למשקיעי נדל”ן קיים “עוגן פסיכולוגי” עמוק במוח שלהם.
כיום ב 2020 ולאחר שנים של עליות מחירים, משקיעי נדל”ן נלחמים בעוגן.
מהו אותו “עוגן” ?
משקיע בודק דירות להשקעה באזור מסוים, והוא נתקל במהלך חיפושיו בשני עוגנים פסיכולוגים:
- משקיע חדש (שזו דירה ראשונה להשקעה עבורו) בודק באינטרנט באתרים רלוונטיים את היסטוריית המחירים של אותו רחוב, ומגלה שניתן היה לקנות שם לפני כמה שנים ב 500,000 ש”ח דירה דומה שעליה מבקשים כעת 750,000 ש”ח.
- משקיע אשר כבר קנה בעצמו לפני מספר שנים דירת השקעה במחיר של 500,000 ש”ח. כעת הוא מעוניין לרכוש דירה נוספת דומה במאפייניה, אולם כיום יהיה עליו לשלם עבור הדירה 750,000 ש”ח.
משקיעי נדל”ן נלחמים בעוגן
למשקיעים אלה יש “מחסום מחשבתי” לבצע את העסקה.
המוח שלהם מקובע לעוגן – המחיר שהיה בעבר, אולם הם שוכחים פרט מאוד חשוב: בכל שנה ושנה יש בישראל יותר בני אדם על פחות קרקע פנויה לבנייה חדשה.
גרף REAL HOME PRICES 1973-2016 (מתוך bizportal)
אין למשקיע ברירה אלא להילחם פסיכולוגית בעוגן
אחרת, המשקיע יהיה משותק ולא יוכל להתקדם לקראת עסקה.
משקיעי נדל”ן נלחמים בעוגן. כיצד עושים זאת?
המשקיע צריך “לייצר” במוחו עוגן חדש. זאת החכמה.
כלומר, המשקיע צריך לשכנע את עצמו שהעסקה משתלמת גם כיום, ואתן שלוש דוגמאות:
דרך אחת לעשות זאת היא לראות שמחירי השכירות עלו בין שני המועדים, ולגזור את התשואה השנתית החדשה מתוך מחירי ההשכרה הנוכחיים.
דרך שנייה היא לחפש התפתחות של מוסדות השכלה גבוהה, דבר שלא היה ידוע לפני מספר שנים, כמו מעבר של קמפוסים מאוניברסיטת חיפה לעיר התחתית בחיפה.
דרך נוספת ליצור עוגן חדש היא לראות את הפוטנציאל העתידי החדש של האזור, שלא היה ידוע בזמן ביצוע העסקה הראשונה בעבר. למשל, משקיע שרכש בעבר דירה ביפו ד’ (נניח ב 900,000 ש”ח), לפני שעיניו ראו שבפועל החלו עבודות הרכבת הקלה (הקו האדום), יודע כיום היכן בדיוק תהיה ממוקמת תחנת הרכבת הסמוכה, ולכן הוא מוכן לשלם עבור דירה דומה 1,450,000 ש”ח היות והיא נמצאת במרחק הליכה מאותה תחנה עתידית ויש סיכוי שתעבור פינוי בינוי בעתיד.
מדינת ישראל נמצאת במקום מאוד גבוה בעולם מבחינת צפיפות
בישראל חיים למעלה מ 370 אנשים לכל קמ”ר, לעומת 35 אנשים בארה”ב ו – 145 בסין.
מידי שנה גדלה האוכלוסייה בישראל בקצב מדהים של 170,000 בני אדם, כתוצאה משילוב של שיעור פריון גבוה (ילודה) ועלייה של יהודים מחו”ל.
התחזית הדמוגרפית תומכת במחירי דיור גבוהים, וכרגע שום גורם לא יכול לעצור את הצמיחה הדמוגרפית המואצת.
נכון להיום, 90% מהאוכלוסייה גרים בעשירית משטח המדינה, ממש כפי שהיה לפני 60 שנה, והזוגות הצעירים אינם מעוניינים לגור בזול מדרום לדימונה.
אם תהיו מקובעים על מחירי העבר, לא תנועו קדימה.
המדינה שלנו בתנועה תמידית: האוכלוסייה גדלה ואיתה הביקוש לדירות.
יותר סינגלים, יותר עולים חדשים, תופעת הרווקות המאוחרת, סטודנטים הלומדים במוסדות רחוקים מבית הוריהם, אנשי עסקים בינלאומיים שמגיעים לעבוד כאן, עובדים זרים, יותר גרושים, הציבור הרחב מעדיף נדל”ן על מניות, הקרקעות הפרטיות הפנויות הולכות ואוזלות באזור גוש דן ועוד.
בנוסף, רכישת דירה להשקעה ניתן למנף בעזרת הלוואה שאותה בעצם משלם השוכר.
משקיעי נדל”ן נלחמים בעוגן
חובה לפרוץ את אותו מחסום מחשבתי ולשים בצד את העוגן הפסיכולוגי.
עליכם לדעת היכן בדיוק לחפש את הדירה (מבחינת עיר ושכונה) באזור מתפתח, שאולי גם תהיה בעלת פוטנציאל עתידי (לרבות תמ”א ופינוי-בינוי). חשוב מאוד גם לבדוק את שוק השכירות המקומי וכאן דרוש הרבה ידע ולכן אל תרוצו לקנות דירה לפני שתהיו בטוחים שבחרתם נכון.
כדאי לקרוא גם את זה:
אני ממליץ לקרוא את זה:
