לאחרונה שוק הנדל”ן בישראל התעורר לאחר הקורונה, ממגוון סיבות, וחלק מבעלי הדירות שואלים את עצמם האם כדאי למכור דירה כיום.
בואו נתחיל בהסבר בסיסי איך מחשבים תשואה מצטברת בנדל”ן.
ישנם 4 מקורות רווח בנדל”ן:
- הכנסה מדמי שכירות – תזרים מזומנים חודשי, אשר בין היתר תלוי באם הנכס נרכש במזומן או באמצעות משכנתא. החישוב צריך להתבצע לפי ההון העצמי שהושקע בפועל, כך שאם הנכס מושכר ונלקחה הלוואה לצורך הרכישה, אחוז התשואה על ההון העצמי משתנה בהתאם. אם הנכס מושכר, אז השוכר הוא זה שמשלם בעקיפין את ההלוואה עבור המשקיע.
- גידול הדרגתי בהון (equity) – רוב הדירות בישראל נרכשות בעזרת הלוואת משכנתא. כל החזר חודשי של המשכנתא, למעשה מקטין את קרן החוב ומגדיל את החלק שלך בנכס, גם מכיוון שהבנק לא מתחלק איתך ברווח כתוצאה מעליית שווי הנכס לאורך השנים.
- עליית ערך – במבט של שנות בעלות רבות, נכסי נדל”ן מעלים את ערכם. כלל זה נכון במיוחד במדינה כמו ישראל, בשל שיעור ילודה גבוה והצטופפות בשטח גיאוגרפי יחסית קטן. אולם, יש לקחת בחשבון את הוצאות התחזוקה על הנכס לאורך שנות החזקתו.
- פוטנציאל – אם בסביבת הנכס קיימת התפתחות חיצונית (כמו הקמת אזור תעסוקה, תחנת רכבת, כביש חדש, מוסד לימוד, קניון וכו’), בשל הפוטנציאל ערך הנכס עולה אפילו עוד לפני התממשות הדברים בפועל. כנ”ל גם לגבי “דיבורים” על פינוי-בינוי או תמ”א (התחדשות עירונית).
האם כדאי לקנות כיום כשהשוק אינו זול?
לפני השאלה האם כדאי למכור דירה כיום, בואו נכיר שני אויבים, כאשר השילוב של שני האויבים האלה יחד הינו קטלני ברמה הפיננסית, עבורכם ועבור הילדים והנכדים שלכם.
האויב הראשון הוא יוקר המחיה והשני הוא תוחלת החיים הארוכה.
טועה מי שחושב שתינוק שנולד בימים אלה למשפחה ממעמד הביניים בישראל, יוכל לממן בצורה ראויה את הוצאות הזקנה שלו.
בואו נעשה יחד חשבון:
בעוד 20 שנים מחשבים, תוכנות, מכשירים אוטומטיים, מכונות אוטונומיות ורובוטים יעשו עבודה של עובדים רבים. הפנסיות צפויות להיות נמוכות, בעוד שאנשים רבים יגיעו לגיל 100.
האינטליגנציה המלאכותית ותהליכי האוטומציה יהפכו רבים למובטלים עניים.
אז אם כבר יש בבעלותכם דירה, גם עם משכנתא, האם כדאי למכור דירה כיום?
האם כדאי למכור דירה כיום ?
בואו נסתכל על הטווח הארוך ונחליט יחד.
בעוד 30 שנים יחיו בישראל 17 מיליון איש!
כבר כיום יש בכל שנה מעל ל 55,000 חתונות, ועוד 15,000 זוגות מתגרשים.
כלומר, בכל בוקר מחדש עוד כמה מאות בני אדם צריכים קורת גג נוספת.
עם כזה ביקוש עתידי, האם כדאי למכור דירה כיום? לדעתי ממש לא.
מעוניינים להתייעץ? צלצלו אלי 0544314232 צביקה
צביקה רציתי להגיד לך תודה רבה על הכתבה הזו, מאוד קל לקבל החלטות כשרואים את השיקולים לטווח ארוך, יכול להיות שבעתיד לאנשים לא יהיה כסף בכלל לקנות דירה ושזה יהיה חלום של הילדים שלנו.
יוחי, דמוגרפיה (גידול האוכלוסייה) משפיעה בהווה ותשפיע גם בעתיד על מחירי הדירות בישראל, במיוחד במרכז הארץ.
כמו שלפני 20 שנים לאנשים היה קשה להאמין שדירה ברמת גן תעלה אי פעם 2 מיליון שקל, כך גם היום קשה להם להאמין שדירה ביפו ד’ ליד תחנת הרכבת הקלה תהיה שווה בעוד 20 שנים כפול ממה שהיא שווה כיום.