44% מתושבי המדינה גרים “במדינת המרכז” אשר שטחה 1,500 קמ”ר בלבד וגבולותיה אשדוד בדרום, נתניה בצפון וראש העין במזרח. מהם השאלות של משקיע בנדל”ן?
אנשים רבים מאוד באים בכל בוקר לעבוד “במדינה” זו, מזיכרון יעקב, מודיעין, יבנה, חדרה, אשקלון ועוד. כיוון שבישראל יש מטרופולין אחד בלבד, הביקוש סביב הגרעין ילך ויגבר עם השנים.
היות והביקוש למגורים בקרב משפחות צעירות הינו ביקוש אמיתי וקיים (אין בועה מבחינת היקף הביקוש), צפוי המשך עליית מחירים בדירות “העממיות” במעגלים שמחוץ לגוש דן, אלו שבטווח המחירים שבין 1,200,000 ₪ ל – 1,600,000 ₪.
גידול האוכלוסייה בישראל עומד על 1.9% בשנה, כלומר גידול של למעלה מ 160,000 איש ואשה בכל שנה.
האנשים האלה יצטרכו דירות ובתים לגור בהם בעתיד.
שאלות של משקיע בנדל”ן
מבחינת האנשים המשקיעים בנדל”ן, רובם קונים דירת השקעה אחת, עם משכנתא.
כלומר, יש להם רק כדור אחד בקנה. שאלות של משקיע בנדל”ן:
משקיע בנדל”ן (PROPERTY INVESTOR) צריך לשאול את עצמו 4 שאלות בסיסיות, בבואו לקבל החלטה טרם רכישת דירת השקעה אחת מסוימת:
- סוג הדירה – מס’ חדרים, קומה, מצב הדירה, לאיזה סוג של שוכרים מיועדת וכו’.
- המיקום – מרחק ממגורי המשקיע, באיזו עיר ובאיזו שכונה, פוטנציאל עתידי באזור וכו’.
- המחיר – כמה משכנתא לקחת, איך לנהל מו”מ מול המוכר, עלויות נלוות לעסקה וכו’.
- העיתוי – האם כעת הזמן המתאים לקנייה, מה יהיו המחירים באזור בעתיד וכו’.
דוגמא:
אחד האזורים בעלי פוטנציאל להמשך עליית ערך הדירות הוא אזור יפו ד’, על גבול בת ים, שם אושר לאחרונה פרויקט של פינוי בינוי ברחוב קהילת קנדה. פרויקט הרכבת הקלה יקרב את דרום יפו למרכז תל אביב. מחירי השכירות הגבוהים בפלורנטין, צפון יפו ושוק הפשפשים גורמים לצעירים לנוע דרומה, והאוכלוסייה תשתנה ככל שיותר צעירים ומשפחות יבינו שיפו היא בעצם תל אביב.
בשנים הקרובות צפויה כניסת צעירים רבים לדירות שכורות באזור, ובעוד 10 שנים יפו ד’ תהיה המשך טבעי של תל אביב ויהיה חיבור עם בת-ים. מי שמחפש פוטנציאל ועליית ערך, מוזמן לשקול רכישת דירה להשקעה ביפו ד’. כבר כיום יש משם יציאה ישירה לאיילון דרום, ויש את תחנת הרכבת וולפסון.
משקיעים רבים מתלבטים באם המחירים המבוקשים בשכונה גבוהים מידי. לדעתי המחירים סבירים.
שאלות של משקיע בנדל”ן – דירות השקעה יתנו הכנסה קבועה לבעליהן, היות ופחות צעירים ומשפחות קונים דירות ויותר גרים בשכירות. לחלקם אין מספיק הון עצמי וחלקם ממתינים מסיבה של חוסר אומץ כלכלי לקחת משכנתא ולנוע קדימה לעבר בעלות על דירה.
יותר ביקוש לשכירות יוביל לעליית מחירי שכר הדירה, ועליית מחירי שכר הדירה תוביל לעליית התשואה למשקיעי הנדל”ן.
שוקלים לקנות דירה ב 2019 ולא בטוחים איך לעשות זאת נכון ?
פנו אלי לעצה השווה זהב.
צביקה דורון, מומחה נדל”ן 0544-314232
אני ממליץ לקרוא גם את זה:
התשואה הכוללת של דירת השקעה מורכבת מדמי שכירות ומעליית ערך בטווח הארוך. גם בתקופה של ירידת מחירים זמנית של הנכסים, עדיין יש הכנסה מדמי שכירות. לכן, בחיפוש דירה לפני קנייה, החכמה היא למצוא נכס עם פוטנציאל לעליית שווי. זאת, גם אם התשואה מהשכרה אינה הכי גבוהה שניתן להשיג.