הביקוש העתידי למגורים בישראל עומד על 1,000,000 דירות חדשות ב 20 השנים הבאות (רבות מהן יהיו במגדלים), בשל קצב הגידול הטבעי של האוכלוסיה.
קראתם נכון – 1 מיליון דירות.
למשקיעי נדל"ן יש מטרה מוגדרת ועליהם לדבוק במטרה הזאת, והמטרה היא נכס מניב שבעתיד (לאחר סיום תשלומי המשכנתא) יכניס הכנסה חודשית פאסיבית וקבועה לשנים רבות.
הרבה ספרים נכתבו על הצלחה כלכלית, וכמעט בכולם הנדל"ן מוזכר כנכס שבו מחזיקים אנשים שהפכו לאמידים. יש אנשים שעושים, ויש אנשים שמספרים איך פעם כמעט עשו.
לא כל בעלי הנכסים באו מבתים בעלי אמצעים.
חלקם חסכו שקל לשקל כדי לצבור את ההון העצמי הראשוני עבור עסקת הנדל"ן הראשונה שלהם. הם הבינו שעליהם לחיות בצניעות ביום-יום, ולא לבזבז כספים על שכירות יקרה, מכונית חדשה, חופשות, קניות ומסעדות.
בשביל לעשות כסף בנדל"ן צריך לקחת מינוף.
המינוף מקבל תאוצה בעיקר בשוק עולה שבו שווי הנכסים גדל. להשקעות בנדל"ן למגורים צריך סבלנות. הרבה סבלנות. לרוב 20 וגם 30 שנים.
אולם, כיום המינוף למשקיעים הוגבל למחצית משווי הדירה, כלומר עד 50% משכנתא בלבד. על מנת שיהיה ניתן לבוא עם מינימום הון עצמי, יש אפשרות לשעבד נכס קיים ובצורה זו לקבל מבנק סכום כסף כהלוואה. משקיע נדל"ן מבין שעליו לקחת הלוואות ולא לחשוש מכך.
נטילת הלוואת משכנתא והלוואה נוספת מייצרות עבורכם אפשרות לרכישה עם הון עצמי קטן, ובעתיד דרך זו תייצר עבורכם הון כספי בצורת דירה. במקרה של דירה להשקעה, רבות נכתב על כך שמשכנתא היא חוב "נכון" ובסוף התהליך תוביל אתכם למצב כלכלי טוב יותר, אולם בדרך תילקח מכם השלווה שיש לאנשים שלא צריכים לטפל בניהול נכס מושכר.
המעוניין להיכנס בשער עולם ההשקעות בנדל"ן חייב לחשוב במונחים של עושר ולא במונחים של פחד מנטילת סיכונים. עליו להתגבר על הספקות והחששות שמלווים לקיחת הלוואות ארוכות טווח וניהול של התחזוקה וההשכרה.
אנשים שיש להם חסכונות בגופים מוסדיים כמו קרן פנסיה, יכולים לקחת הלוואה על ידי שיעבוד כספי החסכונות שנצברו. לרוב ניתן לקבל בצורה זו תנאים וריביות טובים יותר.
רק אתם אדונים לגורלכם הכלכלי. אתם בלבד.
תחשבו 10 פעמים ביום על השקעות בנדל"ן. בלילות תחלמו על זה שאתם מטפלים בהשכרת דירות, והמחשבות הללו יובילו אתכם למעשים, כפי שכתב נפוליון היל עוד בשנת 1937 בספרו "חשוב והתעשר" (זה בעצם מקור ההשראה לספר "הסוד" על פיו מחשבות יוצרות מציאות).
אולם, בדרך למעלה תצטרכו לוותר על רמת חיים מפנקת, לגור בדירה פשוטה (ולא דירת 4 חדרים חדשה עם משכנתא של 1,000,000 ₪), לנהוג ברכב פשוט (מבלי להתבייש מול החברים והשכנים) ולאכול פחות בחוץ ויותר בבית. ניהול כלכלי נכון יבוא לידי ביטוי בצמצום ההוצאות האישיות שלכם והגדלת ההוצאות עבור בניית פורטפוליו של נכסים מניבים.
עם תוחלת החיים הארוכה (שתהיה עוד יותר ארוכה) ועם סביבת ריבית נמוכה ששוחקת את כספי החוסכים בקרנות הפנסיה ובפיקדונות הבנקאיים, השקעה בדירה כנכס מניב היא התשובה הבטוחה והמרגיעה לעתיד הרחוק. ותהיה בטוחים שהיום הסגריר עוד יגיע ושגם אתם תהיו זקנים.
כשתוחלת החיים של התינוקות שנולדים היום צפויה להיות כ 100 שנים, קרוב לוודאי שהם יצטרכו לעבוד עד גיל 80 מכיוון שגיל הפרישה יועלה על מנת שלקרנות יהיה מספיק כסף לשלם לחוסכים.
מכאן שאין כמו דירה, שהיא בעצם בטון ובלוקים שהם הדבר הכי יציב כאפיק השקעה נצחי.
השקעות בנדל"ן בימים אלה כלל אינן קלות, גם בשל המגבלות על המימון (בעבר היה ניתן לקנות דירת השקעה עם משכנתא של 80-90%) וגם בשל יוקר מחירי הדירות (ולכן התשואות מהשכרה נמוכות).
היות ובנק ישראל הגביל כאמור את משקיעי הנדל"ן לעד 50% מימון, ישנם משקיעים אשר רושמים את הדירה על שם ילד שלהם (מעל גיל 18). הילד, כחסר דירה, יכול לקבל משכנתא בגובה של עד ל 75% מערך הדירה, אולם במקרה ו"הילד" נשוי יש כאן השלכות, כך שהילד יידרש לכתוב צוואה וכן לערוך הסכם ממון עם בת הזוג, וזאת כדי "להגן" על הרכוש במקרה של מוות או גירושין.
ניקח דוגמא: משקיע בן 54 עם הון עצמי של 200,000 ₪, יכול לרכוש על שמו דירה בשווי 400,000 ₪ (50% מימון), או דירה על שם בנו בן ה 30 בשווי 800,000 ₪ (עם 75% משכנתא), בהנחה שהבן אינו בעלים של דירה אחרת.
אם לאותו משקיע יש הון של 400,000 ₪ ויש לו 2 ילדים מעל גיל 18 שאינם רשומים כבעלים של דירה, הוא יוכל לתת לכל ילד 200,000 ₪ כהון עצמי כך שכל ילד יוכל לקחת הלוואת משכנתא בגובה של 600,000 ₪.
לאחר מספר שנים, בכפוף להוראות מס שבח (תקופת צינון), הילד יוכל למכור את הדירה בפטור ממס ולרכוש לעצמו דירת מגורים מרווחת יותר.
חשוב לציין שלכל ילד יהיה פטור ממס על השכרת הדירה עד להכנסה חודשית של 4,980 ₪.
בישראל של תחילת 2013, מאוד קשה לרכוש דירה, כשמחירי הדירות גבוהים מאוד ביחס לרמות השכר.
המחירים צפויים לשמור על יציבות, אולם קיימת תחזית שהם יעלו כבר בשנה הבאה במידה וקצב התחלות הבנייה לא יגבר משמעותית, וזאת על מנת לסגור את הפער מול קצב הריבוי הטבעי (משקי בית חדשים זקוקים לדיור).
זוגות צעירים "נשברים" מלשלם מחירי שכירות גבוהים, ומעדיפים לשלם החזרי משכנתא ולרכוש בעלות על נכס. הריבית הנמוכה על הלוואות דוחפת רבים מהם לרכישת דירת מגורים גם ברמות הנוכחיות של מחירי הדירות.
