכוש שלהם וביצוע הפרוייקט החדש.
בכדי להוריד את מחירי הדיור, על הממשלה לפעול בשתי חזיתות במקביל:
במרכז הארץ יש להגדיל בצורה משמעותית את היצע הדירות החדשות, הן על ידי שיווק קרקעות לבנייה והן על ידי פרוייקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי, בינוי-פינוי).
בפריפריה יש לפתח את התחבורה והתעסוקה, ולהעניק לזוגות הצעירים מערכות ראויות של חינוך, בריאות ותרבות.
עליות מחירי דיור "בריאות" צריכות להתבסס על שיעור תעסוקה מאוזן ועלייה תואמת בשכר העובדים, ולא על ריבית נמוכה והיצע נמוך שגורם למחסור בדירות ביחס לביקוש. בשוק בריא, גם השכר וגם מחירי הדיור עולים בכ 2% ריאלית בשנה בממוצע.
ואם כבר מדברים על ביקוש, אז הביקוש לא מגיע רק מכיוון של זוגות צעירים שמתחתנים ומקימים משק בית חדש. הביקוש מגיע גם מהכיוון השני של בית הדין הרבני – המתגרשים. עלייה של 5% בתופעה הביאה כ 11,000 זוגות לפרק בית בשנה האחרונה. במילים פשוטות, כעת נדרשים 22,000 דירות למגוריהם.
דרך אחת להגדלת כמות הדירות באזור תל אביב היא לשנות ייעוד למגדלי משרדים ישנים ולהסב אותם לדירות מגורים. ישנו צפי לעודף של מגדלי משרדים חדשים, מה שיוריד מערכם של מגדלי המשרדים הישנים. אולם, צעד זה אינו פשוט ממספר סיבות, וביניהן: אין במגדלים תשתיות של מטבח, אסלה ומקלחת לכל יחידה, ריבוי בעלים שונים במגדלי המשרדים, שוכרים עם חוזים לטווח ארוך שיש לפנותם ותוספת גני ילדים ובתי ספר לילדי המשפחות שיאכלסו את הדירות.
כעת הזוגות הצעירים מחכים לראות האם הממשלה החדשה תצליח לייצב את מחירי הדירות ולהגדיל היצע של דירות ברות השגה (דירות למכירה ודירות להשכרה לטווח ארוך בפיקוח), כפי שהבטיחו חלק מהמפלגות לבוחרים שלהם. במידה והמציאות תאכזב (שוב), יושבי הגדר יחזרו לרכוש דירות, כפי שקרה בקיץ 2012 בעקבות האכזבה מתוצאות מחאת האוהלים של קיץ 2011.
