עסקת אקזיט בנדל"ן היא עסקה בה אדם קונה נכס ומשביח אותו על ידי שיפוץ, שלא על מנת להשכירו לטווח ארוך כנכס מניב, אלא כדי למוכרו ברווח. מכירת דירה יחידה לאחר שנה וחצי, מאפשרת פטור ממס שבח על הרווח.
בטרמינולוגיה של המקצוענים, עסקה כזו נקראת "FLIP" או "סיבוב מהיר".
חבר שלך סיפר שדוד שלו קנה דירה ב 2010 , צבע את הקירות, התקין מזגן ומכר אותה לאחר מספר חודשים ברווח של 15%. הוא לא משקר, אבל כיום ב 2020 הוא לא היה יכול לשחזר את העסקה הזו, אלא אם הוא היה מבצע השבחה ממשית בנכס (וקונה את הנכס מתחת למחיר השוק). הסיבה: ב 2010 הוא ביצע את "הסיבוב" בשוק עולה בעוצמה.
בעסקת אקזיט בנדל"ן, יש מוכרים שמוציאים את הדירה למכירה כשהיא ריקה (ללא שוכרים), מכמה סיבות, וביניהן:
- יותר נוח להראות דירה ריקה לקונים פוטנציאליים.
- אין שוכרים "שיקלקלו" את השיפוץ היפה.
- הקונים יכולים לרכוש את הדירה מיידית למגוריהם האישיים.
במקרה כזה, הדירה יכולה לעמוד כמה חודשים ללא הכנסה מדמי שכירות, עד שהקונה ישלם את התשלום האחרון ויקבל את המפתח. בתקופת הביניים הזו, המוכר צריך לממן מכיסו את עלויות המימון ולשלם את המיסים החודשיים השוטפים על אחזקת הדירה.
יש מוכרים שמעדיפים קודם להשכיר את הדירה, ורק אז לפרסם אותה למכירה.
דירה כזו יכולה להתאים למשקיע שמקבל מייד "חוזה שכירות מוכן ביד", מה שנקרא גם "שכירות עוברת".
מדובר על "עסקת תשואה", אולם על הקונה לבדוק היטב שמחיר ההשכרה אכן הינו מחיר השוק הריאלי, ולא שדמי השכירות חריגים (בצורה מלאכותית וחד פעמית) כך שלא יהיה ניתן לשחזר אותם עם השוכר הבא. נקודה זו חשובה מכיוון שיש משקיעים שמגיעים עם "מחשבון ביד", ומוכנים לשלם על רכישת הדירה מחיר תואם לגובה שכר הדירה (לפי חישוב תשואה שנתית).
בשיטה זו של מכירת דירה מושכרת, הדירה לא עומדת ריקה בתקופת המכירה וההכנסה של שכר הדירה שייכת למוכר, עד למסירת המפתח (לכיסוי עלויות המימון עד לקבלת התשלום האחרון).
מדוע יותר קשה לבצע עסקת אקזיט בנדל"ן בשוק הנוכחי ב 2020 ?
ישנן סיבות רבות לכך ואציין 4 מהן:
- למחיר הדירה יש להוסיף בדרך כלל מס רכישה (למשקיע 5%), דמי תיווך 2% במידה והדירה נרכשה באמצעות מתווך, תשלום שכר טרחה לעו"ד, עלות פתיחת תיק הלוואה, עלויות מימון ההלוואה וההוצאה העיקרית היא על השבחת הדירה באמצעות שיפוצה. לאחר מכן יש הוצאות מכירה (שוב עו"ד ולעתים שוב מתווך) וכן מס שבח בגובה 25% מהרווח, באם מדובר על דירה שאינה דירה יחידה או שהדירה היחידה נמכרה תוך תקופה קצרה משנה וחצי.
- קונים אינם ממהרים לשלם מחיר שוק מקסימלי (יטענו שגם ככה השוק יקר), ובלי לדרוש מחיר שוק מקסימלי "אין מספיק בשר" מבחינת המוכר. לעיתים הדירה תעמוד בשוק חודשים ארוכים, כדי להגיע לרווח הרצוי, אם בכלל.
- על מנת להרוויח, השוק צריך לתמוך במחירי הדירות שלא ירדו (וכמובן שהמשקיע צריך לאתר נכס לקנייה מתחת למחיר השוק – תהליך שיכול לקחת חודשים).
- טיפ – המוכר תמיד מתלבט בין שיפוץ קוסמטי לבין שיפוץ מקיף ויסודי. בשורה התחתונה, לא תמיד השיפוץ היסודי משתלם כלכלית. היקף השיפוץ צריך להיות מותאם למחיר הדירה, למיקומה ולקהל היעד שלה (חתך האוכלוסייה שיגור בה). הבעייה היא שכדי שהדירה תבלוט מול יתר הדירות הדומות שמוצעות למכירה, יש להשקיע הן באיכות חומרי השיפוץ והן ובהיקף עבודת השיפוץ.
רכישת דירה לצורך השכרתה לאורך שנים כנכס מניב (פנסיה נדל"נית), יכולה להוביל בסופו של יום לאקזיט מסוג של פינוי בינוי או תמ"א 38. בשביל "מתנה" שכזו צריך אורך רוח, מכיוון שאף מוכר לא ימכור בזול דירה שממש עומדת לקראת תהליך שכזה. הכי חשוב זה "לדעת" איפה יש סיכוי לפרויקט שכזה…
עסקת אקזיט בנדל"ן היא עסקה בה המוכר יוצר עליית ערך מהירה לנכס (השבחה יזומה אקטיבית).
לעיתים מדובר על הריסת כלל קירות הדירה (במיוחד תוך ניצול שטח המרפסות) ובנייתה מחדש, כך שנוצרת דירה בעלת מספר חדרים גדול יותר. למשל: דירה בת 3 חדרים ו – 2 מרפסות, תהפוך לדירה בת 4 חדרים. הדירה "החדשה" תימכר במחיר ראוי לקהל יעד אחר – בדוגמא הזו למשפחה עם ילדים.
עסקה אפשרית נוספת היא רכישת דירה בקומת קרקע ופתיחת דלת החוצה לחצר אחורית. בדרך כלל החצר לא בטאבו ורצוי לקבל את הסכמת השכנים (הם יסכימו אם החצר מוזנחת ואתם תשביחו את כולה ולא רק את החלק שבו אתם רוצים להשתמש).
בעסקה שכזו יזם הנדל"ן מייצר לעצמו רווח הון בזמן קצר.
היזם נכנס מראש לעסקה של קנייה, השבחה ומכירה מהירה.
לעתים ההשבחה יכולה להיות רק הפיכת המטבח הישן לחדר שינה, ויצירת מטבחון בסלון.
אחד הדברים החשובים לפני הכניסה לעסקת אקזיט בנדל"ן הוא היכרות מעמיקה של שוק הנדל"ן באזור, היות והמטרה היא למכור את הדירה מהר במחיר השוק, על מנת להמשיך מיד לעסקת האקזיט הבאה.
מחיר השוק הינו המחיר הראוי לדירה משופצת באותו אזור, ולכן ישנה חשיבות מכרעת לקניית הדירה במחיר שהוא נמוך מהמחיר הממוצע של דירות דומות באזור, כך שיחד עם עלות השיפוץ עדיין יהיה רווח במכירה.
המימון של עסקת אקזיט בנדל"ן שונה מאשר המימון של רכישת דירה לצורך השכרתה.
בעסקת אקזיט בנדל"ן המימון יכול להיות בצורת הלוואה מסחרית לטווח קצר של שנה-שנתיים, למשל הלוואת בלון (גרייס על הקרן עם החזר חודשי של ריבית בלבד), ואילו ברכישה לצורך השכרה כנכס מניב, המימון הינו בצורת משכנתא לטווח של 20 שנה ויותר (במשכנתא הריבית נמוכה יותר מהלוואה בנקאית מסחרית).
ברכישה לצורך השכרה (נכס מניב) מדובר על הכנסה "פאסיבית" מדמי שכירות, כאשר ההכנסה מכסה בשלב הראשון את החזרי המשכנתא. רק לאחר סגירת ההלוואה בעוד הרבה שנים, דמי השכירות ייכנסו ישירות לכיס של בעל הדירה.
בעסקת אקזיט, על מנת להרוויח, יש לרכוש את הדירה המיועדת להשבחה במחיר טוב, כדי שיהיה יותר קל לייצר מקום לרווח (ולהימנע מהפסד). כמו כן, על מנת שיהיה רווח נאה (נניח לפחות 100,000 ש"ח לפני מס), מחיר הנכס צריך להיות גבוה מלכתחילה (קשה להרוויח על דירה של 400,000 ש"ח, לעומת דירה של 1.8 מיליון ש"ח) כדי שיהיה יותר "בשר" בעסקה.
עסקת אקזיט בנדל"ן מתאימה בעיקר למקצוענים, ופחות למשקיע מתחיל, היות והיא מצריכה התעסקות עם הלוואות קצרות מועד ועם בעלי מלאכה. ריבוי עסקאות אקזיט מחייב תשלומי מס כהכנסה מעסק (ואז ניכוי ההוצאות מותר) ואף ניתן לפעול כחברה בע"מ (תלוי בהיקף הפעילות).
מצד אחד, צריך לקבל החלטה מראש באיזה מחיר למכור את הדירה בתום ההשבחה, על מנת שלא למשוך את הליך המכירה יותר מידי, במיוחד אם הדירה ריקה משוכרים.
מצד שני, יזם שנכנס לעסקת אקזיט בנדל"ן צריך להיות פתוח לשינויים בעקבות הדינמיות של השוק.
זה היה מידע ראשוני על קצה המזלג.
לפני כניסה לפרויקט של עסקת אקזיט מוצלחת, מומלץ להתייעץ עם מומחה נדל"ן, על מנת שיראה לך איך לייצר ערך, איך לחשב נכון את העלויות ואיזה נכסים מתאימים לסוג כזה של עסקה בנדל"ן.
שוקלים לקנות דירה למטרת אקזיט ב 2020 ולא בטוחים היכן ואיך לעשות זאת נכון ?
רוצים ליווי מקצועי וצמוד בשטח?
פנו כעת ליועץ נדל"ן מקצועי אשר יסביר לכם את סודות האקזיט.
אני ממליץ לקרוא את אלה:
