את ציבור הזוגות הצעירים במדינת ישראל ניתן לחלק לשתי קבוצות.
לא קבוצות של דתיים-חילוניים, לא יהודים-ערבים ולא משכילים ולא משכילים.
החלוקה תהיה לקבוצה שקנתה דירה לפני עליות המחירים לבין אלה שלא עשו זאת.
ישנן השלכות כלכליות רבות לכך – לאלה שקנו יש משכנתא קטנה, ולאלה שלא קנו מחכה משכנתא אדירה לעשרות שנים. אלה שקנו יוכלו לתת לילדים שלהם הרבה יותר מאשר אלה שלא קנו.
אלה שלא קנו משלמים בכל חודש אלפי שקלים על דמי שכירות, ואלה שקנו רואים את סוף ההלוואה ואת היום שבו יוכלו לבזבז עוד אלפי שקלים בכל חודש על עצמם.
אנו נמצאים לקראת סוף שנת 2012, אולם כדי להבין כיצד שוק הדירות הגיע למצבו הנוכחי, עלינו להביט כמה שנים לאחור.
שוק הדיור השתנה מאוד מאז שנת 2007.
שנת 2007 סגרה עשור שבו מחירי הדיור היו נמוכים. מאז, מחסור בדירות במרכז הארץ ורכישת דירות על ידי תושבי חוץ בתל אביב, החלו לעורר את השוק.
בסוף 2008 הגיע המשבר הכלכלי הגלובלי, ובעקבותיו ירדה ריבית בנק ישראל לשפל של 0.5% בשנת 2009. חוסר אמון בשוק ההון (מניות בבורסה) ורמת ריבית אפסית בפיקדונות הבנקאיים, הריצה רבים אל שוק הדירות, ביניהם גם רוכשי דירות להשקעה (כולל פנסיונרים שחששו לגורל כספי החסכונות שלהם).
בשנים 2009-2010 הציבור (זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים) הסתער על דירות וקנה מכל הבא ליד ובכל רחבי הארץ, מה שהוביל לעליות מחירים חודש אחר חודש.
העלאת הריבית במשק החלה לבלום במעט את הביקושים ורמות המחירים בסוף 2010 ותחילת 2011, אולם השוק עדיין רתח. רק צעדים בתחום המיסוי וההגבלות על המשכנתאות, באביב 2011, יחד עם מחאת האוהלים, בלמו את הביקוש והעבירו חסרי דיור רבים אל הגדר, למצב המתנה.
שר השיכון הבטיח לשווק קרקעות בהיקף גדול במיוחד, ראש הממשלה הבטיח לזרז הליכי תכנון, נגיד בנק ישראל הגביל לאחרונה את אחוז המימון (עד 75% לחסרי דירה ועד 50% לבעלי דירה הקונים דירה שניה) ושר האוצר הבטיח להקשות יותר על המשקיעים מבחינת מיסוי. זאת, כדי לעצור את הזינוק במחירי שוק הדיור בשנים האחרונות.
במחצית השניה של 2011 ותחילת 2012 שוק הנדל"ן היה "חלש", עם היקף עסקאות נמוך ועם מיעוט משקיעים. קיץ 2012 הכריז על התפוגגות המחאה החברתית בתחום הדיור. הציבור הפסיק להאמין להבטחות הממשלה להוזלת מחירים והגדלת היצע, ומחוסר ברירה שוב חוזרים הקונים לשוק כדי לקנות.
כל זוג צעיר שמתחתן חולם לקנות דירה בישראל, והקיפאון מפשיר.
היקף העסקאות חוזר לימים החמים של 2009-2010, והצעירים שכחו מדו"ח טרכטנברג.
יזמים וקבלנים שגם היו מבולבלים, עצרו את רכישת הקרקעות לבנייה עתידית, ומי שישלם את המחיר על כך יהיו הזוגות הצעירים של מחר.
דירה לא בונים ביום אחד ובנין ושכונה לא מתכננים ביום אחד, כך שב 2-4 השנים הקרובות נראה מחסור בדירות חדשות. כל סטודנט שנה א' בכלכלה מבין שמחסור מוביל לעליות מחירים, במיוחד בדיור היות ומדובר על מוצר בר ביקוש אמיתי.
בתום הסחרור שהתרחש בשוק הדיור בשנים האחרונות, משקיעי נדל"ן שנבהלו ממחאת האוהלים של קיץ 2011, מכרו בחורף 2011-2012 את דירות ההשקעה שלהם בכל רחבי הארץ ובעיקר בבאר שבע ובחיפה. לענין משקיעים סדרתיים, לפי הוראת השעה הם יכולים למכור 2 דירות בפטור ממס על הרווח, ואת דירת ההשקעה השלישית למכור לפי הפטור הרגיל של מס שבח (מכירה אחת ל 4 שנים). אולם, הם "נזכרו" שאין לכסף שלהם בבנק שום ערך, אז הם חוזרים (בקיץ וסתיו 2012) לשוק הנדל"ן וקונים שוב דירות להשקעה בבאר שבע וחיפה, רק שהפעם במחיר גבוה יותר ממה שהם מכרו בחורף האחרון (אוקטובר 2011 – פברואר 2012).
כעת נחכה ונראה כיצד ההגבלה של מינימום 50% הון עצמי (בתוקף מיום 1/11/2012) תשפיע על פלח שוק המשקיעים בנדל"ן.
משקיעי נדל"ן יודעים שצעירים, גרושים, רווקים, נשואים, סטודנטים, משפחות צעירות ואחרים זקוקים למגורים בשכירות, במיוחד בגוש דן.
השקעות בנדל"ן יותר "מרגיעות" מהשקעות במניות. חלק ממשקיעי הנדל"ן שמכרו בבהלה את הדירות שלהם בבאר שבע בחורף 2011 בעקבות מחאת הדיור, חזרו כאמור לקנות דירות בבאר שבע.
בעלות על דירה מעניקה סוג של ביטחון שאין בשום השקעה אחרת. גם כשמחירי הדירות בשיא אין חשש ממימוש כואב, להבדיל ממניות. בנדל"ן אין צורך "לבדוק" את מחירי השוק, אפילו לאורך עשרות שנים, בשעה שבמניות כל יום קמים בבוקר בפחד שמא בקרוב תבוא הנפילה.
בעלים של דירה להשקעה יכול לעצום את עיניו ולהיות רגוע.
רוב "המשקיעים" (ביניהם פנסיונרים רבים שחסכו שקל לשקל כל חייהם) לא קונים דירה בשביל תשואה של 3-4% בשנה, ועם כאבי הראש הכרוכים בלטפל בה.
רובם אנשים שרוכשים, בעמל רב, דירה לילדים. לזקנה. לעתיד.
