הגבלות מימון על משקיעי נדל”ן

בסוף חודש אוקטובר 2012 החליט במפתיע בנק ישראל על שורה של הגבלות, בניסיון לרסן את המשך עליית מחירי הדירות. ההוראות יחולו על הלוואות משכנתא שיילקחו החל מיום 1 בנובמבר 2012. מדובר על מהלך דרמטי, בו בפעם הראשונה מתבצעת הפרדה בין משקיעי נדל”ן לשאר הרוכשים.

הבנק קבע מספר הגבלות על שיעורי המימון למשכנתאות:

1. מחוסרי דירה יוכלו לרכוש דירה ראשונה במימון של עד 75% משווי הדירה. הקונים יצטרכו להביא מהבית הון עצמי מינימלי של 25%. ההחלטה עלולה להגדיל את הביקושים מצד קבוצה זו ובכך לדחוף מעלה את מחירי הדירות. יש לציין שאמנם הזוגות הצעירים יוכלו למנף את ההלוואה ל 75% מערך הדירה, אולם גובה הסכום כפוף לכושר ההחזר הספציפי של כל לווה, כפי שיחליט הבנק למשכנתאות.
2. משפרי דיור (מוכרים דירה קטנה וקונים דירה גדולה יותר) יוכלו לרכוש דירה חלופית, בהלוואה עד לגובה של 70% משווי הדירה הנרכשת.
3. משקיעי נדל”ן (בעלי דירה הרוכשים דירה שניה או יותר) ותושבי חוץ, יוכלו לרכוש בתנאי שיביאו מהבית הון עצמי של 50% לפחות. בפעם הראשונה, יש הגבלה על גובה ההלוואה שהם יוכלו לקחת מבנק למשכנתאות – עד 50% מימון. עד היום משקיעים “עשירים” (בעלי יכולת החזר חודשית גבוהה) יכלו לקנות דירות באמצעות חברת הביטוח EMI (דרך סניפי הבנקים למשכנתאות) עם מימון של עד 90% משווי הדירה שקנו. כעת ההוראה אינה מאפשרת למנף את המשכנתא מעבר ל 50%. יש לשים לב שההגבלות נוגעות רק לגבי משכנתאות, כך שבפועל משקיעים יוכלו לקחת הלוואה מסחרית רגילה מהבנק לשם השלמת ההון העצמי או לשם כיסוי הוצאות נלוות כגון מס רכישה ושיפוץ. כמו כן, בעלי דירה קיימת יוכלו לשעבד אותה לבנק ולקבל סכום בגובה של עד חצי משוויה, לצורך רכישה של דירה אחרת.

מבחינת החוק, גם מי שקיבל חלק מדירה בירושה (כלומר יש לו בעלות), יחשב למשקיע כאשר ירצה לקנות דירה למגוריו (תיחשב כדירה שניה).
לענין תושבי החוץ, יש לציין שאלה יוכלו להמשיך לקבל הלוואות מבנקים בארצות המוצא שלהם, בהתאם לחוסנם הפיננסי של הלווים. בין תושבי החוץ ישנם כאלה אשר רוכשים דירה בארץ “כמקלט” למקרה של התגברות האנטישמיות בחו”ל.

כל סוגי הלווים יצטרכו למסור לבנק למשכנתאות ולרשות המיסים תצהיר מאושר על ידי עו”ד לגבי מעמד הדירה הנרכשת (דירה ראשונה, חלופית או שניה ויותר), לצורך קבלת הלוואת משכנתא.

יחד עם ההחלטה על המגבלות ובשל סיכון שהמשק הישראלי יגלוש למיתון יחד עם כל העולם, הוריד בנק ישראל את הריבית במשק ברבע אחוז לרמה של 2%, מה שאומר שהציבור יקבל ריבית נמוכה יותר על פיקדונות בבנקים (וגם באגרות החוב). כמובן שהריבית על ההלוואות גם יורדת.
במילים אחרות, כעת יותר פנסיונרים ואחרים בעלי אמצעים (בעלי דירה) ישקלו להוציא את הכסף שלהם מהבנק ולקנות דירה (נוספת) להשקעה, גם ללא צורך בהלוואה. על פיקדונות בבנקים מקבלים ריבית ריאלית שלילית ועוד משלמים 15% מס. הוזלת הריבית על משכנתאות עלולה לגרום להתנפלות מצד זוגות צעירים על שוק הדירות למכירה, במיוחד כשמעתה יוכלו לקבל מימון של עד 75% מערך הדירה (לעומת 60-70% עד עתה).
כעת נותר לחכות ולראות באם הציבור ימשיך לרכוש דירות במחירים הנוכחיים (רמות שיא), על אף המצב הכלכלי (המשבר באירופה) והביטחוני (איום גרעיני מצד איראן) הבלתי יציב. כנראה שבמדינת ישראל דירה היא מוצר בסיסי מעבר לשיקולים הכלכליים הקרים, ושהסיכון של מיתון ואבטלה אינו מפחיד מספיק את הרוכשים.

האם ההחלטה תפגע ביזמים אשר בונים דירות חדשות ?

ההחלטה כשלעצמה כמובן שאינה מייצרת דירות להשכרה, תעסוקה וחינוך בפריפריה, קרקעות זמינות לבנייה ולא פרוייקטים של פינוי-בינוי.
נראה שלא תהיה השפעה מהותית על שוק הדירות החדשות, מכיוון שרוב הרוכשים גם ככה אינם לוקחים הלוואות גבוהות מ 70-75% מערך הדירות הנרכשות. אולם, בתחרות בין זוגות צעירים ומשקיעי נדל”ן על רכישת אותה דירה (חדשה או יד שניה), נפתח כעת יתרון לטובת הזוגות הצעירים.

כאמור, בנק ישראל הפריד בהחלטתו בין רוכשי דירה יחידה (מימון של עד 70-75%) לבין משקיעים (מימון של עד 50%), כדי למתן את עליית מחירי הדירות על ידי בלימת המשקיעים. יש להזכיר גם את העלאת מיסי הרכישה למשקיעי נדל”ן (הרוכשים דירה שניה ויותר), על ידי משרד האוצר בזמנו.
החשש של בנק ישראל היה שספקולנטים שונים (מבין כלל משקיעי הנדל”ן) רוכשים דירות במימון גבוה על מנת למכור אותן מייד ברווח (להבדיל מלהשכירן), וכי במקרה של ירידה חדה במחירי הדירות (או אבטלה של הלווה), אותם משקיעי נדל”ן לא יוכלו להחזיר לבנק למשכנתאות את ההלוואה (סיכון למערכת הבנקאית).
כמו כן, בנק ישראל חשש שהיקף גבוה של הלוואות משכנתא למשקיעים, “אוכל” חלק גדול ממכסת האשראי הכוללת של הבנקים למשכנתאות לשוק הנדל”ן. בעתיד נוכל לדעת באם ההחלטה תשפיע על היקף התחלות הבנייה.

כאשר משקיע רוכש דירה ב 1,000,000 ₪, הדירה עולה לו יותר.
עליו לשלם מס רכישה בגובה 50,000 ₪ (5%), לשלם למתווך ועורך דין, במידה והיו, וכן לסדר או לשפץ את הדירה ברמה כלשהי. מכאן שהדירה עולה לו 1,100,000 ₪ לפחות.
משמעות הדבר היא שעליו להביא הון עצמי של לפחות 600,000 ₪, כדי לקבל מהבנק מימון בגובה 50% (בשווי הדירה) בסך של 500,000 ₪.
מכאן, שבדירות זולות של 500,000 ₪ (למשל בחיפה, באר שבע, לוד), ההון העצמי הנדרש ממשקיע עומד על מינימום של 300,000 ₪, זאת תוך לקיחה בחשבון של הוצאות נלוות בגובה של 50,000 ₪ לפחות (מס רכישה 25,000 ₪, עו”ד, שיפוץ קל).

ההחלטה לפיכך, הינה מהפכנית ותגרום לשינוי בשוק הנדל”ן. במקומות כמו באר שבע (בירת המשקיעים), לא מעט מהמשקיעים קנו דירות בהלוואות של 70% ויותר.
בואו ניקח דוגמא של משקיע ממרכז הארץ שיש לו דירת השקעה בבאר שבע ושהוא “התעייף” מלטפל בה. על הדירה יש משכנתא בגובה 200,000 ₪ ולאחר מכירת הדירה ב 500,000 ₪ והחזר ההלוואה, המשקיע נותר עם 300,000 ₪ ביד. בהנחה שזהו כל הונו הפנוי, המשקיע, שתכנן לרכוש דירה קרוב לביתו בפתח תקווה ב 900,000 ₪, לא יוכל לעשות זאת כעת, מכיוון שהוא זקוק להון עצמי של 450,000 ₪, המהווה 50% משווי הדירה.
משקיע כזה יוכל לרכוש את הדירה בפתח תקווה אם למשל ירשום אותה על שם אחד מילדיו שמעל גיל 18 (או על שם קרוב משפחה אחר באם הינו חסר דירה), ולקבל בצורה זו הלוואה בגובה של עד 75% מערך הדירה. לצורת רישום בעלות זו יש השלכות משפחתיות ומשפטיות שיש לקחת בחשבון מראש.

האם ההחלטה תגרום לזוגות צעירים לשלם יותר עבור דירות ?

יכול להיות שבעקבות ההחלטה מחירי הדירות יעלו, מכיוון שעד היום זוגות צעירים חיכו לצבור הון עצמי של 30-40% משווי הנכס, וכעת אומרים להם “תקנו אם יש לכם ביד 25%”. במילים אחרות, הביקוש לדירות יגבר מצד חסרי דירה.
לדוגמא: זוג צעיר, אשר מתעניין ברכישת דירה ראשונה ואשר בידיו סכום של 400,000 ₪, תכנן לקבל 60% מהבנק ולרכוש דירה בשווי 1,000,000 ₪. כעת, עם 400,000 ₪ הוא יוכל לרכוש דירה ב 1,600,000 ₪, עם מימון של 75%. הבנק יצטרך לבדוק היטב באם לזוג יכולת החזר להלוואה בגובה 1,200,000 ₪, בהתאם להכנסה הפנויה שלו. זוגות יוכלו להיקלע לקשיים לאחר שיולדו להם ילדים וההוצאות החודשיות יגדלו. יש כאן שינוי של כללי המשחק וסיכון של שיעבוד לעשרות שנים.
מצד שני, במידה ומשקיעי נדל”ן רבים יפסיקו להתעניין ברכישת הדירות הקטנות, יוכלו זוגות צעירים לרכוש את הדירות הללו במקום לקפוץ מייד לקנייה של דירת 4 חדרים חדישה.
ערב ההחלטה, משקיעי הנדל”ן היו מעורבים בכ 25% מכלל העסקאות, ויכול להיות שמספר זה יירד בזמן שמספרם של רוכשי הדירה הראשונה יעלה.

הצעדים שננקטו באים לבלום את משקיעי הנדל”ן אך לא להוריד בצורה דרסטית את מחירי הדירות. בנק ישראל רוצה לסייע לזוגות הצעירים חסרי הדירה, אך בו זמנית אינו רוצה לפגוע בזוגות הצעירים שכבר רכשו דירה עם הלוואות משכנתא גבוהות (ובכך גם לשמור על יציבות המערכת הבנקאית). הצעדים נראים כנכונים ברמה החברתית-ציבורית, אולם לא בטוח שיהיו יעילים מבחינת בלימת הביקושים ורמות המחירים. כעת נותר להביט בתחרות “החדשה” שבין הזוגות הצעירים והמשקיעים, בשוק הדירות הקטנות והזולות יחסית.

להורדת הריבית במשק השפעה משמעותית על היקף הביקוש לדירות, הן בשל עלויות מימון נמוכות יותר (משכנתאות) והם בשל היעדר אלטרנטיבות השקעה (כספי חסכונות בבנקים).
מבחינת תחום ההשקעות בנדל”ן, החלטת בנק ישראל הינה בגדר “רעידת אדמה” ובאה לפגוע קודם כל ובעיקר בציבור משקיעי הנדל”ן (יוכלו לרכוש פחות דירות), וכעת השאלה הגדולה היא כיצד ישפיע הצעד על מחירי השכירות בעתיד ?
ההערכה מדברת על עלייה במחירי דמי השכירות, וימים יגידו.

למידע נוסף מאתר גלובס – משקיעי נדל”ן יצטרכו להעמיד 50% הון עצמי