בביטוי "לקנות דירה", קיימים מספר היבטים:
1. לקנות דירה למגורים.
2. לקנות דירה ראשונה (יחידה) למטרת השכרה.
3. לקנות דירה (נוספת) למטרת השכרה – דירת השקעה.
כאשר אנו משכירים דירה, ולא משנה אם זו הדירה היחידה שלנו או דירה נוספת שלנו, אנחנו צריכים להתנהל מול שוכרים. בקרב משכירי הדירות ישנה בדיחה שאומרת: משכיר אוהב לקבל טלפון רק פעם בשנה מהשוכר, שבו השוכר מעוניין לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת. כל שאר הטלפונים הם בקשר לקלקולים ובעיות בדירה (או בבניין). אז טלפון מימוש אופציה הוא טלפון שמכניס לכם כסף, וכל שאר הטלפונים הם טלפונים שעולים לכם כסף…
שיקולים בקניית דירה
כאשר באים לקנות דירה, השיקול הראשון הינו בחירת המיקום, בהתאם לתקציב. בהנחה שהתקציב שלנו מוגבל (הון עצמי + משכנתא), עלינו לקבל החלטה באם "להתפשר" על מיקום דירת המגורים שלנו או האם כדאי לקנות דירה להשכרה (אנחנו נשכיר לדייר) ולגור בשכירות במיקום שאנחנו באמת רוצים (ליד העבודה, המשפחה).
לדוגמא: יש לנו הון עצמי של 300,000 ש"ח והבנק מאשר לנו משכנתא של 900,000 ש"ח, אולם הדירה שאנו רוצים לגור בה עם ילדינו עולה 1,800,000 ש"ח.
ביכולתנו לקנות דירה בשווי 1,200,000 ש"ח ולהשכיר אותה לשוכר, ובמקביל לגור בשכירות בדירה שהשווי שלה 1.8 מיליון. כמובן שבינתיים השוכר ישלם עבורנו את החזרי המשכנתא של דירת ההשקעה שלנו.
קנייה של דירה צריכה להביא בחשבון גם את ההיבטים של נגישות תחבורתית, צורך בשימוש במכונית ועוד. לעתים רק אחרי שקנינו דירה במיקום מסוים, אנו מגלים שלא נוכל להתנהל שם ללא שני כלי רכב, מה שמגדיל את ההוצאות השוטפות שלנו (ולא בטוח שמשתלם בשורה התחתונה). לכן, צריך לשקול אם בסופו של דבר שווה לשלם יותר עבור דירה הממוקמת נוח יותר, לעניין נסיעות יומיות, ביצוע קניות וסידורים וכו' (למשל האם כדאי לקנות בזול בצור יצחק, או לשלם יותר ולקנות בכפר סבא).
לקניית דירה למגורים אישיים או למטרת השכרה (השקעה) יש השלכות שונות, הן ברמה הפיננסית (מי ישלם את החזרי ההלוואות) והן ברמת ההתנהלות (מי מתקן תיקונים בדירה), ולכן חשוב שאתם מבינים את ההשלכות האלו.
ישנם 3 סוגי משקיעים בנדל"ן:
1. ספקולטיבי – מינוף גבוה, הלוואות בלון, מספר נכסים, רווח גבוה על ההון העצמי בשוק עולה, מימוש מהיר וממשיך לנכס הבא.
2. סיכון בינוני – מינוף בינוני, דמי השכירות משלמים את החזר ההלוואה החודשי, אחזקה לטווח ארוך.
3. סולידי – ללא מינוף או מינוף נמוך, תשואה נמוכה על ההון העצמי, השקעה יציבה לטווח ארוך.
אל תמהרו לסגור עסקה לפני שאתם בטוחים שאתם יודעים מה אתם עושים !!!
רצוי להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה ברמה הארצית, על מנת להחליט היכן כדאי לקנות כיום (להבדיל ממתווך מקומי).
אני ממליץ לקרוא את שני אלה:
